만약 조합설립동의서 징구 당시와 사업시행인가 총회 당시 상가 건축면적의 대폭적 변경 등 조합원들의 이해에 관계되는 중대한 변경이 있는 경우 의결정족수 등과 관련해 조합변경 절차를 따라야 할까 아니면 정관변경 절차를 따라야 할까.
최근 이와 관련해 정비사업조합이 상가 사업성 때문에 상가규모를 대폭 축소하자 상가조합원들이 반발하면서 상가동으로부터 다시 별도 동의를 얻어야 하는 것은 아닌지 논란이 되고 있다.
도시정비법은 조합설립 동의의 내용으로 ①건설되는 건축물의 설계개요, ②정비사업비, ③비용의 분담기준, ④사업완료 후 소유권 귀속에 관한 사항을 규정하고 있다. 즉 정비사업조합이 만들어지기 위해서는 위와 같은 내용에 대한 조합원 75%의 동의를 얻어야 한다. 설계개요와 정비사업비의 변경은 조합인가의 경미한 변경이라는 게 도시정비법의 입장이다.
비용의 분담기준과 사업완료후의 구분소유권 귀속의 변경은 중대변경으로 조합설립시의 동의요건을 다시 충족해야 한다.
한편, 도시정비법은 정관에 포함되어야 할 사항으로 ⒜조합의 비용부담 및 조합의 회계, ⒝시공자․설계자의 선정 및 계약서에 포함될 내용, ⒞관리처분계획에 관한 사항 ⒟사업시행계획서의 변경에 관한 사항을 규정하고 있다. 여기서 관리처분계획에 관한 사항에는 분양설계나 신축건축물의 추산액이 포함되고 사업시행계획에 관한 사항에는 건축계획 등이 포함된다.
그런데 조합정관에 포함되어야 할 사항 중 조합의 비용부담 및 시공자의 선정 및 계약서에 포함될 내용에 관한 사항은 조합설립결의 중 비용분담기준에 관한 내용이다.
시공자의 계약서에 포함될 내용에는 건축설계가 반드시 포함되고 관리처분계획에는 분양설계와 신축건축물의 추산액이 포함된다. 이는 구분소유권의 귀속에 관한 사항이다.
또 사업시행계획에는 건축계획 등이 포함되므로 이에 관한 사항도 구분소유권의 귀속에 관한 내용이다. 이와 같이 정관에 포함돼야 할 사항에는 조합설립결의의 내용이 세분화되어 있음을 알 수 있다.
그렇다면 조합설립인가 후에 이와 같은 정관에 포함될 수밖에 없는 조합설립결의의 내용, 특히 비용부담 기준이나 사업완료후의 구분소유권의 귀속에 관한 사항이 변경되는 경우 조합설립변경 절차와 정관변경 절차 중 어느 절차를 거쳐야 하는지가 문제될 수 있다.
결론적으로 조합설립인가 후에는 결성된 법인의 의사결정 원리에 따라야 한다.
대법원은 “재건축조합 정관의 필요적 기재사항이자 엄격한 정관변경 절차를 거쳐야 하는 ‘조합의 비용부담’이나 ‘시공자. 설계자의 선정 및 계약서에 포함될 내용’에 관한 사항이 당초 재건축결의 당시와 비교해 볼 때 조합원들의 이해관계에 중대한 영향을 미칠 정도로 실질적으로 변경된 경우에는 비록 그것이 정관변경에 대한 절차가 아니라 하더라도 특별다수의 동의요건을 규정하여 조합원들의 이익을 보호하려는 도시정비법의 정관규정을 유추적용해 조합원 3분의 2이상의 동의가 필요하다”는 입장이다.
즉, 대법원은 재건축조합이 도시정비법 시행 전에 재건축결의가 이루어졌으나 위 법률 시행 후 재건축결의시와 비교해 용적률, 세대수, 아파트 규모 등이 대폭 변경된 내용의 사업시행계획을 정기총회에서 의결한 사안에서, 조합설립인가 후 사업시행계획 당시 조합원 비용 분담 또는 구분소유권 귀속에 관한 사항 등 조합정관 기재 내용의 중대한 변경 사항이 있을 경우이더라도 총회에서 조합원 3분의 2 이상의 동의 요건만을 충족하면 족하다는 입장을 취했다.
결국 조합설립인가 후에는, 조합설립결의 자체를 변경하는 것이 아닌 한, 그것의 실질적 변경을 수반하는 비용분담이나 구분소유권 귀속에 관한 사항의 경우에는 법인의 일반 의사결정원리에 따라 정관변경 절차를 유추적용하면 된다.
다만 그 변경에는 한계가 있다. 현저히 형평에 반해서는 안된다.
현저히 형평에 반하는지 여부는 단순히 각 구분소유권의 위치, 면적, 층수에 차이가 있다는 점만을 고려할 것이 아니라 그와 같은 차이가 발생하게 된 경위, 신건물의 배치와 설계상의 합리성 및 경제적 타당성, 상가조합원들이 종전에 소유하던 구분건물의 평형과 대지권 지분의 분포와 그 권리가격의 크기, 구분소유권 배분방식의 형평성, 각 구분소유권의 재산적 가치에 대한 불균형의 정도, 그 불균형을 줄일 수 있는 다른 방법의 존재 가능성, 불이익을 입은 구분소유자에 대한 적절한 보상 여부, 재건축결의나 관리처분계획안 결의시 구분소유권의 귀속 등에 관해 다수조합원들이 소수조합원들에게 부당하게 불이익을 강요했는지 여부 등 제반사정을 종합하여 판단해야 한다. <문의: 02-2038-3828 >
