관리처분계획을 수립하기 위해서는 종전 자산에 대한 감정평가가 반드시 선행되어야 한다. 그런데 관리처분계획 수립을 위한 종전 자산 감정평가 결과를 놓고 다양한 분쟁이 생기고 있다.
때문에 도시정비법은 제48조 제5항에서 종전 자산에 대한 감정평가를 위한 감정평가업자 선정 및 계약 방법을 정하고 있다.
종전 자산 감정평가 결과를 둘러싼 분쟁에 대해 대법원은 2014.3.27.선고 2011두24057 판결을 통해 “도시환경정비사업은 상업·공업지역 등으로서 토지의 효율적 이용과 도심 또는 부도심 등 도시기능의 회복이나 상권 활성화 등이 필요한 지역에서 도시환경을 개선하기 위하여 시행하는 것으로서 다수의 이해관계가 상충되어 토지등소유자들의 개별적이고 구체적인 이익 전부를 만족시킬 수는 없다. 그리고 도시환경정비사업에서의 관리처분계획은 사업을 시행함에 있어 반드시 수립해야 하는 법률이 정한 행정계획으로서 토지등소유자의 지위나 권리·의무의 인정 자체에 관하여는 재량의 여지가 없다고 하겠지만, 그 구체적인 내용의 수립에 관하여는 이른바 계획재량행위에 해당하여 상당한 재량이 인정된다고 할 것이다. 따라서 적법하게 인가된 관리처분계획이 종전의 토지 또는 건축물의 면적·이용상황·환경·그 밖의 사항을 종합적으로 고려하여 대지 또는 건축물이 균형 있게 분양신청자에게 배분되고 합리적으로 이용되도록 하는 것인 이상, 그로 인하여 토지등소유자들 사이에 다소 불균형이 초래된다고 하더라도 그것이 특정 토지등소유자의 재산권을 본질적으로 침해하는 것이 아닌 한, 이에 따른 손익관계는 종전자산과 종후자산의 적정한 평가 등을 통하여 청산금을 가감함으로써 조정될 것이므로, 그러한 사정만으로 그 관리처분계획을 위법하다고 볼 수는 없다”라고 판시한 바 있다.
이 대법원 판결의 제1심 판결은 “구 도시정비법(2009.5.27. 개정되기 전의 것) 제48조 제5항은 재개발사업에서 ‘분양예정인 대지 또는 건축물의 추산액은 시·도의 조례가 정하는 바에 의하여 산정하되, 시장·군수가 추천하는 부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 2인 이상의 감정평가업자의 감정평가 의견을 참작하여야 한다’라고 규정하면서, 제6항에서 주택재건축사업에서도 사업시행자가 감정평가업자의 평가를 받고자 할 때에는 제5항의 규정을 준용하여 할 수 있다고 규정하고 있다(2009.5.27. 개정된 도시정비법은 제48조 제5항에 도시환경정비사업에 관한 규율을 추가하는 한편, 사업구역 내 종전·종후 재산 또는 권리평가시 시장·군수가 ‘선정계약’한 감정평가업자 2인 이상이 평가한 금액을 산술평균하여 산정하도록 규정하고 있다).
이러한 규정의 취지를 종합하면 이 사건과 같은 도시환경정비사업에서도 감정평가 당시를 기준으로는 반드시 위와 같은 규정대로 평가를 해야 하는 것은 아니더라도 위와 같은 규정을 준용하여 평가를 한다면 특별한 사정이 없는 한 그 평가는 적법하다. 감정평가업자가 관리처분계획 수립을 위한 토지 등의 평가를 하면서 특정한 토지 등에 관하여 관계 법령에서 정한 평가방식을 위반하거나 그와 같은 평가가 토지등소유자들 사이의 형평성을 잃게 할 정도로 부당하게 된 경우가 아닌 한 이를 위법하다고 할 수 없다. 원고 소유 토지가액이 인근 다른 토지의 실거래가에 비해 낮게 책정되었다거나 원고 소유 건물가액을 평가함에 있어 허가나 신고 없이 증축된 부분의 면적이 반영되지 않았다는 등의 사정만으로 원고의 종전자산에 대한 감정평가가 부당하다고 할 수 없다”라고 판시한 바 있다.
이상의 도시정비법 제48조 제5항의 규정과 판결들을 종합하여 보면, 법정의 방법으로 감정평가업자를 선정·계약하고 해당 감정평가업자가 종전 자산 감정평가를 하였다면 특별한 사정이 없는 한 종전 자산에 대한 감정평가는 하자가 없다고 평가될 가능성이 높고, 종전 자산에 대한 감정평가가 잘못되었음을 다투기 위해서는 해당 감정평가가 감정평가 방법을 위반하여 다른 조합원들과의 형평에 반하는 결과를 초래하는 등의 사정을 주장·입증해야 할 것이다.
