국토부는 지난 2월 공모에 참여한 37개 정비구역중 서울 1개, 경기 3개, 인천 6개, 충남 1개, 대구 1개, 부산 3개 등 총 15개 정비구역을 뉴스테이 정비사업 후보구역으로 선정했다.
뉴스테이 정비사업 후보구역 선정은 국토교통부가 한국감정원과 함께 지방자치단체의 자체평가 검증 및 현장실사 평가를 진행했다. 특히 한국감정원은 현장실사에서 담당 공무원에 대한 인터뷰를 통해 지방자치단체가 제출한 행정지원 계획의 현실성, 뉴스테이 추진의지를 검증한 바 있다.
국토부는 2016. 5. 11. 뉴스테이 연계형 정비사업을 시행하는 조합이 기업형임대사업자 선정시 준수해야할 사항을 담은 ‘정비사업 연계 기업형임대사업자 선정기준(국토교통부 고시 제2016-263호)을 고시했다.
정비구역에서 뉴스테이 도입을 추진하는 경우 고시된 선정기준에 따라 기업형임대사업자를 선정해야 하며, 조합이 우선협상대상자 선정을 위해 실시하는 임대사업자에 대한 평가결과는 주택도시기금 출·융자 심사와 주택도시보증공사의 보증 여부 심사에도 활용된다.
국토부는 2016. 6. 10. 한국금융투자협회와 한국리츠협회를 금융전문기관으로 지정하여 조합이 뉴스테이 정비사업을 시행하기 위해 필요한 금융전문인력을 활용할 수 있도록 했다. 한국금융투자협회와 한국리츠협회는 금융전문지원기관으로서 조합대신 우선협상대상자의 제안서를 평가하게 된다.
뉴스테이 연계형 정비사업은 조합이 정비구역에서 공급되는 일반분양분을 임대사업자에게 매각하는 방법으로 진행하는바, 조합은 일반분양분을 매각할 매도자로서 매수자(임대사업자)가 매매대금을 지급할 능력이 있는지, 매수자가 제시한 매매조건이 적정한지를 검토할 수 있어야 한다.
그러나 뉴스테이 정비사업의 경우 대부분의 임대사업자가 리츠, 부동산펀드 등 부동산간접투자를 활용해 자금을 조달하므로, 전문성이 부족한 조합으로서는 매매조건에 합의하기가 어려운 것이 현실이다. 이에 국토부는 조합의 매매과정을 돕기 위해, 조합대신 임대사업자가 제시한 제안서의 적정성 여부를 검토하기 위해 금융전문지원기관제도를 둔 것이다.
정비사업 후보구역으로 선정된 조합은 공개경쟁입찰을 통해 우선협상대상자를 선정한다. 이때 조합은 선정기준에 규정된 항목을 바탕으로 제출받은 제안서를 평가하고 그 결과를 조합원에게 공개한 후 총회를 통해 우선협상대상자를 대상으로 투표를 실시하게 된다.
조합이 해당 우선협상대상자와 가격협상이 타결되면 최종적으로 우선협상대상자를 기업형임대사업자로 선정하게 된다.
조합 또는 금융전문지원기관은 제출받은 제안서에 대해 ①가격적정성, ②재무여건, ③사업계획의 사항을 종합적으로 평가한다. 가격적정성에는 시세 대비 제안가격의 비율, 제안가격의 정합성이 포함되고, 재무여건에는 출자비율, 신용도가 포함되며, 사업계획에는 의무임대기간 종료후 임대유지기간, 주거서비스 계획이 포함된다.
제안서상 부동산투자회사의 설립을 통해 기업형임대주택을 공급함에 있어 주택도시기금의 출·융자를 받는 계획이 포함되어 있는 경우 ①주택기금 내부수익율, ②사업완충율, ③운영실적, ④임대조건율이 포함되어야 한다.
제안서상 집합투자기구의 설립을 통해 기업형임대주택을 공급함에 있어 주택도시보증공사의 보증을 이용하는 계획이 포함된 경우 ①출자비율, ②운용실적, ③임대조건율이 포함되어야 한다.
제안서의 평가요소는 계량평가요소와 비계량평가요소로 구분되며, ①제안가격의 정합성, ②주거서비스의 계획 항목만이 비계량적 요소이고, 나머지 항목은 모두 계량적 요소이다.
금융투자협회는 계량평가요소에 대하여 예비평가를 실시하고, 예비평가를 거친 계량평가요소 및 비계량평가요소에 대하여 평가위원회에서 최종 평가하게 된다. 평가위원회는 기업형임대사업자의 제안서를 공정하고 객관적으로 평가하기 위하여 외부 전문가로 구성하고 있다.
필자는 외부 전문가로서 기업형임대사업자 선정을 위한 제안서 평가에 참여했고, 이때 평가요소 및 항목 등이 매우 세부적으로 마련되어 있는 사실을 알게 되었다. 향후 기업형임대주택의 활성화로 인하여 정체된 정비구역의 정비사업이 활성화되기를 바란다.
