재개발사업의 경우, 도시정비법 제40조 제1항이 2009. 5. 27. 개정되기 전에는 토지 등의 수용 또는 사용에 관해 공익사업법을 준용하면서 손실보상의 기준에 대한 특별한 규정은 두지 않았다.
이에 따라 세입자에 대한 주거이전비 보상은 공익사업법 제78조 제5항을 준용하고 그 하위법령인 공익사업법 시행규칙 제54조 제2항의 기준에 따라 인정됐다.
이 경우 보상대상자를 정하는 기준일이 문제되었는데, 대법원은 이에 관해 “도시정비법상 주거용 건축물의 세입자에 대한 주거이전비의 보상은 정비계획이 외부에 공표됨으로써 주민 등이 정비사업이 시행될 예정임을 알 수 있게 된 때인 정비계획에 관한 공람공고일 당시 당해 정비구역 안에서 3월 이상 거주한 자를 대상으로 한다”고 판시했다.
한편 도시정비법 제40조 제1항 단서는 2009. 5. 27. 개정되면서 도시정비법상 정비사업의 경우 손실보상의 절차뿐만 아니라 그 기준도 대통령령으로 따로 정할 수 있다고 규정하게 됐다.
이러한 위임에 따라 2009. 8. 11. 신설된 도시정비법 시행령 제44조의2 제2항은 주거이전비 보상대상자의 인정기준을 다시 국토해양부령에 위임하는 규정을 두었으며, 2009. 8. 13. 신설된 도시정비법 시행규칙 제9조의2는 “영 제44조의2 제2항에 따라 공익사업법 시행규칙 제54조 제2항에 따른 주거이전비의 보상은 영 제11조에 따른 공람공고일 현재 당해 정비구역에 거주하고 있는 세입자를 대상으로 한다”고 명시했고, 이로써 관련 법령 체계 역시 위 대법원 판례와 같은 내용으로 정비됐다.
이러한 일련의 규정들은 모두 2009. 11. 28.부터 시행됐고, 이에 따라 재개발사업에서 도시정비법 시행령 제11조, 즉 정비구역의 지정을 위한 공람공고일 현재 해당 정비구역에 거주하고 있는 주거용 건축물의 세입자에 대해 주거이전비를 보상해야 한다는 점에 대해서는 의문이 없게 되었다.
그런데 주거이전비를 지급받기 위해서 일정한 시점까지 계속해서 거주를 해야 하는지, 주거이전비를 지급받기 위해서는 먼저 또는 주거이전비 지급과 동시에 이주를 해야 하는지, 관리처분계획에 대한 인가가 이루어져야만 주거이전비 보상이 가능한지 여부 등에 대해서는 명문의 규정이 없어 여전히 논란이 있을 수 있는 상태이다.
특히 대법원 2015. 2. 26. 선고 2012두19519 판결 등이 “도시정비법 상 주거용 건축물의 소유자에 대한 주거이전비의 보상은 주거용 건축물에 대하여 정비계획에 관한 공람ㆍ공고일부터 해당 건축물에 대한 보상을 하는 때까지 계속해 소유 및 거주한 주거용 건축물의 소유자를 대상으로 한다”라고 판시한 바 있어, 주거용 건축물의 세입자에 대한 주거이전비의 보상을 위해서도 보상을 할 때까지 계속해서 거주할 것이 요구되는 것이 아닌지에 대한 의문이 계속될 수밖에 없었다.
이에 대해 대법원은 2017. 10. 26. 선고 2015두46673 판결을 통해 “도시정비법에 따라 지급되는 주거이전비와 이사비는 사업시행지구 안에 거주하는 세입자들의 조기이주와 사업추진을 원활하게 하려는 정책적인 목적과 주거이전으로 인해 특별한 어려움을 겪게 될 세입자들에 대한 사회보장적인 고려 아래 지급하도록 강제하는 것이다.
나아가 도시정비법령의 전체적 체계와 그에 따른 사업진행 과정, 앞에서 본 관련 법령의 문언·내용·취지 등에 비추어 보면 도시정비법상 주거용 건축물의 세입자에 대한 주거이전비의 보상은 정비계획에 관한 공람공고일 당시 해당 정비구역 안에서 3월 이상 거주한 자를 대상으로 하되, 그 보상 방법 및 금액 등의 보상내용은 원칙적으로 사업시행계획 인가고시일에 확정되는 것으로 봄이 타당하다.
이에 따라 그 보상내용이 확정된 세입자는 그 확정된 주거이전비를 청구할 수 있고 반드시 정비사업의 시행에 따른 관리처분계획 인가고시일까지 계속 거주해야 할 필요는 없다. 이러한 법리는 위와 같은 세입자가 보상받을 이사비의 경우에도 마찬가지로 적용된다.
한편, 주거용 건축물의 세입자가 사업시행자로부터 주거이전비와 이사비를 지급받기 위한 전제로서 정비구역 밖으로 먼저 또는 그 지급과 동시에 이주해야 한다고 볼 수는 없다. 토지보상법 시행규칙 제54조 제2항은 공익사업의 시행으로 인해 이주하게 되는 세입자를 주거이전비 지급대상으로 정하고 있어 그 문언 자체에서 주거이전비 지급을 위해 먼저 세입자가 이주한 것을 전제하고 있지는 아니하며, 관련 법령의 취지에 따라 사회보장적 차원에서 공익사업 등으로 희생될 수 있는 세입자를 보호할 필요가 있기 때문이다”라고 판시했다.
따라서 주거용 건축물의 세입자의 경우에는 소유자의 경우와 달리 보상이 완료되거나 관리처분계획에 대한 인가고시가 이루어질 때까지 계속해서 거주해야만 주거이전비를 보상받을 수 있는 것이 아니고, 주거이전비 지급이 인도와 동시이행의 관계에 있는 것도 아니므로, 사업시행자인 조합이 세입자가 이주를 하지 않았다거나, 관리처분계획이 인가되지 않았다는 등의 사정을 들어 주거이전비의 지급을 거절할 수는 없다.
