[하우징헤럴드=강무진 감정평가사] 얼마전 ‘재개발․재건축 지분 샀는데 물딱지?’란 제목의 기사를 접한 적이 있다. 물딱지란 입주권이 생기지 않는 토지․주택 등에 대한 권리를 말한다.

재개발구역내에서 지분쪼개기가 성행하던 2000년대에나 들어봄직한 물딱지란 단어가 15여년이 지난 지금 다시 문제로 제기된 것은 정부의 6.19부동산대책으로 투기과열지구내에서 일정 조건에 해당되는 경우 조합원 자격이 주어지지 않거나 조합원 분양신청이 제한되기 때문이다.

물딱지에 해당하는 경우, 아파트를 분양받는 것이 아니라 현금청산의 대상이 되기 때문에 매수자 입장에서도, 조합 입장에서도 상당한 주의를 기울일 필요가 있다.

이와 관련하여, 금번 기고에서는‘현금청산의 대상자, 목적물, 시기’에 대해서 설명하고자 한다.

1. 현금청산 대상자

정비사업에서 현금청산 대상자는 ‘① 분양신청기간 이내에 분양신청을 하지 아니한 자, ② 분양신청기간 종료 이전에 분양신청을 철회한 자, ③ 투기과열지구내 정비사업에서 조합원분양분 또는 일반분양분의 분양대상자 및 그 세대에 속한 자중 분양대상자 선정일(조합원 분양분 분양대상자는 최초 관리처분계획 인가일)부터 5년 이내에 해당하는 자, ④ 인가된 관리처분계획에 따라 분양대상에서 제외된 자, ⑤ 사업시행자가 정한 분양계약 체결기간내에 분양계약을 체결하지 아니한 자, ⑥ 분양계약을 체결하였으나 분양대금 미납 등 계약사항을 이행하지 아니한 자’이다.

상기 현금청산 대상자중 ‘①~④’는 도시정비법 제73조제1항에서 정하고 있는 법적요건에 해당되며, ‘⑤~⑥’은 조합정관에서 정하고 있는 사항으로 그 효력에 대하여 논란의 여지가 있으나 대법원 판례 등 실무적으로 현금청산 대상자로 인정되고 있다.

2. 현금청산 목적물

현금청산의 목적물은 도시정비법 제73조 제1항에 의거 ‘토지․건축물 또는 그 밖의 권리’이다. 일반적으로 재건축사업에서와 같이 그 대상이 아파트인 경우에는 목적물의 범위에 대하여 비교적 명확하나, 재개발사업에 있어서는 실무상 논란의 여지가 있다.

즉, 토지․건축물 이외의 수목, 담장, 공작물 등 지장물을 현금청산 목적물에 포함시킬 것인지, 건축물의 경우 건축물대장상 면적을 기준으로 할 것인지 실측 면적을 기준으로 할 것인지에 대하여 이견이 있다.

재개발사업의 경우, 현금청산과 수용․보상이 일련의 과정으로 연계되어 이루어지는 것이 보통인데 현금청산을 규정하고 있는 도시정비법과 수용․보상을 규정하고 있는 토지보상법상 목적물의 범위가 서로 다르기 때문이다.

생각건대, 사법상 매매인 현금청산단계에서 절차가 마무리되는 경우는 극히 드물고, 협의보상 및 수용재결 등의 보상절차로 진행되는 경우가 일반적이므로 보상절차와의 형평성, 시행착오 배제를 통한 사업기간 단축 등의 측면에서 볼 때, 현금청산의 목적물을 보상의 목적물과 동일하게 보는 것이 현실적일 것으로 보인다.

또한, 상기 현금청산 대상자중 ‘①~④’의 경우에는 토지․건축물 등 현황이 존재하는 상태이기 때문에 현금청산 목적물을 토지․건축물로 확정지을 수 있으나, ‘⑤~⑥’과 같이 조합원의 권리가 입주권으로 전환된 시점에서는 과연 현금청산 목적물을 무엇으로 할 것인지, 즉, 건축물이 철거된 상태에서의 토지만을 대상으로 할 것인지, 아니면 무형의 입주권을 대상으로 할 것인지가 문제된다.

이 경우, 입주권은 장래의 잠정권인 권리로서 확정적인 것이 아니라는 점, 기존 건축물은 철거되었지만 여전히 토지에 대한 소유권은 유지되고 있는 점 등으로 볼 때, 현금청산의 목적물은 토지에 대한 소유권으로 보는 것이 타당할 것으로 보인다.

3. 현금청산 시기

현금청산 시기, 즉 현금청산금 지급기한은 지연이자 기산일과도 관련이 있는 사항으로 주의를 요하는 사항이다.

현금청산 시기와 관련된 주요 규정은 2차례(2013.12.24, 2017.2.8)에 걸쳐 개정되었으며, 조합설립인가 신청일 및 관리처분계획인가 신청일에 따라 다음과 같이 적용된다.

2013년 12월 24일 이전 조합설립인가를 신청한 경우에는, 분양신청을 하지 아니한 자 또는 분양신청기간 종료 이전에 분양신청을 철회한 자에 대해서는 분양신청기간 종료일의 다음 날부터 150일 이내에, 인가된 관리처분계획에 따라 분양대상에서 제외된 자에 대해서는 그 관리처분계획의 인가를 받은 날의 다음 날부터 150일 이내에 현금청산하여야 한다.

2013년 12월 24일 이후 최초로 조합설립인가를 신청한 경우로서 2018년 2월 9일 이전에 관리처분계획인가를 신청한 경우에는, 관리처분계획인가를 받은 날의 다음 날로부터 90일 이내에 현금청산을 하여야 하며,

2013년 12월 24일 이후 최초로 조합설립인가를 신청한 경우로서 2018년 2월 9일 이후 최초로 관리처분계획인가를 신청하는 경우에는, 관리처분계획이 인가․고시된 다음 날부터 90일 이내에 현금청산 대상자와 협의를 하여야 하고, 협의가 성립되지 아니하면 그 기간의 만료일 다음날부터 60일 이내에 수용재결을 신청하거나 매도청구소송을 제기하여야 한다.

다만, 이러한 경우에도 토지등소유자가 '공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률' 제30조 제1항의 재결신청을 청구한 경우에는 현행 도시정비법 제73조에도 불구하고 종전의 규정을 적용하여야 한다.

현금청산 대상자중 조합정관에 의한‘분양계약을 체결하지 아니한 자, 분양계약을 체결하였으나 분양대금 미납 등 계약사항을 이행하지 아니한 자’에 대한 현금청산절차에 대해서는 관련 법령에서 정하고 있지 아니하나, 실무상 도시정비법 현금청산 절차를 준용하여 처리하고 있다.