2008년 3월경 순화 제1-1구역 도시환경정비사업에 관한 조합설립부존재확인 소송에 관한 하급심 판결에서 조합설립동의서상 비용분담에 관한 사항이 구체적이지 않아 흠결이 있고, 위 동의서에 기한 조합설립도 무효라고 판시한 이후 전국의 많은 재개발·재건축조합이 조합설립 무효확인 소송에 휘말리게 됐다.
일부 조합의 경우 하급심에서 동의율의 미달 등으로 인하여 조합설립인가 취소 또는 무효판결이 선고되자 해당 조합은 새로 조합설립동의서를 재징구한 후 조합설립변경인가를 통해 조합설립인가 취소 또는 무효소송에 대응했다.
일부 조합의 경우 사업시행인가 등 상당히 사업이 진행된 상태에서 조합설립인가 취소 또는 무효판결이 선고됐고, 해당 사업장은 추진위원회 승인절차부터 새로 사업을 추진해야 하는 등 조합원들의 많은 피해가 예상됐다. 이에 2015. 9. 1. 도시정비법을 개정하면서 토지등소유자의 동의서 재사용의 특례를 신설했다.
조합설립인가(변경인가 포함)를 받은 후에 동의서 위조, 동의 철회, 동의율 미달 또는 동의자 수 산정방법에 관한 하자 등을 이유로 다툼이 있는 경우로서 ①조합설립인가의 무효 또는 취소소송 중에 일부 동의서를 추가 또는 보완하여 조합설립 변경인가를 신청하는 때, ②법원의 판결로 조합설립인가의 무효 또는 취소가 확정되어 조합설립인가를 다시 신청하는 때에는 동의서의 유효성에 다툼이 없는 토지등소유자의 동의서를 다시 사용할 수 있다(법 제17조의2 제1항).
조합이 조합설립변경인가를 신청하기 위해 기존 동의서를 다시 사용하려면 다음의 요건을 충족하여야 한다(법 제17조의2 제2항, 시행령 제28조의2 제1호).
①토지등소유자에게 기존 동의서를 다시 사용할 수 있다는 취지와 반대의사 표시의 절차 및 방법을 서면으로 설명·고지할 것, ②60일 이상의 반대의사 표시기간을 설명·고지 서면에 명백히 적어 부여할 것.
추진위원회가 조합설립인가를 다시 신청하기 위해 기존 동의서를 다시 사용하려면 다음의 요건을 충족하여야 한다(법 제17조의2 제2항, 시행령 제28조의2 제2호).
① 토지등소유자에게 기존 동의서를 다시 사용할 수 있다는 취지와 반대의사 표시의 절차 및 방법을 서면으로 설명·고지할 것.
② 90일 이상의 반대의사 표시기간을 설명·고지 서면에 명백히 적어 부여할 것.
③ 정비구역, 조합정관, 정비사업비, 개인별 추징분담금, 신축되는 건축물의 연면적 등 정비사업의 변경내용을 설명·고지의 서면에 포함할 것.
④ 다음의 변경의 범위가 모두 100분의 10 미만일 것.
△정비구역 면적의 변경 △정비사업비의 증가(생산자물가상승률분 및 현금청산 금액은 제외함) △신축되는 건축물의 연면적 변경
⑤ 조합설립인가의 무효 또는 취소가 확정된 조합과 새롭게 설립하려는 조합이 추진하고자 하는 정비사업의 목적과 방식이 동일할 것.
⑥ 조합설립의 무효 또는 취소가 확정된 날부터 3년 내에 새로운 조합을 설립하기 위한 창립총회를 개최할 것.
대규모 지역의 주택정비사업에 대한 조합설립인가신청의 경우 행정청이 처분일을 기준으로 다시 일일이 소유관계를 확인하여 정족수를 판단하기는 현실적으로 어렵고, 만일 처분일을 기준으로 동의율을 산정하면 인가신청 후에도 소유권변동을 통해 의도적으로 동의율을 조작할 수 있음을 고려하여 조합설립인가를 위한 동의 정족수는 조합설립인가신청 시를 기준으로 판단한다(대법원 2014. 4. 24. 선고 2012두21437 판결).
토지등소유자의 동의서 재사용의 특례가 신설됨에 따라 조합설립인가 신청시 동의 정족수가 부족하다하더라도 조합설립인가처분 취소소송 중에 추가로 동의서만 징구하여 조합설립변경인가를 받게 된다면 조합설립인가처분의 하자가 치유되는 결과가 된다. 즉 동의서 재사용 특례로 인하여 조합설립인가시의 하자가 있다하더라도 당해 조합인가처분이 취소 또는 무효가 되지 않고 해당 조합은 안정적으로 재개발·재건축사업을 진행할 수 있게 되었다.
위 제도는 일부 조합에서 동의율 부족을 인식하면서 먼저 조합설립인가를 받은 후 추가 동의서를 징구해 하자를 치유하는 등 남용될 소지도 다분히 있다할 것이므로, 시장·군수는 조합설립인가시 동의율 충족여부에 관한 심사를 강화해야 할 것이다.
