재건축 재개발 감정평가- 현금청산① 유형(대상) 및 목적물
재건축 재개발 감정평가- 현금청산① 유형(대상) 및 목적물
  • 강무진 감정평가사/ 대화감정평가법인 이사
  • 승인 2018.02.06 11:46
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[하우징헤럴드=강무진 감정평가사] 정비사업 업무에 몸담아 온지도 어언 20년이다. 아니, 대학원 과정 논문 주제가 재개발사업의 특성에 관한 것이었으니 그것까지 합하면 무려 25년이다. 그야말로 반평생을 정비사업쪽에 몸담고 있는 것이다.

그런데도 항상 현금청산 감정평가업무를 마무리할 때면 가슴 한편에 많은 아쉬움이 남는 것은 무엇 때문일까. 현금청산을 하는 입장, 현금청산을 당하는 입장, 그 누구에게도 좋은 소리를 들을 수 없는 업무라서일까.

정비사업은 정비기반시설이 극히 열악하고 노후·불량건축물이 밀집한 지역에 대한 주거환경개선 등 도시기능을 회복하기 위해서 필요한 사업이다. 하지만, 사업시행인가나 관리처분계획에 포함되어 있는 사항이 토지등소유자를 100% 만족시키지 못하는 이상, 누군가는 수십년 정든 삶의 터전을 떠나 다시는 돌아올 수 없는 처지에 놓이게 될 수도 있다,

도시환경의 개선과 주거생활의 질을 높이는데 이바지하기 위해 의도적이건 의도적이지 않건 누군가는 떠나야 한다. 더 좋은 주거환경을 만들기 위해 정비사업이 꼭 필요하지만, 누군가는 더 좋아진 주거환경을 만드는데 소요되는 비용과 유지·관리비용을 감당하기 역부족이기 때문이다.

도시정비법 제47조에서는 이와 관련 ‘현금청산’에 대해 규정하고 있지만, 현금청산방법 및 시기, 현금청산에 대한 협의가 이루어지지 않았을 경우의 후속절차 등에 대해 명확히 하고 있지 않다. 이로인해 조합 입장에서는 사업진행이 지연되어 사업성 악화의 원인이 되고, 현금청산대상자 입장에서는 재산권피해의 가능성이 증가하는 등 여전히 문제로 남아있는 실정이다.

특히, 최근 대법원 판결(2015.11.27. 선고 2015두48877 판결, 대법원 2015.12.23. 선고 2015두50535 판결) 이후 토지등소유자의 조속재결신청이 인정됨에 따라 일부 조합에서는 막대한 금액의 지연가산금 부담으로 사업자체가 불투명해지는 경우에 이르는 등 현금청산에 대한 협의절차·방법·시기 등에 대해서 혼선을 빚고 있는 실정이다.

따라서 필자는 본회를 포함 총 4회에 걸쳐 현금청산의 유형(대상) 및 목적물, 현금청산방법 및 시기, 현금청산과 감정평가, 그리고 최근 대두되고 있는 현금청산 관련 쟁점사항, 2018년 도시정비법 개정에 따라 바뀌는 내용 등을 비교적 상세히 다루고자 한다.

1. 현금청산의 법적근거 : 도시정비법 제47조

현금청산의 대상이 되는 정비사업은 기본적으로 조합원이 소유하고 있는 토지 및 건축물 등을 사업시행자에게 현물출자하고, 정비사업에 의해 조성되거나 신축되는 대지 또는 건축물로 조합원의 권리가 이전되는 형식을 취하고 있다.

따라서 정비사업이 실효적으로 수행되기 위해서는 조합원들에 의한 토지 및 건축물 등의 제공이 전제돼야 하는데, 사업진행과정에서 의도적이건 비의도적이건 이에 응하지 않는 조합원이 발생할 수 있고, 그럴 경우, 사업지연, 사업성악화 등 막대한 사회적 손실이 생길 수 있는 바, 도시정비법에서는 정비사업의 실효성을 담보하기 위한 방법으로서 현금청산제도를 두고 있다.

도시정비법 제47조에서는 현금청산의 대상자, 현금청산기간, 현금청산의 목적물에 대해 규정하고 있으며, 동법 시행령 제48조에서는 현금청산시 협의 및 청산금액에 대해 규정하고 있다.

관련규정은 2012.2.1. 법률 제11293호, 2013.12.24. 법률 제12116호, 2017.10.24. 법률 제14943호 3차례의 개정을 거쳐 현재에 이르고 있으며, 각각 부칙으로 경과규정을 두고 있어 정비사업진행 일정 등에 따라 적용되는 법적근거가 상이하므로 이에 유의해 현금청산의 대상자, 현금청산기간 등을 판단해야 한다.

2. 현금청산과 매도청구의 차이점

상기에서 살펴 본 바와 같이, 정비사업이 원활히 수행되기 위해서는 정비사업의 기초가 되는 토지 및 건축물 등 현물자산의 확보가 필수적이다. 도시정비법 제39조에서는 이에 대한 실효성 담보수단으로서 현금청산 이외에 매도청구라는 수단을 강구하고 있다.

관련 법령에 의거 주택재건축사업 또는 가로주택정비사업의 사업시행자는 ①조합 설립의 동의를 하지 아니한 자, ②건축물 또는 토지만 소유한 자(주택재건축사업의 경우만 해당한다), ③시장·군수, 주택공사등 또는 신탁업자의 사업시행자 지정에 동의를 하지 아니한 자의 어느 하나에 해당하는 경우, 그가 소유하고 있는 토지 또는 건축물에 대해 ‘집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률’ 제48조의 규정을 준용해 매도청구를 할 수 있다.

이는 정비사업의 실효성 확보수단으로서 일정 요건에 해당하는 경우 토지등소유자의 동의나 매매계약체결이 없더라도 법에서 정한 일정 절차를 거침으로서 그 소유권을 획득할 수 있다는 점에서 현금청산과 유사하다.

다만, ①현금청산은 모든 유형의 정비사업에 적용이 가능한 반면, 매도청구는 주택재건축사업 또는 가로주택정비사업에 국한적으로 적용된다는 점, ②현금청산은 조합원을 대상으로 하는 반면, 매도청구는 비조합원을 대상으로 하고 있다는 점 등에서 차이를 보이고 있다.

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