재건축 재개발 감정평가- 종전자산의 평가④
재건축 재개발 감정평가- 종전자산의 평가④
종전자산 감정평가 방법과 검토사항
  • 김종일 (주)대한감정평가법인감정평가사/정비사업본부
  • 승인 2017.11.17 13:00
  • 댓글 0
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1. 감정평가의 3가지 방법

본 기고에서 전반적인 감정평가의 방법론에 관해 설명하기는 현실적으로 어려우나 종전자산 감정평가의 방법과 관련해 감정평가 방법을 간략히 정리해 보자. 감정평가의 방법은 크게 투입된 비용과 기간경과 등에 따른 감가요소를 반영하는 원가법, 유사한 부동산의 거래가격과 비교하는 거래사례비교법, 부동산이 산출할 것으로 기대되는 수익을 환원하는 수익환원법 등이 있다.

2.종전자산 평가에서의 감정평가방법

종전자산 평가에서는 주로 원가법과 거래사례비교법이 사용되고 담보, 일반거래 등의 다른 평가목적의 감정평가와 평가방법에서는 크게 다르지 않다. 그러나 정비사업의 사업적 특성 등으로 인해 종전자산을 평가할 때 고려해야 할 몇 가지 사항들이 있다.

3. 종전자산 평가에서 고려하여야 할 사항

1) 국토이용계획상의 용도지역의 적용 등 용도지역의 적용에 관해서는‘감정평가 실무기준’을 참조할 수 있는데 기준에서는“해당 정비구역의 지정에 따른 공법상 제한을 받지 아니한 상태를 기준으로 감정평가한다”고 규정하고 있다.

예를 들어 재개발구역으로 지정되면서 종전자산 평가대상 토지가 2종일반주거지역에서 3종일반주거지역으로 종상향됐다면, 해당 토지는 기준시점 현재의 용도지역인 3종일반이 아니라 정비구역지정 전의 용도지역인 2종일반주거지역으로 보고 평가한다. 그 이유는 용도지역 변경은 정비사업구역 전체 내에 아파트 등을 건설하기 위해서 변경된 것이고 개별 필지에 3종일반주거지역의 용적률을 적용해 주택을 신축하기 위한 것이 아니기 때문이다.

도시계획시설에 관한 사항도 이와 유사하다. 개별필지가 도시계획시설도로 등에 저촉됐다면 일반 감정평가에서는 그 제한 정도를 감안할 것이나 정비구역 지정으로 인한 경우에는 특별한 사정이 없는 한 저촉되지 않은 것으로 보고 평가한다.

2) 공부상 이용상황과 실제 이용상황 정비구역 내 건물의 경우 당초 관련 공부에 기재된 이용상황과 다르게 사용 중인 건물이 있을 수 있는데 관계법령 등에 의해 적정한 용도변경이 이루어졌다면 변경된 용도를 기준할 수 있으나 반대의 경우는 종전자산의 용도에 따라 종후자산의 종류가 달라질 수 있어 개별적인 검토가 필요하다.

3) 분양권 프리미엄과 거래가격과의 관계 정비사업은 종후자산의 조합원분양가와 일반분양가의 격차, 일반분양가에서 준공시점 등에서 발생될 것으로 예상되는 프리미엄, 청약당첨에 대한 리스크가 없는 점 등이 작용해 사업시행으로 인한 분양권 프리미엄이 발생하는 경우가 많다. 이러한 프리미엄은 종전자산 평가시점이 아닌 일반분양 시점에서 일차적으로 실현되는 것으로 미래에 발생하는 것이지만 사전에 종전부동산의 거래에 선반영돼 거래될 수도 있다.

그러나 종전자산 감정평가가액에는 거래가액에 프리미엄이 선반영돼 있는 부분은 포함되기 어렵다고 할 것이다. 미래에 발생하는 수익은 그 수익의 실현시점에서 누리는 것이며 출자가액을 결정하는 감정평가에서 금액을 확정할 수 없는 미래수익을 반영하는 것은 부적절하기 때문이다.

4) 도로의 평가 도로의 감정평가를 개략적으로 이해하기 위해서는 먼저 사실상 사도의 판단기준에 관한 일반원칙을 살펴볼 필요가 있다.

사도에 관한 규정은 토지보상법 시행규칙 ‘사실상의 사도’에서 찾을 수 있는데 관련 내용을 요약하면 ①토지소유자가 자신의 편익을 위해서 설치한 경우 ②토지소유자가 자신의 의사에 의해서 타인의 통행을 제한할 수 없는 도로 ③건축법 규정에 의해 건축허가권자가 그 위치를 지정공고한 도로 ④도로개설당시에 대지를 조성하기 위해서 설치한 도로 등이 사실상의 사도에 해당된다.

여기에 해당되면 인근토지의 3분의 1수준에서 평가하는 것이고 그 외 도시계획사업 등에 의해 설치된 도로의 경우는 사도의 규정이 적용되지 않는다. 또한 도로의 경우 한 필지 내에 도로가 소재하는 경우도 있어 적정한 도로면적에 대한 측량이 필요한 경우도 있을 수 있다.

도로와 관련해 한 가지 더 덧붙일 것은 토지소유자 등이 도로로 평가되는 것에 대해 평가가액에 부정적인 영향을 미칠 것이라는 오해가 있을 수 있는데 오히려 일반적으로 반대의 결과가 나타난다고 보아야 한다.

설명의 편의를 위해 대지조성을 위해 진입도로를 개설해 사용 중인 경우 해당 도로를 대지로 본다는 것은 그 대지가 도로에 접하지 않은 땅, 속칭 맹지로 본다는 것과 일맥상통한다. 여타 표준적 필지에 비해 도로조건을 맹지로 보는 것은 평가에서 대표적인 감가요인이다.

5) 무허가건축물 부지의 대지면적 지난 회에 무허가건축물인 경우 일정요건을 갖추면 종전자산 평가대상이 된다는 것을 설명했는데 이 경우 해당 건축물의 대지면적에 관하여도 검토가 필요하다. 본래의 용도가 대지인 경우에는 큰 문제가 되지 않을 것이나 그 이외의 지목에 해당된다면(예: 전) 해당 토지는 형질변경을 한 것으로 보아야 하는데 이때 그 면적은 다른 사정이 없는 한 해당 용도지역의 건폐율, 용적률 등을 감안해 산정한 적정면적이 될 것이다.

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