재건축 사업시행계획 변경시 조합원 종전자산평가 기준시점
재건축 사업시행계획 변경시 조합원 종전자산평가 기준시점
  • 진상욱 변호사 / 법무법인 인본
  • 승인 2017.11.09 13:37
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사례) A조합은 2007. 10.경 최초 사업시행인가를 득한 이후 2010. 10.경 1차 사업시행변경인가를 받았다. 그러나 이후 부동산 경기침체와 시공사의 재건축사업 추진의지 결여로 인해 재건축사업을 시행하지 못하던 중, 최근 재건축 사업시행계획의 내용을 중대하게 변경하고 이에 기초해 2017. 3.경 3차 사업시행변경인가를 받은 다음 이에 터잡아 조합원들로부터 최초 분양신청을 받아 관리처분계획을 수립했다.

이때 조합원들의 종전자산에 관한 가격을 평가함에 있어 3차 사업시행변경인가 시점을 그 기준시점으로 했다. 이에 조합원인 甲은 A조합의 관리처분계획 상 조합원들의 종전자산가격에 관한 평가기준을 최초 사업시행인가일인 2007. 10.경으로 하지 않고, 3차 사업시행변경인가일인 2017. 3.경으로 한 것은 중대명백한 하자에 해당하고 이를 기초로 한 관리처분계획도 당연무효라고 주장하고 있다. 甲의 주장은 정당한가?

도시정비법은 조합원들의 종전자산가격 산정의 기준시점과 관련해, 제48조 제1항에서 사업시행자(제6조 제1항 제1호부터 제3호까지의 방법으로 시행하는 주거환경개선사업 및 같은 조 제5항의 방법으로 시행하는 주거환경관리사업의 사업시행자는 제외한다)는 제46조에 따른 분양신청기간이 종료된 때에는 제46조에 따른 분양신청의 현황을 기초로 다음 각 호의 사항이 포함된 관리처분계획을 수립해 시장·군수의 인가를 받도록 정하고 있다. 또한 제4호에서 관리처분계획에 포함될 사항의 하나로 ‘분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물의 명세 및 사업시행인가의 고시가 있은 날을 기준으로 한 가격’을 규정하고 있다.

이때 종전자산가격의 기준시점이 되는 ‘사업시행인가의 고시가 있은 날’의 해석과 관련해 대법원은 “도시정비법 제48조 제1항 제4호가 정한 ‘사업시행인가 고시일’이란 ‘최초 사업시행계획 인가 고시일’을 의미하는 것으로 봄이 타당하고, 따라서 최초 사업시행계획의 주요 부분을 실질적으로 변경하는 사업시행계획 변경인가가 있었다고 하더라도 특별한 사정이 없는 한 최초 사업시행계획 인가 고시일을 기준으로 평가한 종전자산가격을 기초로 하여 수립된 관리처분계획이 종전자산의 면적·이용상황·환경 등을 종합적으로 고려해 대지 또는 건축물이 균형있게 분양신청자에게 배분되도록 정한 구 도시정비법 제48조 제2항 제1호에 위반된다고 볼 수 없다”고 판시했다.

그렇다면 A조합 조합원의 종전자산평가의 기준시점은 일응 최초 사업시행인가 고시일을 기준으로 해야 한다고 할 것이다. 다만 일정한 행정처분에 하자가 있다고 하더라도 그러한 사유만으로 모두 무효가 되는 것이 아니라 그 하자가 중대하고 명백한 경우에만 무효가 된다고 할 것이다.

도시정비법 제48조 제1항 제4호가 분양대상자별 종전자산가격을 평가해 이를 관리처분계획에 포함시키도록 한 것은 기본적으로 조합원들 사이의 상대적 출자비율을 정하기 위한 것이기 때문에 모든 조합원들에게 동일한 평가기준을 적용한다면 그 일자를 언제로 하는지가 조합원들의 권리관계에 별다른 영향을 미치지 않는다.

그러므로 A조합이 종전자산가격 평가기준일을 잘못 정했다고 하더라도 그 하자가 중대하다고 볼 수 없고, 이로 인해 A조합의 관리처분계획도 당연무효라고 볼 수 없다고 본다. 따라서 이 사건 사안에서 甲의 관리처분계획 무효 주장은 마땅히 배척된다고 판단된다.

<문의 02-596-9400>

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