아파트 및 상가에 관하여 분양신청을 함으로써 아파트 및 상가의 분양대상 조합원이었던 사람이 아파트에 대해서만 분양계약을 체결하고 상가에 대해서는 분양계약 체결을 포기했다.

이 사람은 상가에 대해 도시정비법 제47조에 근거하여 상가 관련 현금청산금 지급을 곧바로 청구할 수 있을까. 또는 종전자산의 평가액에서 그들이 분양받은 아파트의 분양가액을 공제한 차액을 도시정비법 제57조에 의한 청산금으로 지급을 구할 수 있을까.

최근 이와 관련하여 일부 조합원들이 청산금 미지급을 이유로 조합재산에 대한 가압류를 행함으로써 크게 논란이 되고 있다.

먼저 도시정비법 제47조에 근거하여 상가관련 현금청산금을 곧바로 지급청구할 수 있는지 살펴보자. 도시정비법 제47조는 청산금에 관한 협의가 성립되지 않을 경우에 대한 규정은 따로 두고 있지 않다.

또 같은법 제38조, 제40조 제1항은, 사업시행자는 정비구역안에서 정비사업을 시행하기 위하여 필요한 경우 토지보상법 제3조의 규정에 의하여 토지·물건 또는 그 밖의 권리를 수용 또는 사용할 수 있고, 이 경우 도시정비법에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 토지보상법을 준용하고 있다.

이와 같은 규정 등에 비추어 보면, 도시정비법에 따른 재개발사업에서 현금청산대상자에 대한 청산금은 사업시행자와 현금청산대상자가 협의에 의해 그 금액을 정하되, 협의가 성립되지 않을 때에는 토지보상법에 따른 수용절차로 이행될 것을 예정하고 있다고 보아야 한다.

이 법리에 비추어 볼 때, 조합과 위와 같은 청산자 사이에 청산금액에 관하여 협의가 성립되지 아니한 경우 위 청산자들이 수용절차도 거치지 아니한 채 현금청산대상자임을 전제로 조합에게 직접 청산금의 지급을 구하는 것은 허용되지 않는다고 본다.

다음으로 종전자산가액에서 분양받은 아파트 분양가액을 공제한 금액을 도시정비법 제57조의 청산금으로 지급을 구할 수 있는지 살펴보자.

당초 공동주택과 상가를 모두 분양받는 것으로 관리처분계획에 정해졌다가 위 사안의 사람과 같이 주택을 분양받음으로써 조합원 지위는 유지한 채 상가 분양만 포기한 경우에는 구 도시정비법 제57조, 제58조에서 정하는 바와 같이 이전고시 후 종전자산의 가격과 관리처분계획에 따라 분양받은 건축시설 등의 가격의 차액을 정산하여 청산금으로 지급받을 수 있다.

따라서 이전고시 전에는 청산금의 지급을 구할 수 없음이 자명하다. 관리처분계획이 언제든지 바뀔 수 있기 때문이다.

문제는 이전고시 후에는 무조건 지급받을 수 있는가 하는 점이다. 이 문제는 청산금지급 청구권의 발생요건과 관련된다. 즉 청산금지급 청구권이, 조합이 도시정비법 제57조에 따라 행하는 청산금지급처분에 의하여 발생하는 것인지 아니면 이전고시로써 당연히 발생하는 것인지의 문제다.

도시정비법 제54조는 이전고시가 있는 때에는 대지 또는 건축물을 분양받을 자는 고시가 있는 날의 다음날에 그 대지 또는 건축물에 대한 소유권을 취득한다고 규정함으로서 법률규정에 의한 물권변동을 규정하고 있다.

대법원도 이전고시가 있은 후에는 소유권변동과 관계되는 분양계획에 대해서는 다툴 수 없고 분담금 등에 관해서만 도시정비법 제57조의 청산금 등의 다툼을 통해 해결하도록 하고 있다. 이와 같이 규정과 판례에 비추어 볼 때, 이전고시로서 청산금이 확정되는 것은 아닌 것으로 보인다.

또 도시정비법 제57조에 따른 가격차이는 이전고시때 확정되는게 일반적이나 신축 분양예정건축물에 미분양이 발생한 경우에는 이전고시때 확정할 수 없게 된다. 특히 그 미분양이 대량으로 발생한 경우에는 더욱 그렇다.

그렇다면 청산금지급청구권은 이전고시 후 시점 중 어느 시점에 발생하는 것일까. 조합의 청산금지급처분을 통해 발생하는 것일까 아니면 객관적으로 청산금을 산정할 수 있을 때 발생하는 것일까.

도시정비법 제57조와 58조의 규정 등에 비추어 볼 때 청산금은 청산금지급처분에 의해 발생하지 않고 객관적 요건을 갖추었을 때 발생한다고 보는 것이 타당하다.

결국 청산금지급 청구권은 이전고시로서 곧바로 발생하는 것은 아니라고 보아야 한다. 따라서 청산금지급청구는 이전고시 후에는 원칙적으로 가능하겠지만 미분양 등으로 인해 청산금을 확정할 수 없는 객관적 사정이 있는 경우에는 장래 발생할 채권에 불과하다고 봐야 한다.

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