<김석기 이사·홍진화 평가사>재건축 부담금의 합리적 개정의 필요성
<김석기 이사·홍진화 평가사>재건축 부담금의 합리적 개정의 필요성
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  • 승인 2010.12.09 19:11
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2010-12-09 11:17 입력
  
“최종 주택소유자에게 100% 부담시키는 것은 불합리”
원본잠식으로 인한 재산권 침해 우려
분담주체·이익주체 달라 형평성 논란
 
김석기
중앙감정평가법인/이사
 
홍진화
중앙감정평가법인/감정평가사
 
 
1. 들어가며
재건축 부담금이란 지난 2006년 9월 25일 이후 〈재건축초과이익 환수에 관한 법률〉(이하 재건축이익환수법)에 따라 〈도시 및 주거환경정비법〉(이하 도정법)에 따른 관리처분계획인가를 신청(재건축이익환수법 부칙 제7959호 제2조제1항)한 ‘주택재건축정비사업조합’에 부과하는 일종의 준조세이다.
 

재건축사업으로 발생하는 개발이익을 사회적으로 환수하고 이를 적정하게 배분하기 위하여 당해 개발이익에 일정한 부담금을 부과하고, 이를 통하여 개발이익의 사유화를 방지함으로써 주택가격의 안정과 사회적 형평을 기하고 국민경제의 건전한 발전과 사회통합에 이바지하려는 것이라고 제정취지를 밝히고 있다.
재건축조합은 그 준공일로부터 6개월 이내에 국토해양부장관에게 납부해야 하며(재건축이익환수법 제17조) 현금납부 뿐만 아니라 물납(신축 아파트로 납부)도 인정받는다.
 
 
2. 산정방법
국토해양부는 ‘재건축 초과이익의 0~50%’를 ‘재건축 부담금’으로 부과한다. 재건축 초과이익과 재건축 부담금을 혼동하지 말아야 한다. 재건축 초과이익은 재건축 부담금의 부과기준이다. 즉 재건축 초과이익이 컵에 담긴 물이면, 재건축 부담금은 그 컵에 담긴 물의 일부분(0~50%)이다.
 

재건축 부담금을 산정하는 구조는 아래 그림과 같다.
 
‘재건축 초과이익’은 준공시점의 주택가액에서 ①개시시점 주택가액과 ②정상주택가격 상승분과 ③개발비용을 공제하여 산정한다. ‘재건축 부담금’은 위에서 계산한 재건축 초과이익에 부과율을 곱하여 산정한다. 즉 재건축해야 할 주택의 가격이 비정상적으로 상승하였을 경우, 정상주택가격 상승분을 판단하여 그보다 높게 상승한 가격의 일부분을 재건축 부담금으로 환수하는 것이다.
 

이를 산식으로 정리하면 다음과 같다(재건축이익환수법 제7조, 제12조).
①종료시점 주택가액=당해 사업구역 내 조합원분양분 주택가액과 일반분양분 주택가액 및 소형주택가액의 합계액이다. 조합원 분양분 주택은 재건축사업의 준공인가일(일부가 준공인가된 날, 관계행정청의 인가 등을 받아 건축물의 사용을 개시한 날 등)(재건축이익환수법 제8조제3항) 현재 주택부동산가격조사 전문기관이 조사·산정하고 부동산평가위원회의 심의를 거쳐 결정한 가액(재건축이익환수법 제9조제2항)이다. 일반분양분의 종료시점 주택가액은 분양시점 분양가격의 총액(재건축이익환수법 제7조)이며, 재건축소형주택가액은 해당 주택을 관계기관에 매각한 가액(재건축이익환수법시행령 제6조제2항)이다.
 

②개시시점 주택가액=당해 사업구역 내 조합원이 소유해오던 기존 주택가액의 총액이다. 당해 재건축사업을 위해 최초로 구성된 조합설립추진위원회가 승인된 날(부과개시시점부터 부과종료시점까지의 기간이 10년을 초과하는 경우에는 부과종료시점으로부터 역산하여 10년이 되는 날 등)(재건축이익환수법 제8조제1항, 동조제2항)의 공시된 주택가격(재건축이익환수법 제9조제1항)이다. 다만,추진위원회 승인일이 1월 1일이 아닌 경우에는 1월 1일부터 추진위원회 승인일까지의 정상주택가격상승분을 반영한다.
 

③정상주택가격상승분=개시시점 주택가액에 정기예금이자율(한국은행 통계 : 1년 미만, 예금은행 가중평균 수신금리)과 당해 재건축 사업장이 소재하는 시·군·구의 평균주택가격상승률(국민은행 통계) 중 높은 비율을 곱하여 산정한다(재건축이익환수법 제10조제1항).
 

④개발비용=재건축사업의 시행과 관련하여 지출된 금액을 합하여 산출한다(재건축이익환수법 제11조).
 
 
3. 문제점
1)재건축 초과이익 산정과정의 문제점
▲도시환경정비사업과 형평성 문제
 
 
 
 
 
 
 
 
 
〈개발이익 환수에 관한 법률〉에서 규정하는 개발사업은 택지개발사업, 도시환경정비사업 등이다. 이 법은 개시시점을 ‘개발사업의 인가 등을 받은 날’로 하여 사업시행이 본격화되는 시점으로 규정하고 있다.
특히 도시환경정비사업의 개시시점은 ‘사업시행인가일’이다. 이는 유독 재건축사업만 개시시점을 사업초기인 추진위원회 승인일로 규정하여 다른 개발사업 비해 재건축 초과이익이 크게 산출될 수밖에 없으며 이로 인해 부담금이 과중하게 부과되는 결과를 낳고 있다.
 
 
▲추진위원회 승인과 아파트 가격 상관관계의 문제
〈재건축이익환수법〉은 개시시점을 추진위원회 승인일로 규정하고 있다. 이는 재건축 초과이익은 추진위원회가 승인받는 시기부터 아주 큰 폭으로 발생한다고 보아 그 시점부터의 이익을 환수하고자 하는 의도로 보인다. 하지만 현실은 그러하지 아니하다. 유사한 노후연한이면서도 추진위원회 구성 시기가 다른 아파트 단지를 검토해보았다.
 

지역적·물리적으로 상당히 유사한 두 아파트 재건축 단지의 매매 평균 단가의 시기별 추이를 분석하였다. 점선의 ○○아파트나 실선의 △△아파트 모두 가격의 상승과 하락 방향이 상당히 유사하다. 특히 ○○아파트 재건축추진위원회의 경우 추진위 승인(2003년 12월)으로 인한 가격 상승은 이루어지지 않았으며 △△아파트의 가격 흐름과 유사할 뿐이다.
 

이는 되레 재건축 사업을 발 빠르게 준비한 재건축 단지에 부담을 가중시키는 부당한 결과를 낳게 된다. 즉 추진위원회 구성을 빨리하였다는 이유만으로 개시시점 주택가액이 낮게 산정되어 재건축 초과이익이 과다 산출된다면 불공평한 재건축 부담금이 부과되는 결과가 나타날 수도 있다.
 
따라서 개시시점을 추진위원회 승인일로 하는 것은 행정처분과 부동산 가격변화의 상관관계를 잘못 분석한 논리적 오류 있는 규정이다.
 
 
▲시·군·구 평균주택가격 상승률 근거 DB의 불합리성
재건축 초과이익은 개발비용과 정상주택가격 상승분을 어떻게 산정하느냐에 따라 좌우된다.
 
정상주택가격 상승분은 개시시점 주택가액에 정기예금이자율과 시·군·구의 평균주택가격 상승률 중 높은 비율을 적용하여 산정하도록 규정하고 있다.
 
정기예금이자율은 한국은행에서 조사·산정한 예금은행 가중평균수신금리 정기예금(6개월~1년 미만, 연리%) 이자율을 적용하며, 2004년 이후 매년 3.3~5.7%이다.
 
시·군·구 평균주택가격상승률은 국민은행에서 조사·산정한 시·군·구의 주택매매가격종합지수를 적용하며 이는 아파트, 단독주택, 연립주택 유형을 모두 포괄하여 추정한 통계치이다. 여기서 문제가 되는 것은 시·군·구의 평균주택가격상승률이다.
 
당해 사업이 아파트재건축 사업일 경우를 상정해보면 문제점이 드러난다. 서울의 경우 주택 유형 중 아파트의 가격 상승률이 큰 편이다. 예를 들어보자.
 
 
즉 시·군·구의 평균주택가격상승률은 아파트 재건축임에도 불구하고 50%가 아닌 모든 주택유형의 가격 상승률 평균치인 36.5%를 적용하여야 한다. 이로 인해 정상주택가격 상승분이 적게 산출되어 재건축 초과이익을 크게 만드는 결과가 발생한다.
 

주택유형에 따른 가격 상승률이 다름에도 불구하고, 일률적으로 모든 주택유형의 가격상승 DB를 통계치 근거 DB로 활용하는 것은 현실을 무시한 행정편의적인 모습으로 볼 수밖에 없다. 이로 인해 재건축 사업구역 내 조합원은 내지 않아도 될 재건축 부담금을 내게 되는 것이다.
 
2)재건축 부담금 부과율의 문제점
▲면제기준과 누진기준 설정의 부당성
조합원 1인당 평균이익이 3천만원 이하일 경우 재건축 부담금은 면제된다. 면제기준이 3천만원으로 정한 것은 부당하다고 보인다.
 

수도권의 주요 도시 공동주택 공시가격(부동산 가격 공시 및 감정평가에 관한 법률에 따라 고시하는 공동주택 공시가격을 말함) 비교해 보면 그 부당성을 알 수 있다.
 
단위면적당 공동주택 가격이 전국 평균은 200만원대이나, 서울은 400만원대이며, 서울 안에서도 강남3구와 강북권이 최대 3~4배의 가격차이가 나는 것을 확인할 수 있다.
 
하지만 면제기준은 일률적으로 3천만원이다. 이는 상대적으로 공동주택 가격이 높은 지역이 낮은 지역에 비하여 불리한 역차별적 결과를 초래할 수 있다. 즉 수익률이 동일하더라도 자산가치가 높은 지역의 수익금액(재건축 초과이익)이 크게 산정되어 재건축 부담금이 더 많이 부과될 수 있다는 것이다.
 
또한 부과단계는 2천만원 단위의 5단계로 구성되어 있는데, 그 누진기준이 되는 2천만원이란 금액 또한 지역적 특성을 고려하지 않은 기준이다.
 
 
▲고율의 부과율
재건축 부담금이 최대 50%인 부과율은 개발부담금(25%)이나 농지보전부담금(30%), 광역교통시설부담금(4%)에 비하여 과도하며 부담금 상호간의 형평성에도 어긋난다.
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
3)재건축 부담금 납부주체의 문제점
▲개시시점 주택 소유자≠재건축 부담금을 납부할 당시 주택 소유자
재건축 부담금은 대물적 처분의 성격이 강하다. 이로 인해 재건축 초과이익을 사유하는 사람과 이를 일부 납부해야하는 사람이 불일치할 때 부당한 상황이 발생할 수 있다.
 

예를 들어 주택재건축사업 구역 내 아파트를 개시시점(추진위원회 승인일)이전부터 소유하다가 착공할 무렵에 팔아 그 차액(재건축 초과이익)을 남긴 사람(A)은 재건축 부담금을 내지 않지만, 착공할 무렵 비싼 값을 치루고 아파트를 산 사람(B)은 그 차액(재건축 초과이익)이 작은데도 불구하고 재건축 부담금을 부담해야 하는 모순이 생길 수 있다.
 
재건축 초과이익을 개시시점부터 종료시점까지의 정상주택가격 상승분의 초과분으로 개념정의하고 있지만, 이를 누가 향유하든지 상관없이 납부할 시기의 최종 소유자에게 100% 부담시키는 것은 불합리하다고 보인다.
 
 
4. 마치며
우리는 폐지된 〈토지초과이득세법〉(제4177호)의 헌법재판소 판결(헌재 1994.07.29, 92헌바49)을 주목할 필요가 있다. 미실현이득에 대한 과세는 입법정책의 문제이나 계측의 객관성 보장이 심히 어려움은 인정하면서 납세자의 실질적인 평등과 조세법률주의 상의 실질과세 원칙을 지켜야 한다고 판결하였다.
 
우리가 논의하고 있는 재건축 부담금의 문제점 또한 유사하다. 미래예측이 필요한 재건축 초과이익의 추정에는 그 확실성에 문제가 있으며 이는 재건축사업에 참여하는 조합원에게도 비용부담의 문제에 예측 불가능성을 부담시켜 되려 재건축사업의 불안정을 가중시키고 있다.
 
재건축 초과이익은 가공이득(미실현이득)으로 이에 대한 과세는 원본잠식(元本蠶食)으로 인한 재산권 침해의 우려도 있으며 재건축 부담금을 부담하는 주체와 재건축 초과이익을 향유하는 주체가 상이할 수 있어 형평성의 문제가 발생할 수 있다.
 
현재 우리는 부동산 가격의 전반적인 보합세와 경기 위축 상황에 직면해있다. 즉 종전 저층 아파트단지의 재건축 초과이익 사유화가 문제가 되었었지만 향후에는 기존 용적률 100% 이상의 중층 재건축 단지들의 사업이 본격화되면서 나타나는 문제들을 예측하고 준비해야 한다.
 

재건축 규제의 일환으로 제정한 〈재건축초과이익 환수에 관한 법률〉을 변화하는 재건축 부동산 시장의 실정에 맞게 운용되기 위해서 합리적으로 개정해야 할 것이다.
 
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