도시정비법 제47조 제1항은 “사업시행자는 분양신청을 하지 아니한 자, 분양신청기간 종료 이전에 분양신청을 철회한 자 또는 제48조에 따라 인가된 관리처분계획에 따라 분양대상에서 제외된 자에 대해서는 관리처분계획 인가를 받은 날의 다음 날로부터 90일 이내에 대통령령으로 정하는 절차에 따라 토지·건축물 또는 그 밖의 권리에 대하여 현금으로 청산해야 한다”라고 규정하고 있다.
그리고 대법원은 2010.8.19.선고 2009다81203 판결 등을 통해 “분양신청을 하지 않거나 철회한 조합원은 분양신청기간 종료일 다음날 조합원의 지위를 상실한다고 보아야 한다”라고 판시한 바 있다.
따라서 분양신청 기간 내에 분양신청을 하지 않은 자 등은 분양신청기간 종료일 다음날 조합원의 지위를 상실한다고 할 것이다.
한편 관리처분계획이란 정비사업 조합의 조합원이 출자한 기존의 토지 및 건축물을 평가하고 사업시행 후 분양하는 신축건물과 시공계약 등에 따라 발생한 여러 비용부담 등을 조합원들에게 합리적으로 배분하는 절차이다.
관리처분계획에는 분양신청의 현황을 기초로 한 분양설계, 분양대상자의 주소 및 성명, 분양대상자별 분양예정인 대지 또는 건축물의 추산액, 분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물의 명세 및 사업시행인가의 고시가 있은 날을 기준으로 한 가격, 정비사업비의 추산액 및 그에 따른 조합원 부담규모 및 부담시기 등의 내용이 포함된다.
그리고 그 인가·고시에 따라 토지등소유자의 종전 권리를 분양받을 권리 또는 청산금지급청구권으로 변환시키고, 이전고시에 따라 그 정한대로 권리관계가 실현되는 등 조합원의 권리의무에 직접적 영향을 미치는 구속적 행정계획이다.
그런데 분양신청을 하지 않은 자들은 조합원의 지위를 상실하고, 조합과 협의해 정하거나, 재결을 통해 정해진(재건축의 경우 매도청구권 행사과정에서 감정 등을 통해 정해진) 청산금을 지급받을 권리를 가질 뿐이어서 관리처분계획이 취소되거나 무효가 되더라도 회복될 수 있는 법률상의 이익을 가지고 있지 않은 것으로 보는 것이 일반적이다.
즉 분양신청을 하지 않은 자 등에게는 관리처분계획을 다툴 소의 이익을 인정하지 않는 것이 일반적인 해석론이다.
그런데 만약 사업시행계획이 당연무효인 경우라면, 이 경우에도 분양신청을 하지 않은 자는 관리처분계획을 다툴 수 없는 것인가?
이와 같은 의문점은 도시정비법이 제46조 제1항 본문을 통해 “사업시행자는 제28조 제4항의 규정에 의한 사업시행인가의 고시가 있은 날부터 60일 이내에 개략적인 부담금내역 및 분양신청기간 그 밖에 대통령령이 정하는 사항을 토지등소유자에게 통지하고 분양의 대상이 되는 대지 또는 건축물의 내역 등 대통령령이 정하는 사항을 해당 지역에서 발간되는 일간신문에 공고해야 한다. 이 경우 분양신청기간은 그 통지한 날부터 30일 이상 60일 이내로 하여야 한다”라고 규정, 분양신청의 전제 절차로 사업시행인가를 요구하고 있는 점에 기인한다.
즉 위 도시정비법 제46조 제1항 본문의 규정을 사업시행인가가 있어야만 분양신청을 받을 수 있는 것으로 해석한다면 사업시행계획이 무효가 되고 이로 인해 사업시행인가 역시 아무런 효력을 가지지 못하게 될 경우, 분양신청을 하지 않은 토지등소유자도 사업시행자가 다시 사업시행계획을 수립해 인가를 받고 이에 근거해 분양신청을 받을 때까지 자신의 소유권을 상실하지 않았다면 토지등소유자로서 분양신청권을 행사할 수 있다고 볼 수 있기 때문이다(조합설립에 동의해야만 조합원이 되는 재건축 등을 제외한 정비사업의 경우에만 해당되는 것이다).
이에 대해 대법원은 2011.12.8.선고 2008두18342 판결을 통해 “도시환경정비사업에 대한 사업시행계획에 당연무효인 하자가 있는 경우에는 도시환경정비사업조합은 그 사업시행계획을 새로 수립해 관할관청으로부터 인가를 받은 후 다시 분양신청을 받아 관리처분계획을 수립해야 할 것인바, 분양신청기간 내에 분양신청을 하지 않거나 분양신청을 철회함으로 인해 도시정비법 제47조 및 조합정관 규정에 의해 조합원의 지위를 상실한 토지등소유자도 그때 분양신청을 함으로써 건축물 등을 분양받을 수 있으므로 관리처분계획의 무효확인 또는 취소를 구할 법률상 이익이 있다. 그런데 기록에 의하면 원심에서 원고들이 이 사건 사업시행계획 및 그 변경계획에 중대하고 명백한 하자가 있어 당연무효이고 이를 전제로 한 이 사건 관리처분계획도 위법하다고 주장한 사실을 알 수 있는바, 만약 이 사건 사업시행계획 및 그 변경계획에 원고들 주장과 같은 당연무효인 사유가 있다면 위 법리에 비추어 원고들에게는 이 사건 관리처분계획의 취소를 구할 법률상 이익이 있다고 봄이 상당하다”라고 판시한 바 있다.
따라서 분양신청을 하지 않아 현금청산자가 된 자라도 해당 조합의 사업시행계획에 중대·명백한 하자가 있다면 이를 근거로 사업시행계획의 무효를 주장하며 관리처분계획을 다툴 수 있는 법률상의 이익이 인정될 수 있다고 할 것이다. <문의 02-2038-3828>
