가. 재건축조합의 조합원 제명

재개발사업은 조합원의 강제가입제를 채택하고 있어 토지등소유자는 재개발조합설립에 동의하지 않아도 조합설립인가 이후 당연히 조합원이 된다. 강제가입제를 채택하고 있는 재개발조합에 있어 조합원의 탈퇴 또는 제명은 인정되지 않는다.

이에 반해 재건축사업은 조합원의 임의가입제를 채택하고 있어 토지등소유자 중 조합설립에 동의한 자만이 조합원이 된다. 임의가입제를 채택하고 있는 재건축조합에 있어 조합원의 탈퇴 또는 제명이 인정된다.

재건축조합의 표준정관 제11조 제3항에 의하면 “조합원으로서 고의 또는 중대한 과실 및 의무불이행 등으로 조합에 막대한 손해를 입힌 경우에는 총회의 의결에 따라 조합원을 제명할 수 있다. 이 경우 제명전에 해당 조합원에 대해 청문등 소명기회를 부여해야 하며, 청문 등 소명기회를 부여했음에도 이에 응하지 아니한 경우에는 소명기회를 부여한 것으로 본다”라고 규정되어 있다.

나. 도시정비법 제정이전 제명자에 대한 매도청구권 행사

도시정비법 제정이전 재건축조합은 총회에서 조합원 제명에 관한 안건을 결의한 후 위 제명자를 상대로 매도청구권을 행사할 수 있었다. 제명자는 미동의자와 달리 강제적으로 조합원지위가 박탈된 것이므로 재건축조합은 제명자에게 서면으로 재건축결의에 관한 최고를 할 필요가 없다.

매도청구권 행사시기를 도과한 경우 재건축조합은 제명자에 대한 매도청구권을 행사할 수 없고, 제명자의 부동산을 확보할 수 없다. 따라서 재건축조합의 제명자에 대한 매도청구권 행사시기를 언제로 볼 것인지가 중요하다.

일반적인 견해는 재건축조합의 제명자에 대해 최고절차가 필요없으므로, 재건축조합은 제명일로부터 2개월 이내 제명자에 대해 매도청구권을 행사해야 한다고 보았다.

제명에 관한 사례는 극히 적고, 대부분 사안은 재건축조합이 제명일로부터 2개월 이내에 제명자에 대한 소송을 제기한 것으로 보이며, 제명자에 대한 매도청구권 행사시기를 판단한 판결례는 없다.

다. 도시정비법상 제명자에 대한 매도청구권 행사

대법원 판례에 의하면 조합원이 재건축조합에서 제명되거나 탈퇴하는 등 후발적인 사정으로 그 지위를 상실하는 경우에도 처음부터 분양신청을 하지 아니하거나 철회하는 경우와 마찬가지로 현금청산 대상자가 된다(대법원 2013.11.28.선고 2012다110477 판결). 즉, 재건축조합에 있어 제명자나 탈퇴자는 도시정비법 제47조에서 정한 현금청산대상자에 해당하고, 재건축조합은 제명자 또는 탈퇴자에게 도시정비법 제47조에 따른 청산금을 지급할 의무가 있다.

매도청구에 관한 도시정비법 제39조를 준용해 재건축조합은 현금청산 대상자를 상대로 정비구역 내 부동산에 관한 소유권이전등기를 청구할 수 있고, 매도청구권의 행사에 관하여는 그 최고절차 및 행사기간에 대해 도시정비법 제39조에서 준용하는 집합건물법 제48조의 규율이 없다고 보아야 하는바(대법원 2010.12.23.선고 2010다73215 판결), 재건축조합은 제명자에 대해 최고절차 없이 도시정비법 제39조를 준용해 매도청구권을 행사할 수 있다.

재건축조합의 제명자에 대한 매도청구권 행사시기는 집합건물법 제48조의 규율이 없으므로, 제명일로부터 2개월이 경과한 이후에도 가능하다할 것이다.

제명자에 대한 청산금 지급의무가 발생하는 시기는 ‘총회에서 제명결의를 한 날의 다음날’이라 할 것이고, 현금청산의 목적물인 토지․건축물 또는 그 밖의 권리의 가액을 평가하는 기준시점도 같은 날이므로, 제명자에 대한 매도청구권의 행사로 매매계약의 성립이 의제되는 날도 같은 날(제명일의 다음날)로 보아야 할 것이다(유사판례 대법원 2010.12.23.선고 2010다73215 판결).

 

 

 

 

 

가. 재건축조합의 조합원 제명
재개발사업은 조합원의 강제가입제를 채택하고 있어 토지등소유자는 재개발조합설립에 동의하지 않아도 조합설립인가 이후 당연히 조합원이 된다. 강제가입제를 채택하고 있는 재개발조합에 있어 조합원의 탈퇴 또는 제명은 인정되지 않는다. 이에 반해 재건축사업은 조합원의 임의가입제를 채택하고 있어 토지등소유자 중 조합설립에 동의한 자만이 조합원이 된다.

임의가입제를 채택하고 있는 재건축조합에 있어 조합원의 탈퇴 또는 제명이 인정된다. 재건축조합의 표준정관 제11조 제3항에 의하면“조합원으로서 고의 또는 중대한 과실 및 의무불이행 등으로 조합에 막대한 손해를 입힌 경우에는 총회의 의결에 따라 조합원을 제명할 수 있다. 이 경우 제명 전에 해당 조합원에 대해 청문 등 소명기회를 부여해야 하며, 청문 등 소명기회를 부여했음에도 이에 응하지 아니한 경우에는 소명기회를 부여한 것으로 본다”라고 규정되어 있다.

나. 도시정비법 제정이전 제명자에 대한 매도청구권 행사
도시정비법 제정이전 재건축조합은 총회에서 조합원 제명에 관한 안건을 결의한 후 위 제명자를 상대로 매도청구권을 행사할 수 있었다. 제명자는 미동의자와 달리 강제적으로 조합원지위가 박탈된 것이므로 재건축조합은 제명자에게 서면으로 재건축결의에 관한 최고를 할 필요가 없다. 매도청구권 행사시기를 도과한 경우 재건축조합은 제명자에 대한 매도청구권을 행사할 수 없고, 제명자의 부동산을 확보할 수 없다.

따라서 재건축조합의 제명자에 대한 매도청구권 행사시기를 언제로 볼 것인지가 중요하다. 일반적인 견해는 재건축조합의 제명자에 대해 최고절차가 필요없으므로, 재건축조합은 제명일로부터 2개월 이내 제명자에 대해 매도청구권을 행사해야 한다고 보았다. 제명에 관한 사례는 극히 적고, 대부분 사안은 재건축조합이 제명일로부터 2개월 이내에 제명자에 대한 소송을 제기한 것으로 보이며, 제명자에 대한 매도청구권 행사시기를 판단한 판결례는 없다.

다. 도시정비법상 제명자에 대한 매도청구권 행사
대법원 판례에 의하면 조합원이 재건축조합에서 제명되거나 탈퇴하는 등 후발적인 사정으로 그 지위를 상실하는 경우에도 처음부터 분양신청을 하지 아니하거나 철회하는 경우와 마찬가지로 현금청산 대상자가 된다(대법원 2013.11.28.선고 2012다110477 판결). 즉, 재건축조합에 있어 제명자나 탈퇴자는 도시정비법 제47조에서 정한 현금청산대상자에 해당하고, 제명자 또는 탈퇴자에게 청산금을 지급할 의무가 있다. 매도청구에 관한 도시정비법 제39조를 준용해 재건축조합은 현금청산 대상자를 상대로 정비구역 내 부동산에 관한 소유권이전등기를 청구할 수 있고, 매도청구권의 행사에 관하여는 그 최고절차 및 행사기간에 대해 도시정비법 제39조에서 준용하는 집합건물법 제48조의 규율이 없다고 보아야 하는바(대법원 2010.12.23.선고 2010다73215 판결), 재건축조합은 제명자에 대해 최고절차 없이 도시정비법 제39조를 준용해 매도청구권을 행사할 수 있다. 재건축조합의 제명자에 대한 매도청구권 행사시기는 집합건물법 제48조의 규율이 없으므로, 제명일로부터 2개월이 경과한 이후에도 가능하다할 것이다. 제명자에 대한 청산금 지급의무가 발생하는 시기는‘총회에서 제명결의를 한 날의 다음날’이라 할 것이고, 현금청산의 목적물인 토지·건축물 또는 그 밖의 권리의 가액을 평가하는 기준시점도 같은 날이므로, 제명자에 대한 매도청구권의 행사로 매매계약의 성립이 의제되는 날도 같은 날(제명일의 다음날)로 보아야 할 것이다(유사판례 대법원 2010.12.23.선고 2010다73215 판결).