국공유지내 무허가건물 보상
국공유지내 무허가건물 보상
  • 맹신균 변호사/법무법인 동인
  • 승인 2016.10.27 14:14
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공익사업법에 따른 공익사업인정고시 전부터 대부허가 등을 받지 않고 무단으로 국유지 또는 공유지를 점유하여 건축된 건축법 등에 의하지 않은 무허가건축물이 공익사업시행지구에 편입되는 경우, 동 건축물이 공익사업법에 따른 손실보상의 대상이 되는지 문제된다.

먼저 공익사업법과 국유재산법(또는 공유재산 및 물품관리법)은 입법목적이나 규율 대상, 규율 범위 등이 각기 다르다고 할 것이어서 각각 독립적으로 적용될 법률이라고 할 것인바, 국유재산법 또는 공유재산법에 위배되는 건축물 등이라고 하여 공익사업법의 적용이 당연히 배제된다고 볼 수는 없다.

공익사업법 시행규칙 제45조 및 제54조에 규정된 영업보상이나 주거이전비의 보상시에는 적법한 건물일 것을 보상의 요건으로 하고 있다. 이와 달리 공익사업법 시행규칙 제33조 및 제36조에서는 건축물이나 공작물 자체에 대한 보상시에는 해당 건축물의 적법 여부를 보상요건으로 하고 있지 않다.

따라서 공익사업의 사업인정 고시 이전에 건축되고 공공사업용지 내의 토지에 정착한 지장물인 건물은 통상 적법한 건축허가를 받았는지 여부에 관계없이 손실보상의 대상이 된다고 보아야 할 것이다(대법원 2001.4.13.선고, 2000두6411 판결례, 대법원 2000.3.10.선고 99두10896 판결례 등 참조).

공익사업법은 국유재산법 및 공유재산법과 그 목적을 달리하는 것으로서 공공의 필요에 의한 공권력 행사로 사유재산에 가해지는 특별한 희생에 대하여 보상하는 규정들을 담고 있다. 따라서 관련 법령에 위반하여 신축된 건물에 대해서도 소유권 기타 재산권의 성립은 인정될 수 있다(서울행정법원 1999.2.24.선고 98구617 판결례 참조).

즉, 국ㆍ공유지에 건축된 무허가건축물에 대하여 철거명령 등의 특별한 조치가 없는 상태에서 동 건축물을 이전하거나 철거하게 되는 경우 등에는 ‘공익사업으로 인하여 재산권이 침해’되었다고 볼 수 있으므로 해당 무허가건축물도 보상의 대상에 포함된다고 할 것이다.

또한, 국유재산법 제72조 및 제74조, 공유재산법 제81조 및 제83조에서는 무단점유자에 대한 변상금의 징수 및 원상복구명령에 대하여 규정하고 있으나, 사유지(私有地)에 건축된 무허가건축물에 대해서도 토지소유자는 민법상 소유권방해배제 청구권 등을 통하여 해당 토지에 대한 무허가건축물을 배제할 수 있는 권리가 있고 부당이득반환청구권 등을 통하여 무단사용에 대한 금원을 청구할 수 있는 방법이 있으므로, 위 국유재산법이나 공유재산법의 규정이 사유지에 대해서는 전혀 인정되지 않는, 토지 위의 불법 상태를 제거하는 특별한 방법을 규정한 것이라고 보기는 어렵고, 다만 국유지 또는 공유지라는 특성상 무단점유 등에 대하여 이를 행정적으로 처리하는 방법을 규정한 것이라고 볼 수 있다.

따라서 공익사업법 등에 따른 공익사업인정고시 전부터 대부허가 등을 받지 않고 무단으로 국유지 또는 공유지를 점유하여 건축된 건축법에 의하지 않은 무허가건축물이 공익사업시행지구에 편입되는 경우, 이러한 무허가건축물의 보상 여부에 대하여 입법을 통해 구체화할 수 있음은 별론으로 하고, 현행 법령상 동 건축물은 원칙적으로 공익사업보상법에 따른 손실보상의 대상에 해당된다.

다만, 국ㆍ공유지에 건축된 무허가건축물에 대하여 철거명령 등의 특별한 조치가 있다면 위 무허가건축물 소유자는 손실보상의 대상에서 제외된다.

 

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