<정비사업 성공 십계명 강정민 변호사>현금청산은 최대한 빨리!
<정비사업 성공 십계명 강정민 변호사>현금청산은 최대한 빨리!
  • 하우징헤럴드
  • 승인 2011.02.10 06:11
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2011-02-10 15:57 입력
  
강정민
변호사/법무법인(유) 영진
 
 
1. 조합설립인가 이후에도 동의서를 계속 징구하라.
2. 시공사와의 가계약은 가계약답게 ! 
3. 현금청산은 최대한 빨리! 
4. 세입자관리를 통하여 사업비를 절약하라.
5. 이주비 지급은 가능한 한 늦게 !
6. 최고의 전문가와 함께 하라.
7. 업무에 대한 모든 것을 조합원들에게 알려라.
8. 절차상 하자가 있는 경우에는 다시 진행하라.
9. 감독관청과 당당하게 협상하라.
10. 반대파의 성향을 파악하고 대처하라.
 
 
현금청산대상자는 최대한 빨리 정리하는 것이 좋다. 현금청산대상자를 빨리 정리하지 않을 경우 현금청산대상자들이 반대파와 결합하여 조합의 사업을 방해함으로써 조합으로 하여금 더 많은 비용과 시간을 소모하게 만들기 때문이다.
 

현금청산대상자는 크게 2단계로 나뉘어진다. 1단계 현금청산대상자는 분양신청기간 내에 분양신청을 하지 않은 조합원(분양신청을 철회한 조합원 포함)이고, 2단계 현금청산대상자는 분양신청은 하였으나 분양계약체결 기간내에 분양계약을 체결하지 않은 조합원이다.
 
1단계 현금청산대상자는 사업시행인가 이후 분양신청기간 마감일이 도과됨으로써 발생하고, 2단계 현금청산대상자는 관리처분인가 이후 분양계약체결기간 마감일이 도과됨으로써 발생하므로 1단계와 2단계 현금청산대상자의 발생 시기에는 약 1년 이상의 시간적 간격이 있기 마련이다.
 
한편 대법원은 현금청산대상자는 분양신청기간 마감일 다음날 또는 분양계약체결 마감일 다음날 조합원지위를 상실하는 것으로 판시하고 있다. 즉, 현금청산대상자는 더 이상 조합원이 아닌 것이다.
 
현금청산대상자는 조합원이 아니므로 조합원으로서의 권리와 의무를 부담하지 않는다. 즉, 현금청산대상자는 총회 출석권, 의결권, 투표권 등 조합원으로서의 권리를 행사할 수 없으며, 부담금 납부의무, 이주의무 등 조합원으로서의 의무도 부담하지 않는다.
 
특히 조합원은 이주기간내에 이주할 의무를 부담하나 현금청산대상자는 조합원이 아니므로 이주의무가 없다. 결국 현금청산대상자는 현금청산금을 지급받음과 동시에 이주의무가 발생하게 되는 것이다.
 
현금청산대상자가 조합원이 아니라는 점은 다른 한편으로 조합과 상반된 이해관계를 가진다는 이야기가 된다. 조합은 정비사업을 통하여 최대한의 이익을 도모하는 것을 목적으로 하는 반면 현금청산대상자는 청산금을 조금이라도 더 많이 받고자 한다. 이러한 측면에서 조합과 현금청산대상자는 이해관계가 정면으로 충돌하는 관계가 된다.
 
현금청산대상자들은 보다 많은 현금청산금을 획득할 목적으로 반대파와 결합하여 정비사업을 지연시키는 작전(?)을 구사하는 경우가 일반적이다.
 
즉, 반대파와 결합하여 조합을 상대로 소송을 제기하고 조합의 정당한 업무를  방해하는 등 조합의 발목을 잡으려는 행태를 취하는 경우가 많다.
 
이는 과거에 이런 방식으로 조합 발목잡기를 할 경우 사업을 빨리 진행하려는 조합이 협상을 통하여 현금청산자들에게 감정평가금액보다 더 많은 현금청산금을 지급하던 관행이 있었기 때문이다.
 
우리 〈도시 및 주거환경정비법〉은 현금청산대상자에 대해서는 150일 이내에 현금청산절차를 밟도록 규정하고 있으나, 많은 조합들이 이러한 절차를 진행하지 않고 이주시점까지 방치하는 경우가 많다. 그러나 절대로 현금청산대상자를 방치하여서는 안된다.
 
이는 조합의 결정적인 실책이 된다. 이주시점에 이주하지 않는 그룹에 현금청산대상자까지 가세하여 그 세력이 커지고 이러한 세력들에 의하여 이주업무가 더욱 장기화되기 때문이다.
 
이주비가 지급되기 시작하면 조합의 사업비가 기하급수적으로 늘어나게 된다. 이주비 지급전까지 통상적으로 수십억원 선에 머무르던 사업비가 이주가 시작되면서 수백억원 대로 늘어난다. 이러한 이주비에 대한 금융이자로 인하여 정비사업은 시간과의 싸움이 된다.
 
그런데 이주기간내에 이주가 완료되지 않고 소송 등으로 인하여 속절없이 시간만 흘러간다고 생각해 보라. 얼마나 조합 집행부의 피가 마르겠는가?
 
이런 이유로 현금청산대상자는 그 사유가 발생하면 바로 청산절차에 돌입하여 빨리 정리를 하는 것이 상책이다.
 
현금청산 절차를 빠르게 진행함으로써 조합의 일반분양분이 늘어 사업성이 좋아지고, 이주가 빨리 진행됨으로써 사업속도가 빨라지고, 반대파의 숫자가 줄어 이로 인한 비용과 시간 등의 손실이 줄어드는 등 많은 이점이 생긴다는 점을 명심하여야 할 것이다.


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