매도청구에 관한 쟁점들
매도청구에 관한 쟁점들
  • 봉재홍 변호사/ H&P법률사무소
  • 승인 2016.04.28 10:51
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도시정비법 제39조는 매도청구권을 규정하고 있다. 그리고 이 매도청구권의 행사는 비록 명확한 규정은 없지만 대법원 판결 등의 취지에 비추어 조합설립인가 및 법인설립등기 이후 지체 없이(다만 ‘지체 없이’의 의미가 다소 불명확하여 최고기간의 준수여부에 대하여는 아직 명확한 기준이 존재하지는 않는 것으로 보인다) 최고절차를 진행하고 최고기간이 경과하면 2개월 내에 이루어져야만 할 것이다.

그런데 재건축조합이 충분한 자금을 확보하지 못한 상태에서 매도청구권을 행사하여 승소판결을 받고도 상당기간 동안 매매대금을 지급하지 못하는 경우가 발생하고, 이 때문에 매도청구권을 행사한 판결에 의해 성립한 것으로 간주되는 매매계약이 해제되는 경우까지 발생하고 있는 실정이다.

한편 토지등소유자가 매도청구권 행사로 의제된 매매계약을 해제하기 위해서는 소유권이전등기절차에 필요한 서류를 갖추고 건축물을 비워 언제든지 이를 인도할 수 있는 준비를 마치고 매매대금 지급함과 동시에 이를 수령하여 갈 것을 최고하였음에도 사업시행자가 매매대금을 지급하지 않는 등의 사정이 인정되어야 한다.

그런데 매도청구권 행사의 대상이 된 부동산에 근저당권이 설정되어 있는 경우 소유권이전등기절차의무의 이행을 제공하였다고 평가하기 위해서는 근저당권을 모두 말소해야만 하는가?

원칙적으로 부동산의 매매계약이 체결된 경우에는 매도인의 소유권이전등기의무, 인도의무와 매수인의 잔대금지급의무는 동시이행의 관계에 있는 것이 원칙이고, 이 경우 매도인은 특별한 사정이 없는 한 제한이나 부담이 없는 완전한 소유권이전등기의무를 지는 것이므로 근저당권 또한 말소해야만 소유권이전등기 절차의 이행의 제공을 했다고 볼 수 있다.

그런데 이에 대하여 대법원은 2015.11.19.선고 2012다114776 전원합의체 판결을 통해 “재건축조합은 말소되지 아니한 근저당권의 채권최고액 또는 채권최고액의 범위 내에서 확정된 피담보채무액에 해당하는 청산금에 대하여만 동시이행의 항변권에 기초하여 지급을 거절할 수 있다고 보는 것이 공평의 관념과 신의칙에 부합한다”라고 판시한 바 있다.

따라서 매도청구권이 행사된 후 토지등소유자가 소유권이전등기 절차 및 인도의무의 이행의 제공을 통지하며 매매대금의 지급을 구할 경우, 사업시행자인 재건축조합이 해당 부동산에 근저당권이 설정되었다는 점을 들어 매매대금 전액의 지급을 거부할 수 없고, 매매대금 전액의 지급을 거부할 경우 근저당권의 채권최고액 또는 확정된 피담보채무액을 제외한 매매대금에 대하여는 지연손해금이 가산되고 경우에 따라 매매계약이 해제될 수도 있다는 점을 유념해야 한다.

토지만을 소유하고 있는 토지등소유자는 재건축조합의 조합원이 될 수 없으므로 이와 같은 토지등소유자에 대하여는 결국 매도청구권의 행사를 통해 권리·의무관계가 정리될 수밖에 없다.

그리고 매도청구권의 행사와 관련한 매매대금은 다수의 대법원 판례가 판시하고 있는 바와 같이 매도청구권이 행사된 당시의 객관적 거래가격으로서, 재건축사업이 시행되는 것을 전제로 하여 평가한 가격, 즉 재건축으로 인하여 발생할 것으로 예상되는 개발이익이 포함된 가격으로 결정된다고 할 것이다.

그런데 도로 또는 사실상의 사도 등은 일반 대지 가액의 1/3로 평가되는 것이 일반적이다. 따라서 도로 또는 사실상의 사도만을 소유하고 있는 토지등소유자에 대한 매도청구권 행사시 이 토지는 도로 또는 사실상의 사도임을 반영하여 일반 대지의 그것에 비해 1/3 가격으로 평가된 가액으로 매매계약의 성립이 의제되어야만 하는지에 관해 의문이 생길 수 있을 것이다.

이에 대하여는 대법원이 2014.12.11.선고 2014다41698 판결을 통해 “토지의 현황이 도로일지라도 재건축사업이 추진되면 공동주택 부지의 일부가 되는 이상 그 시가는 재건축사업이 시행될 것을 전제로 할 경우의 인근 대지의 시가와 기본적으로 동일하게 평가하되, 다만 이 사건 각 토지의 형태, 주요 간선도로와의 접근성, 획지조건 등 개별요인들을 고려하여 감액 평가하는 방법으로 산정하는 것이 타당하다고 할 것인바, 이와 달리 원심이 현황이 도로라는 이유만으로 인근 대지 가액의 3분의 1로 감액한 평가액을 기준으로 시가를 산정한 것은 매도청구권 행사에 있어 시가 산정에 관한 법리를 오해하여 판단을 그르친 것이다”라고 판시한 바 있음을 참고할 수 있을 것이다.
 

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