정비사업감정평가-- 종후자산평가③ 종후자산의 구체적 평가내용
정비사업감정평가-- 종후자산평가③ 종후자산의 구체적 평가내용
  • 하우징헤럴드
  • 승인 2018.02.02 15:12
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[하우징헤럴드=류점동 감정평가사] 1. 종후자산 평가시 검토사항
종후자산의 평가는 설계도서에 따라 새로 신축 될 것을 전제로 해 평가하는 것으로 일종의 조건부 평가이다. 따라서 평가시점에는 실물이 없는 가상의 건축물로부터 향후 신축을 전제로 한 가격을 산출하기 위해 설계도면을 충분히 이해해야 한다. 또한 수많은 가격 변수들을 놓고 시뮬레이션에 의한 분석을 해야 하고 충분한 가격자료와 평가실무 경험이 많은 감정평가사를 필요로 한다.

2. 종후자산 평가 시 구체적 분석내용
원가법에 의해 산정된 총 원가를 각 세대별로 균형 있고 적정하게 배분하기 위해 다음과 같은 각 요인별 효용지수를 분석하는 절차를 거친다.

①분양타입(면적)별 효용지수 산정
공동주택의 경우 건물 신축 및 투입비용과는 별개로 타입별로 가격수준이 다르게 나타나는 것이 현실이다. 이는 각 지역의 지역특성, 주택정책, 소득수준, 인구분포 및 거주자의 연령 등 여러 요소에 의해 타입별 가격수준이 상이하게 형성되고 있다. ‘타입별 효용지수’란 기준 타입단가에 대한 각 타입의 단가 비율을 말하며, 상기와 같은 이유로 각 지역에 따라 다소 다르게 나타나고 있다. 우리나라는 IMF 및 금융위기를 겪은 후 아파트타입의 선호도는 대형 타입에서 중·소형 타입으로 이동하고 있다.

②층별, 향별 효용지수 산정
건물의 효용성은 층별 및 향별, 위치별로 상이하며, 주거용 건물은 쾌적성, 상업용 건물은 수익성, 업무용 건물은 능률성에서 효용 차이가 발생하고, 이러한 차이는 가격과 임료에 반영돼 나타난다. ‘층별 효용지수’란 건물의 각 층별로 파악되는 효용격차를 말하며, 구분 소유건물 중에서 기준층 전유부분의 단위 면적당 효용에 대한 각층의 효용비를 말한다. ‘향별 효용지수’는 거실에서의 향이 남향, 동향 또는 서향에 따라 아파트의 가격에 영향을 미치며 이를 효용지수화 한 것이다.

③주거환경분석(일조, 조망, 소음, 사생활)
최근 우리나라에서는 도시로의 인구 집중 현상, 소득 증가 등으로 인해 주택 공급은 양적 측면에서 질적 측면으로 변해가고 있으며 이로 인해 주거환경의 질이 새롭게 대두되고 있다. 이러한 배경에서 아파트를 중심으로 세대별 특성에 따른 아파트 분양가가 상이하게 책정되고 있으며, 타입(면적), 층, 향 등 조건뿐만 아니라 조망, 일조, 소음, 사생활침해 정도 등에 따라 분양가가 차등화되고 있다

. 단지 내 가격차별화의 특성 가운데 향은 일조와 관련돼 가격에 영향을 미치는 반면, 층은 보다 다양한 원인으로 영향을 미치고 있으며, 그 원인으로는 일조·채광, 조망·개방감, 소음, 사생활 등의 환경적인 면에 기인하고 있다. 일조란 태양광선으로부터 받을 수 있는 이익으로서 주거의 실내 온도를 높여주는 열 효과, 빛으로 인한 광 효과, 그리고 자외선에 의한 생리적·화학적 효과를 가져다준다. 또한 사람의 신체나 주거환경에 대한 직접적인 효과뿐 아니라 간접적인 효과 즉, 심리적·정신적 효과에도 영향을 미칠 수 있다. 

조망은 마주보는 건물을 피해 경관을 바라볼 수 있는 상태로, 이는 자연적, 역사적, 문화적 경관을 바라볼 수 있는 환경적 이익과 충분히 트인 시야를 확보하는 경우를 의미하며, 소음은 단지에 인접한 주변 차도로부터 주로 발생하는 도로교통 소음으로 간주한다. 사생활은 건물의 배치 및 주변 건물, 지형적 특색에 따라 인접 동, 대지, 주변건물 등에 의해 발생할 수 있는 사생활 침해를 말한다. 아파트 특성으로 일조, 조망, 소음, 사생활 등 각 세대별 환경 요소값을 정량적으로 분석, 지수화 하여 분양가 차별화를 위한 가격 자료에 활용한다. 

④기타
효용지수 상기 효용지수 외에 각 단지별로 특성화돼 있는 요인을 분석해 세대별 가격형성 요인에 반영해야 한다. 이러한 요인분석으로는 ①타입별 전용 및 발코니 확장면적 보정지수 ②지하주차장 이용지수 ③구조 및 타입지수 ④코아 형식지수 ⑤승강기이용지수 ⑥내부구조지수 ⑦점유토지 과부족보정지수 등을 효용 지수화해 가격에 이를 반영해야 한다.

3. 종후자산평가액의 토지.건물 가격배분

종후자산의 토지·건물 가격배분의 필요성은 국민주택 규모이상 아파트 또는 상가 일반 분양시 건물 부가가치세 산정시 필요하고 대한주택보증공사에서 일반분양 보증시 토지·건물가격의 배분 자료를 요청하고 있다.

평가방법은 원가방식으로 평가된 종후자산을 토지부분1)과 건물부분2)으로 분리하고 공통경비는 토지부분 공통경비3), 건물 부분 공통경비4)로 산출한 후 토지부분 가격 1)+3)과 건물부분 가격 2)+4)로 배분 처리한다.

4. 분양가 상한제의 일반분양 가격산정과 조합원 분양가격

2015년 폐지됐던 분양가상한제는 공동주택의 분양가격 산정 시 일정한 건축비에 택지비를 합산해 분양가를 결정하게 한다. 그동안 공공택지에서만 적용됐고 민간택지에 대해서는 사실상 운영되지 않았으나 2017년11월 7일부터 민간택지에 대한 분양가 상한제가 시행됐다.

분양가 상한제에서의 일반분양가격이나 조합원 분양가격(종후자산평가)은 원가방식으로 접근한다는 점에서는 맥을 같이하나 산정방식은 각각 다르다.

도시정비 사업에서 조합원분양가(종후자산평가)는 [종전자산평가액+실제 건축비+실제 투입 사업비용]에 의한 원가법으로 산정된다. 반면 분양가 상한제 적용 대상지역에서 일반분양가격은 [조성완료후 택지비+택지비 가산비+국토부고시 분양가 상한제적용 기본형 건축비+건축비 가산비]를 적용해 산정한다.

이렇듯 종후자산평가액 산정방식과 분양가 상한제하의 일반분양가 산정방식이 다르다. 분양가 상한제 적용시 조성완료 후 택지비는 시·군·구청에서 의뢰한 2개 평가기관의 감정평가금액으로 결정되며, 택지비 가산비는 간선설치비용, 지장물철거비용, 감정평가수수료 등으로 구성된다.

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