그동안 4회에 걸쳐 도시정비사업에 CM(Construction Management; 건설사업관리)이 왜 필요하고 어떠한 도움을 줄 수 있는지 기술하였다. 건설산업에 종사하는 한사람으로써 재개발·재건축·리모델링 등의 사업을 진행하는 주민들이 얼마나 힘들고, 왜 힘들며, 어떻게 극복해야 하는지를 검토해봤다. 근본적인 해결방안을 있음에도 불구하고, 알려지지 못한 점에 대해 안타깝게 생각했던 가운데 이번 연재를 통해서 대안을 제시할 수 있게 되어 기뻤다. 이제 이번 연재의 마지막을 정리하려 한다. 정비사업조합 및 조합원들이 꼭 알고 있어야 될 사항들을 다음과 같이 정리했다.

 

1. 조합사업의 불편한 진실
① 계약에 ‘가계약’과 ‘본계약’이란 것은 없다.
계약의 소중함은 아무리 강조해도 지나치지 않는다. 가계약이라고 이번에 그냥 도장 찍고 나중에 바꾸면 된다고 하지만, 이미 계약서에 도장을 찍게 되면 계약은 성립되는 것이다. 계약의 수정은 우리가 생각하는 것 이상의 어려움이 존재한다.

 

서로 간의 이익관계에서 결코 누구도 쉽게 물러서지 않을 것임이 자명하기 때문이다. 처음 도장을 찍을 때 꼼꼼하게 계약의 내용을 확인해야 하고, 알고 있어야 한다. 나중에 본계약(필자는 수정계약이라고 하고싶다)에 대한 합의가 진행되는 과정에서 양자 간에 이견이 좁혀지기란 굉장히 힘들다.

 

계약 당사자들은 서로간의 계약 내용을 모두 숙지하고 있어야 하지만, 조합은 그 내용들을 정확하게 숙지하지 못하는 경우가 많다. 반드시 계약에 대한 충분한 숙지와 주장의 명확한 근거가 필요하다. 전문가로서 가장 우려가 되는 점이다.

 

② 수천억~1조원 이상의 대규모 사업이다.
동네주민들이 모여서 사업을 진행하는 조합 사업은 수천억원 또는 그 이상의 사업비가 지출되는 사업이다. 그렇다면 사업 진행과정에서 어떤 결정을 내리느냐에 따라 수백억원이 좌우되는 경우도 자주 발생할 확률이 높다. 대기업 건설사들이 재개발ㆍ재건축사업에 목을 매는 이유가 이러한 점에 있다.

 

조합과 조합원들은 이러한 현실 상황을 정확히 깨달아야 한다. 그냥 가만히 앉아서 업체들이 알아서 잘 해주겠지라고 막연한 믿음을 보내는 것은 너무 순진한 생각이다. 정비사업은 기본적으로 사업규모가 크기 때문에 사업비 절감 가능성도 높다.

 

③ 사업수지 관리를 잘못하면 분담금은 결국 늘어난다.
조합설립 동의 과정에서 자신의 분담금이 얼마인지 확인했더라도 절대 그건 믿지 말라. 주민들을 설득하려고 만든 자료인지, 정확한 사업성을 분석하기 위해 만든 자료인지가 불분명하기 때문이다. 현명한 조합원이라면 사업초기의 분담금을 맹신하지 않는 것이 좋다. 그렇다면 조합에 좀 더 명확한 분담금을 요구해야 한다. 실제로 사업시행인가가 나와야 설계가 확정되고 공사비물량을 산출할 수 있다.

 

그리고 종전자산평가를 통해 내 권리가액이 어느 정도인지 알아야 비례율을 통해서 자신의 분담금이 얼마인지 확실해진다. 여기서 한 가지 오해하기 쉬운 것은 내 종전자산 평가액이 커지면 분담금이 줄어든다는 생각이다. 비례율 공식[(총수입-총지출)/종전자산평가액]을 살펴보면 종전자산 평가액을 높이게 될 경우 비례율을 떨어뜨리면 결국 나아지는 것은 없다. 결국 조합원 이익을 늘리기 위해서는 총수입(분양수입)을 늘리고 총사업비 지출을 줄이는 노력을 해야 한다는 것이다.

 

지난 기고에서 지속적으로 언급했다시피 대규모 건설사업에서 관리를 잘하고, 사업비 절감까지 한다는 것은 전문성과 경험이 없이는 굉장히 힘든 일이다. 공사비 등등에서부터 각종 지출항목들을 최적화시키고 분양성이 높은 건물을 짓도록 유도하며, 분양전략을 잘 세울 수 있는 조력자가 반드시 필요하다.

 

 

2. 사업성공 키워드
 ‘션 코비의 성공하는 사람들의 7가지 습관‘이라는 유명한 책이 있다. 뭔가 대단한 비결이 있을 것이라고 기대하고 보게 되지만 정작 책을 읽어보면 이미 모두 알고 있는 내용들이다. 여기에는 한 가지 교훈을 찾을 수 있다. 결국 성공의 비결은 우리 모두가 이미 알고 있지만, 그 성공의 차이는 실천에 좌우한다는 것이다. 조합사업의 성공키워드는 다음과 같다.

 

 

 

 

위와 같은 조합사업의 성공키워드 역시도 여러분 모두가 알고 계실 내용들이다. 중요한 것은 실천 및 실행이다. 다만 실천방법을 모르신다면, ‘아프면 병원을 찾아가듯‘ 경험 많고 전문성이 우수한 대형 건설사업관리업체(CM)를 찾아가 상담을 받아보라는 것이다. 상담시 별도의 비용이 필요한 것은 아니니 많은 정비사업 조합에서 보다 선진화된 기법을 통해 성공 정비사업의 방법을 경험할 수 있기를 기대한다.