도시정비법상 현금청산대상자와 사업시행자 간에 청산금액에 관한 협의가 성립되지 아니하거나 협의를 할 수 없을 경우, ‘토지보상법’을 준용하여 곧바로 현금청산대상자가 사업시행자에게 재결을 신청할 것을 청구할 수 있는가.
이에 관해 서울행정법원과 서울고등법원의 판결이 엇갈려 있던 중 대법원 입장이 나왔다. 아래에서는 대법원의 입장을 소개하고 이 대법판결의 의미에 대해 살펴보하기로 한다.
도시정비법 제40조 제1항 본문은 “정비구역 안에서 정비사업의 시행을 위한 토지 또는 건축물의 소유권과 그 밖의 권리에 대한 수용 또는 사용에 관하여는 이 법에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 토지보상법을 준용한다”고 규정하고 있다.
한편, 도시정비법 제47조는 토지등소유자의 분양신청 철회 등 현금청산사유가 발생한 다음날부터 150일 이내에 대통령령으로 정하는 절차에 따라 그의 토지 등에 대하여 현금으로 청산하도록 규정하고 있고, 그에 따라 도시정비법 시행령 제48조는 “사업시행자가 법 제47조의 규정에 의하여 토지등소유자의 토지ㆍ건축물 그밖의 권리에 대하여 현금으로 청산하는 경우 청산금액은 사업시행자와 토지등소유자가 협의하여 산정한다.
이 경우 시장ㆍ군수가 추천하는 부동산가격 공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 감정평가업자 2인 이상이 평가한 금액을 산술평균하여 산정한 금액을 기준으로 협의할 수 있다”고 규정하고 있다.
그리고 도시정비법 시행규칙 제9조는 사업시행인가 신청시 첨부서류로 ‘법 제38조의 규정에 의한 수용 또는 사용할 토지 또는 건축물의 명세 및 소유권 외의 권리의 명세서’를 규정하고 있고, 시장·군수가 사업시행인가처분에 따라 지방자치단체의 공보에 고시할 사항으로 ‘수용 또는 사용할 토지 또는 건축물의 명세 및 소유권 외의 권리의 명세’를 규정하고 있다.
위와 같은 도시정비법령의 체계와 내용, 일반적인 공익사업과 구별되는 도시정비법상 정비사업의 절차진행의 특수성과 아울러, ①도시정비법상 정비사업의 단계별 진행과정을 보면, 현금청산대상자와 사업시행자 사이의 청산금 협의에 앞서 사업시행인가신청과 그 인가처분?고시 및 분양신청 통지·공고 절차가 선행하게 되는데, 이를 통하여 수용의 대상이 되는 토지 등의 명세가 작성되고 그 개요가 대외적으로 고시되며, 세부사항이 토지등소유자에게 개별적으로 통지하거나 공고되는 점, ②따라서 토지등소유자에 대하여는 위와 같은 도시정비법 고유의 절차와 별도로 토지보상법상 토지조서 및 물건조서의 작성이나 보상계획의 공고·통지 및 열람의 절차를 새로 거쳐야 할 필요나 이유가 없는 점, ③토지보상법상 손실보상의 협의는 사업시행자와 토지등소유자 사이의 사법상 계약의 실질을 갖는다는 점에서 도시정비법상 협의와 그 성격상 구별된다고 보기 어려운 점, ④또한, 도시정비법은 협의의 기준이 되는 감정평가액의 산정에 관하여 별도의 규정을 두고 있으므로, 토지보상법상 감정평가업자를 통한 보상액의 산정이나 이를 기초로 한 사업시행자와의 협의 절차를 따로 거칠 필요가 없는 점 등에 비추어 보면, 토지보상법상 협의 및 그 사전절차를 정한 위 각 규정은 도시정비법 제40조 제1항 본문에서 말하는 ‘이 법에 특별한 규정이 있는 경우’에 해당하므로 도시정비법상 현금청산대상자인 토지등소유자에게 대하여는 준용될 여지가 없다고 보아야 한다.
따라서 이 사건 재개발사업에 위 각 토지보상법상 절차 규정이 그대로 준용됨을 전제로, 그와 같은 절차를 거치지 않은 채 이루어진 이 사건 재결신청청구가 효력이 없으므로 그에 대하여 재결신청을 하지 아니한 조합의 부작위가 위법하지 않다고 판단한 2심법원의 판단은 위법하다.
위와 같은 대법원 판결은 그 취지에 비추어 충분히 수긍이 간다. 앞으로는 현금청산자에 대하여는 곧바로 수용재결을 신청하면 된다.
하지만 이미 조합에 발생한 지연손해금은 조합이 떠맡을 수밖에 없게 됐다. 법을 불명확하게 만든 국토교통부와 청산절차를 종전 방식에 따라 행정편의적으로만 집행한 수용위원회가 원망스럽다.
☞ 문의 : 02-584-2581
