통상 재개발·도시환경정비사업에서 영업보상 업무를 하다 보면 주택에서 행해지는 소규모 가내수공업처럼 건물의 공부상 용도와 현황 용도가 상이한 경우를 자주 접하게 된다.

 

이 경우 그 영업보상 여부에 대해 고민이 많아지게 마련이다(영업보상은 크게 영업이익 및 휴업기간 중에도 계속 지출되어야 하는 고정적 비용 보상과 이전비 등에 대한 보상으로 구성되는 바, 이하에서 영업보상이라 함은 이 중 ‘영업이익’ 보상의 의미로 한정함).

 

통상 제기되는 논점은 건축허가 및 건축물대장상의 용도와 현황 용도가 상이한 ‘용도변경 건물’에서의 영업이, 최대 1천만원으로 보상금액이 제한되는 〈공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률〉 시행규칙(이하 토지보상법 시행규칙) 제45조제1호의 ‘무허가건축물등’에서의 영업인지 여부, 즉 무단 용도변경 건물이 ‘무허가건축물등’인지 여부이다.

 

참고로 무허가건물에서 행해지는 영업은 종래에는 영업보상 대상이 아니었으나 2007년 4월 12일 〈토지보상법〉 시행규칙 개정을 통해 비로소 영업보상 대상으로 인정되었는데, ‘무허가건물 등’에서 △사업인정고시일등 이전 1년 전부터 △사업자등록을 한 △임차 영업자에 한해(무허건물 ‘소유자’는 보상 제외) 최대 1천만원 내에서 보상된다(이전비는 별도 보상).

 

올해 9월 대법원은 이와 관련해 무단 용도변경 건물에서의 영업보상에 대해 실무자들이 유의하여야 할 판결을 선고하였는데 그 주요 내용을 살펴보고자 한다.

 

2005년 11월 7일자로 재개발구역 지정된 성남시 단대구역 내 이 사건 건물은 1993년 2월 주택으로 건축허가를 받고 1993년 5월 사용승인을 받았는데, 소유자는 1994년 8월 이를 건축허가받은 용도인 주택으로 이용하지 아니하고 이 사건 건물에서 ‘기타플라스틱 일반성형제품 제조 및 도소매업’을 운영하여 왔다.

 

원고의 영업보상 요구에 대해 중앙토지수용위원회는 적법 장소에서의 영업이 아니므로 이전비만 보상한다는 내용의 수용재결(영업손실보상거부처분)을 하였고 이에 대한 취소소송으로 사건이 진행되었다.

 

제1심 판결은 〈토지보상법〉 시행규칙은  영업보상이 제한되는 ‘무허가건축물등’을 〈건축법〉 등 관계법령에 의하여 허가·신고를 요하는 건축물을 허가·신고없이 건축한 건축물로 규정(토지보상법 시행규칙 제24조)하고 있으므로, 적법하게 건축허가를 받아 사용승인된 이 사건 건물은 ‘무허가건축물등’은 아니라고 보아 영업보상을 인정하였다. 즉 건축물의 용도가 영업장에 맞는 용도일 것까지 요구하는 것은 아니라는 것이다.

 

그러나 제2심 판결은 용도변경 당시의 〈건축법〉 규정에 비추어 볼 때 주택을 용도변경한 원고의 행위는 〈건축법〉상 ‘허가를 요하는 건축행위’에 해당되므로 이 사건 건물은 허가없이 이루어진 ‘용도변경=건축된 건물’에 해당된다고 보아 제1심 판결을 취소하였다.

 

그러나 대법원에서는 보상액은 협의에 의한 경우는 협의성립 당시의 가격을, 재결에 의한 경우는 재결 당시의 가격으로 결정하여야 하므로, ‘무허가건물등’인지 여부도 재결 당시(2008년 11월 20일)를 기준으로 판단하여야 한다고 봤다.

 

그래서 이 사건 건물의 용도변경 당시의 〈건축법〉에 따르면 이 사건 용도변경은 허가를 요하는 건축행위이나 재결 당시의 〈건축법〉에 따르면, 무단 용도변경 건물로 볼 수 있는 점은 별론으로 하더라도 〈토지보상법〉 시행규칙  제45조의 ‘무허가건축물등’에 해당되지는 않는다고 보아 제2심 판결을 파기·환송하였다.

 

구 〈건축법〉(1997.8.8. 법률 제5386호로 개정되기 전의 것) 제14조 및 구 건축법 시행령(1994.12.23. 대통령령 제14447호로 개정되기 전의 것) 제14조제1항제1호 [별표1]에 따르면 이 사건 용도변경은 허가를 요하는 ‘건축행위’이나 1997년 12월 13일 법률 제5450호로 개정된 〈건축법〉에서는 용도변경 행위를 건축행위로 보는 내용이 삭제되었다.

 

수용재결 역시 행정처분의 일종이므로 행정처분의 적법성 여부는 처분 시점을 기준으로 판단되어야 한다는 일반론에 비추어 볼 때 대법원의 판결은 당연한 것이지만, 통상 재개발·도시환경정비사업 구역에는 이번 사건과 같이 무단 용도변경건물에서 행해지는 영업장이 다수 발견되는 점을 생각하면 향후 조합은 영업보상시 더욱 주의를 기울여야 할 것으로 생각된다.

 

또한 〈도시 및 주거환경정비법〉 제5조 및 시행령 제13조의4는 정비구역이 지정 후 정비구역 안에서 건축물의 용도변경행위는 시장·군수의 허가를 받아야 하고 이를 위반하는 경우는 2년 이하의 징역이나 2천만원 이하의 벌금형에 처할 수 있도록 규정하고 있으므로 영업보상의 대상인 ‘무허가건물등’ 해당 여부를 판단할 때는 〈건축법〉 및 〈도정법〉등 관련 법규를 폭넓게 검토하여 과대보상이나 과소보상이 되는 일이 없도록 유의하여야 할 것이다.