도시정비법 제48조 제1항 제4호는 “분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물의 명세 및 사업시행인가의 고시가 있은 날을 기준으로 한 가격”을 관리처분계획의 내용 중 하나로 규정하고 있다.
그런데 사업시행계획이 중대하게 변경, 예컨대 중·대형 평형의 공동주택을 다수 건축하는 것으로 계획하였다가 중·소형 평형의 공동주택의 수를 늘리는 등 분담해야할 정비사업비가 크게 변경되거나 분양받은 건축물에 관한 중대한 변경이 필요하여 사업시행계획이 중대하게 변경될 경우 법리상 종전 사업시행계획의 효력이 상실되는 경우가 발생할 수 있어, 이 종전 자산의 평가시점에 관하여는 다양한 견해가 대립하고 있었다.
특히 일부 하급심 판결은 사업시행계획에 대한 인가 이후 상당한 기간이 경과하고, 사업시행계획이 종전의 사업시행계획과 동일성을 상실할 정도로 중대하게 변경되었을 경우에는 사업시행변경인가의 고시가 있은 날을 기준으로 종전 자산의 평가를 하여 이를 관리처분계획에 반영해야 한다는 취지의 판결을 선고한 바도 있다.
그런데 최근 대법원은 2015.11.26.선고 2014두15528 판결을 통해 “구 도시정비법(2012.2.1.개정되기 전의 것) 제48조 제1항 제4호, 제2항 제1호, 제5항 제1호, 제6항의 문언ㆍ취지ㆍ체계 등에 더하여, 구 도시정비법에 따른 재개발ㆍ재건축 등 정비사업은 정비구역 내의 토지등소유자가 종전자산을 출자하고 공사비 등을 투입하여 공동주택 등을 건설한 후 조합원에게 배분하고 남는 공동주택 등을 일반에게 분양하여 발생한 개발이익을 조합원들 사이의 출자 비율에 따라 나누어 가지는 사업이다. 따라서 관리처분계획의 내용으로서의 분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물의 명세 및 사업시행인가의 고시가 있은 날을 기준으로 한 가격(사업시행인가 전에 제48조의2제2항 에 따라 철거된 건축물의 경우에는 시장ㆍ군수에게 허가받은 날을 기준으로 한 가격, 이하 ‘종전자산가격’이라고 한다)평가는 조합원들 사이의 상대적 출자 비율을 정하기 위한 것인 점, 구 도시정비법 제48조 제1항 제4호가 원칙적으로 사업시행인가 고시일을 기준으로 종전자산가격을 평가하도록 하면서, 구 도시정비법 제48조의2 제2항에 따라 철거된 건축물은 시장ㆍ군수에게 허가받은 날을 기준으로 평가하도록 하고 있을 뿐, 사업시행계획이 변경된 경우 종전자산가격 평가를 새로 해야 한다는 내용의 규정을 두고 있지 않은 것은, 평가시점에 따라 종전자산가격이 달라질 경우 발생할 수 있는 분쟁을 방지하기 위하여 종전자산의 가격 평가시점을 획일적으로 정하기 위한 것인 점, 사업시행계획의 변경이 필연적으로 종전자산의 가격에 영향을 미쳐 평가를 변경인가 고시일을 기준으로 새로 해야 한다고 볼 수도 없는 점, 최초 사업시행계획의 주요 부분에 해당하는 공동주택의 면적, 세대수 및 세대별 면적 등이 실질적으로 변경되어 최초 사업시행계획이 효력을 상실한다고 하더라도, 이는 사업시행계획 변경시점을 기준으로 최초 사업시행계획이 장래를 향하여 실효되었다는 의미일 뿐, 이전에 이루어진 종전자산가격 평가에 어떠한 영향을 미친다고 볼 수 없는 점 등에 비추어 보면, 비교적 장기간에 걸쳐서 진행되는 정비사업의 특성에 비추어 보더라도 구 도시정비법 제48조 제1항 제4호가 정한 ‘사업시행인가 고시일’이란 문언 그대로 ‘최초 사업시행계획 인가 고시일’을 의미한다. 따라서 최초 사업시행계획의 주요 부분을 실질적으로 변경하는 사업시행계획 변경인가가 있었더라도 특별한 사정이 없는 한 최초 사업시행계획 인가고시일을 기준으로 평가한 종전자산가격을 기초로 수립된 관리처분계획이 종전자산의 면적ㆍ이용상황ㆍ환경 등을 종합적으로 고려하여 대지 또는 건축물이 균형있게 분양신청자에게 배분되도록 정한 구 도시정비법 제48조 제2항 제1호 에 위반된다고 볼 수 없다”라고 판시하여 종전자산의 평가 시점이 최초의 사업시행인가의 고시일임을 분명히 하였다.
일부 조합원들의 입장에서는 자신들 소유 재산이 부당하게 과소평가된다는 생각을 할 수 있을 것이나, 종전 자산의 평가액이 높아질 경우 이른바 비례율이 감소되어 신축 건축물 및 대지의 분양을 위해 지급하여야 할 분담금이 종전 자산의 평가액이 상승한 만큼 늘어날 수 있다는 점을 고려하면 이 대법원 판결의 입장을 이해할 수 있을 것이다.
☞ 문의 : 02-584-2581
