최희재 본부장-- 조합원 이익 극대화 하려면 CM 도입해야
최희재 본부장-- 조합원 이익 극대화 하려면 CM 도입해야
  • 하우징헤럴드
  • 승인 2010.09.15 03:11
  • 댓글 0
이 기사를 공유합니다

 
2010-09-15 16:36 입력
  
최희재
건원엔지니어링 도시재생사업본부 본부장
 

재건축·재개발 등 정비사업에도 적극적인 CM (Construction Management: 건설사업관리)제도의 도입이 필요하다는 주장이 커지고 있다. 조합의 해묵은 숙제였던 ‘사업비 절감’과 ‘품질 확보’ 문제를 속 시원히 해결해 주겠다는 제안이다. 이 문제와 관련해 그동안 많은 조합들은 딜레마에 빠져 있었다. 사업비를 절감하려 하면 품질이 낮아지고, 품질을 높이려하면 사업비가 상승한다고 알고 있었기 때문이다. 이러한 CM 업계의 주장을 들어보기 위해 이번 호부터 최희재 건원엔지니어링 도시재생사업본부 본부장의 기고를 싣는다. 총 5회로 예정된 기고에는 정비사업의 현주소부터 시작해 CM의 기대효과 등 참고할 만한 내용들이 실릴 예정이다.  〈편집자 주〉
 

도시정비사업은 발주자의 비전문성과 경험부족이 야기시키는 시행착오로 인해 사업비 과다지출, 사업기간의 지연, 빈번한 소송, 조합의 해체 등의 여러 가지 문제점이 발생한다. 이는 실질적으로 조합을 도와주는 업체가 부족하기 때문이다.
 
조합사업의 발주자 즉, 사업의 결정권자는 조합이다. 그럼에도 불구하고, 정비사업(재개발, 재건축, 도시환경정비사업 등)조합은 전문지식과 경험, 자금력 부족으로 건축주로서의 우월적 또는 대등한 지위를 유지하지 못하고 있다.
 
오히려 주객이 전도되어 관련업체의 의도하는 대로 끌려다니는 모습들이 언론매체들을 통해 적지 않게 보도되고 있으며, 이는 누구나 아는 정비사업의 문제점이자 현실이다. 비전문적, 무경험인 조합이 의사결정의 확실한 기반없이 수천억원대의 대규모 사업을 진행하다보니 사업의 효율성이 떨어졌고, 계속된 시행착오로 인해 사업기간이 연장되어 이자만 불어나는 현상들이 두드러지게 나타났다.
 
또한 대부분의 조합이 사업운영자금을 스스로 마련하지 못하고 업체에 대여하는 구조이다 보니 주도적인 입장을 사수하지 못하였다. 또한, 의사결정에 있어서 업체들의 이익논리에 끌려 다녔으므로, 많은 재정적 낭비(공사비추가, 지연된 사업기간의 이자 등)를 초래했던 것이다. 이로 인하여 조합원 개개인의 분담금만 늘어나게 되어 어려움을 호소하는 조합들이 늘어나고 있는 실정이다.
 
 
1. 조합사업은 대규모 사업이므로 기술적 뒷받침이 있어야 함=도시정비사업은 규모로 볼 때, 사업비 수준이 수천억 원대를 호가하는 대형 사업이다. 즉, 도시정비사업을 진행하기 위해서는 행정적, 기술적인 지식을 기본적으로 겸비하여야 함은 물론이고, 대규모사업을 수행해본 경험이 있는 전문가가 참여해야 성공적인 사업으로 진행할 수 있을 것이다.
 
2. 사업성분석 및 통합관리자=CM은 사업계획에 대한 세밀한 분석에 의한 근거자료를 제시하여 조합의 집행부와 조합원이 상호 신뢰를 구축할 수 있도록 도와준다.
 
즉, CM은 조합이 사업초기부터 타당한 사업비와 사업일정에 대해 정확히 알게 하고, 지속적이고 주기적으로 업데이트(up-date)를 하여 사업비절감, 공사기간단축, 품질향상을 위해 항상 노력한다.
 
CM계약을 체결한 후에는, 조합관련 용역사(시공사, 설계사 등)들에 CM업무내용을 통보하고, 조합을 대신해 회의를 주관하여, 조합에 보고를 하는 체계를 구축한다. 이는 조합이 수많은 용역사들이 어느 시점에 어떤 일을 하는지 정확하게 맥을 짚고 올바른 의사결정을 할 수 있도록 도와주는 중요한 프로세스이며 CM서비스의 가장 우선적인 업무라고 할 수 있다.
 
3. 시공사 선정지원=조합설립이후 시공사의 선정시에는 조합에 가장 이익이 되는 조건으로 시공사를 선정하기 위한 입찰제안서 가이드와 시공사 제안내역서 검토 등의 업무를 제공한다. 대형기술전문가집단인 CM만이 조합 스스로가 이해할만한 조건(본계약 및 착공이후 공사비 증액 최소화)으로 계약을 할 수 있도록 도와줄 수 있다.
 
이때 구체적인 계약내용이 어떠한 것인지 정확하게 파악하는 것이 중요하다. 기술적인 부분과 세부내용에 따른 금액이 적정한 것인가를 판단하기 위해서는 전문가의 세부적인 진단이 필요하기 때문에 CM이 반드시 필요한 이유라고 할 수 있다.
 
 
4. 설계검토=기본설계의 검토가 중요한 이유는 배치와 향 등 설계요소들이 분양성 및 향후 에너지 유지관리 측면에서 큰 영향을 끼치기 때문이다. 단순히 용적률, 건축법에 맞게 배치하는 것을 넘어서 생활에 용이하고 분양성이 좋은 방향으로 설계를 유도하는 것이 중요하다.
 
실시설계도서에 대하여 설계사와의 협의를 통해 현실적이고 세밀한 검토로써 설계변경이 최소화되고, 사업비가 절감(실시설계VE-가치분석)될 수 있는 양질의 설계도서를 완성시키는 것이 CM의 중요한 임무이다. 실시설계도서는 책한권, 한박스가 아니라 몇박스, 한트럭이 되어서 조합으로 배달되어진다. 이렇게 방대한 양의 설계도서들을 성공적으로 검토하기 위해서는 한ㆍ두명의 전문가가 아닌 토목, 구조, 기계, 전기, 설비 등 십여명의 기술자 집단(CM)이 각 분야별 전문성을 바탕으로 면밀히 검토해야만 가능한 것이다.
 
Tag
#N

댓글삭제
삭제한 댓글은 다시 복구할 수 없습니다.
그래도 삭제하시겠습니까?
댓글 0
댓글쓰기
계정을 선택하시면 로그인·계정인증을 통해
댓글을 남기실 수 있습니다.