현재 국내의 시공기술 수준은 국제적으로도 인정을 받고 있다. 하지만 건설사업의 관리능력은 고비용·저효율이라는 문제를 벗어나지 못하고 있다. 하물며 경험과 전문성이 부족한 조합이 수천억원대의 대규모 사업을 진행함에 있어서 문제가 발생하는 것은 어쩌면 당연한 결과일지도 모른다. 그렇다면 조합이 전문적인 건설사업관리(CM;Construction Management : 건설사업관리)를 하기 위해서 어떻게 할 것인가에 대한 고민이 필요하다.

 

1. CM(건설사업관리)의 발전현황=국내 건설산업에서의 최초 CM도입은 건설사업의 선진화 고민이었다기보다는 성수대교 붕괴(1994), 삼풍백화점 붕괴(1995) 등 잇단 악재에 따른 건설사업의 부실화 방지대책으로 논의되기 시작했다. 이를 통해 1997년 〈건설산업기본법〉에 CM제도가 공식 등재되면서 국내 건설산업시장에 본격 도입되었다.

 

1998년에는 국내 공공발주로서는 최초로 상암월드컵주경기장이 CM발주된 것이 시작이었다. 최초 부족한 CM 도입 배경과는 달리 그 탁월한 효과가 검증되면서 CM 도입 사례가 급증하고 있다. 실제로 내로라하는 국내 대형 공사 현장들이 CM을 통한 건설사업을 진행 중이다.

 

예를 들어 2012여수세계박람회, 고속철도 천안역사, 뉴송도 국제도시, 동대문 디자인파크, 서초 아크로비스타, 해운대 관광리조트, 여의도 SIFC, KINTEX 제2전시장, 일산아람누리 문화센터, 서울 역사박물관, 인천국제공항 2단계 등의 국내 대표적인 사업들이 CM발주를 통해  성공적으로 완수되었거나 진행 중이다.
특히 국내CM업체가 세계 1위의 CM기업인 ‘CH2M Hill’과의 공동수행 프로젝트로 6조원 규모의 용산미군기지 이전사업(USFK Base Relocation Program)에 공동참여할 수 있는 역량을 보유할 정도로, CM도입 십여년 만에 급속한 성장을 이루었고, 앞으로도 대한민국 건설산업 선진화에 중요한 역할을 수행할 것으로 예상된다.

 

2. 정비사업에서의 CM적용=아쉬운 것은 도시 변화에 커다란 역할을 담당하고 있는 주택정비사업에서 아직 CM의 적용이 활성화되지 않고 있다는 점이다.

 

현재에도 적지 않은 사업장들이 조합집행부의 권력남용, 비리 등으로 불신에 휩싸여 조합과 조합원들 간에 소송이 줄을 잇고 그로 인한 사업지연으로 천문학적인 금융비용이 발생하는 모습을 보며 안타까움을 느끼고 있다. 그러한 사업장들의 조합 관계자들이 해결책을 모색하다가 CM을 알게 돼 상담을 요구하는 경우도 부쩍 증가하고 있다. 이런 분들과 상담을 진행하면서 느끼는 점은 아직까지도 CM이라는 선진 제도에 대해 조합 관계자들의 이해가 부족하다는 것이다.

 

현업종사자 및 전문가로서 CM에 대한 홍보 부족을 반성함과 동시에, 정비사업 분야의 발전을 위해서라도 CM을 널리 알려야겠다는 사명감도 느끼고 있다.

 

그리고 CM의 필요성에 대하여 인지하고 있는 조합들도 필요성을 느낀다고 하더라도 △예산이 부족하고 △시기적으로 너무 늦었으며 △CM 도입을 조합원에게 이해시키기 곤란하다는 등의 이유로 도입을 망설이는 경우가 많았다. 이러한 모든 이유는 아직 CM의 효과에 대한 이해 부족에서 시작된 것이라고 볼 수 있다.

 

그러나 예산을 줄여주고, 사업시간을 단축시켜 주며, 조합원들의 분담금을 최소화시키는 일을 하는 것이므로 망설일 필요가 없다. CM을 활용하면 보다 정확한 사업비 예측을 할 수 있고, 사업비에 대한 근거자료를 구축하고 공개하기 때문에 조합사업이 투명해질 수 있다. 자연스레 불신의 벽이 허물어지는 것이다.

 

대부분의 조합들이 초기 사업성에 대해 정확하게 분석하지 못하고 넘어가는 경우가 다반사다. 그러다 보니 전체적인 사업방향을 결정하는 것에 대해서도 어려움을 겪고 있다. 다시 한 번 강조하지만, 정비사업은 수천억~1조원이 넘는 사업비를 운용하는 대형 프로젝트이므로 조합의 순간적인 선택에 따라 수백억원이 좌우된다는 것을 명심해야 한다.

 

그럼에도 불구하고, 대부분의 조합들이 이러한 대형프로젝트에 정통한 전문가의 도움 없이 진행하고 있기 때문에 현재 많은 어려움들을 겪고 있다. 따라서 CM이 활발히 적용되고 있는 국책사업, 공공사업처럼 도시정비사업에도 CM도입이 시급하다고 결론내릴 수 있다.

 

좋은 방법을 적용하는 것에는 늦은 시기가 없다. 이 글을 통해 CM을 처음 접하는 정비사업조합 관련 독자들은 ‘지금이 가장 좋은 기회’라는 생각을 가져야 한다.

 

지금 어려움을 겪고 있는 조합은 현재 상태라면 앞으로도 계속 어려움을 겪을 가능성이 높다. 설계검토, 착공, 각종 업체관리 등 사업을 진행하면 할수록 기술적인 지원과 경험의 부족이 계속 문제로 다가올 가능성이 높기 때문이다. 일례로 관리처분의 경우만 해도 소송이 빈발한다. 조합원들 각자가 ‘내가 생각하고 있던 분담금과는 너무나 차이가 난다’고 생각하기 때문이다. 이 모든 것들이 초기 사업비분석을 간과함에 기인한 것이다.

 

현재 정비사업에 CM을 적용하고 있는 조합들의 이유는 간단하다. 사업성 증대가 가장 큰 이유다. 조합사업의 시작은 이익창출을 목표로 한다. 하지만, 정작 조합의 편에 서서 조합의 수익을 위해 일하는 업체가 적다. 조합의 입장에서, 조합이 대규모 건설사업의 내용들을 알 수 있도록, 보고해 줄 수 있는 전문가 집단을 곁에 두는 것이 바로 조합의 역량을 끌어올리는 것이고, 사업을 성공으로 이끄는 지름길이라고 확언한다.