2010-10-27 15:46 입력

  

 

 

 

필자가 수많은 조합을 방문하면서 느낀 것은 조합이 가장 원하는 목표는 조합원 이익의 최대화라는 점이다. 그렇다면 조합의 이익을 최대화 하기 위해 필요한 역량은 무엇인지 고민하는 것은 원활한 사업을 위해 빼놓지 말아야 할 사항이다.

 

■ 조합에 필요한 역량(Needs)
① 사업성분석 - 독자가 조합임원이나 조합원이라면 우선 귀 조합에 사업계획서가 있는지 확인부터 해보는 게 좋겠다. 사업성분석이 중요하다는 점은 평소 인지하고 있다 하더라도, 정작 본인들이 사업성을 제대로 파악하고 있는 경우는 거의 없기 때문이다.

 

필자가 접한 사업장들 대부분은 사업장의 특성과 관계없이 기존에 선행되었던 개략적인 분석을 재활용하는 수준에 그치는 것이 다반사였다. 수차례 언급하고 있지만, 수천억원대의 조합 사업을 진행하면서, 그리고 적게는 수십명에서 수천명의 조합원들을 대표해서 사업을 진행하면서 제대로 된 사업성 분석자료 하나 없이 사업을 진행한다는 자체는 시한폭탄을 안고 가는 것이라고 볼 수 있다.

 

결국, 관리처분계획 시기에 조합원분담금의 상승으로 이어져 분쟁의 발화점 및 사업기간 지연의 원인이 된다는 것을 명심해야 한다.

 

② 업체선정(시공자) - 조합사업과 관련된 수많은 협력업체 중 가장 큰 비중을 차지하고 중요하게 생각하는 것이 바로 시공자이다.

 

필자가 여론조사 기관에 의뢰해 조사해 본 결과, 조합원들이 시공사 선정 시 고려하는 요인 중 가장 중요하게 생각하는 부문은 사업조건(공사비, 이주비, 마감재 등)인 것으로 나타났다.

 

그 다음은 △아파트 브랜드 △시공자 인지도 △인테리어 마감재 △재개발·재건축 경험의 순으로 나타났다. 주목할 점은 시공자가 제시하는 사업조건을 조합이 과연 제대로 파악할 수 있는 능력을 지니고 있는 것인가를 고민해 보아야 한다는 것이다.

 

③ 설계검토 - 정비사업에 있어 설계가 중요하다는 점도 자주 간과하는 점이다. 설계자가 조합에 기본설계를 가지고 올 때까지는 설계의 중요성을 잘 알지 못한다. ‘전문가들이 알아서 해주겠지’라고 의지할 뿐이다.

 

하지만 나중에 실시설계가 완료되고 몇 박스나 되는 설계도서들을 가져다 놓고, 설계용역비를 다 지급하고 나면 그때부터 문제가 발생한다. 설계변경이라는 사업비 증가의 주원인이 되는 골치 아픈 녀석이 등장하기 때문이다.

 

설계검토를 통해서 설계변경의 가능성을 최소화시키고, 분양이 잘 될 만한 설계가 되어야 하는데, 과연 이러한 것들을 관리할 만한 역량을 조합에서 가지고 있는지도 고민해야 할 점이다.

 

■ CM의 능력
정비사업에 이러한 난제들이 산적해 있지만 해결할 방법이 없는 것은 아니다. 그 해결사가 바로 CM인 것이다.

 

사업을 성공으로 이끌기 위한 조합의 주요 필요역량은 △사업성 분석 △시공사 선정능력 △설계검토 등이다. 그렇다면 역량이 있는 CM회사들은 어떻게 운영하고 있는가? 도대체 어떻게 사업비를 절감하고 설계검토를 잘 할 수 있다고 자신하는 것일까? 이러한 궁금증이 생기는 것은 당연하다. 이전에 수많은 협력업체들이 수주 전에는 잘해주겠다고 했다가 실제로는 그렇지 않았던 적이 왕왕 있으니 필자의 이런 주장에 의혹을 가질 수도 있을 것이다. 이 의혹을 해소하는 가장 좋은 방법은 CM회사를 직접 방문하여 역량을 확인하고 구축되어 있는 시스템을 확인하는 것이다.

 

CM회사들의 주요 역량 몇 가지를 소개하면 다음과 같다.
① 선진화된 시스템 - 우선 VE통합관리시스템(사업비 절감을 포함한 가치향상연구), EVMS(사업기간단축), PMIS(프로젝트관리정보시스템), CM네비게이터, 기술연구소 운영, 지식경영시스템을 들 수 있다.

 

조합의 사업성 검토 및 사업비절감을 위해서는 전문지식과 기술시스템을 가진 전문회사들만이 도와줄 수 있다. CM은 누구나 할 수 있지만, 아무나 잘 할 수는 없다. 그렇기 때문에 국내 상위의 CM회사들은 선진화된 시스템을 갖추기 위해 상당한 투자를 하고 있다.

 

② 인력구성 - 국내의 대표적인 대형 CM회사는 500여명 이상의 기술자 집단을 보유하고 있다. 건설사에 버금가는 상당한 인력파워를 가진 집단이다. 각 현장에서 조합을 도와주는 CM단이 PMIS(프로젝트관리정보시스템)를 통해 정보의 공유와 의사소통을 원활히 함으로써 회사의 전체시스템 및 지식을 조합에 활용할 수 있도록 도와준다. 결국 조합은 투입되는 CM단이 아니라 그 회사전체의 기술력과 노하우, 경험을 제공 받는다. 이는 조합이 사업 주체로써의 제 역할을 다할 수 있도록, 강력한 지원군이 됨과 동시에 성공적인 사업을 보장받을 수 있는 방법이다.

 

③ 해외선진사와의 협력 - CM은 미국과 영국에서부터 시작되었으며, 특히 국내 CM은 미국 및 영국 회사들과의 협력을 통해 선진화된 시스템을 받아들이는 것에 노력을 기울이며 이를 통해 급성장 했다. 국내 상위의 CM업체들은 중동, 중앙아시아, 동남아 등 활발한 해외진출은 통해 커다란 업적을 이뤘고, 현재도 지속적으로 발전중이다.