[하우징헤럴드=강무진 감정평가사] 지난 8·2부동산대책의 일환으로 재개발·재건축사업에 있어서 조합원 지위양도, 재당첨, 분양신청에 대한 규제가 한층 강화돼 시행중에 있다. 이러한 제한규정에 해당하는 경우, 본의아니게 조합원으로 인정받지 못하거나 분양신청이 불가하여 현금청산의 대상이 될 수 있으므로 각별히 유의할 필요가 있다.

1. 조합원의 자격 제한

1) 조합설립인가 후 조합원 지위양도 제한

정비사업의 조합원은 토지등소유자(재건축사업의 경우 재건축사업에 동의한 자)로 하되, 조합설립인가 후 1명의 토지등소유자로부터 토지 또는 건축물의 소유권이나 지상권을 양수해 여러 명이 소유하게 된 때에는 그 여러 명을 대표하는 1명을 조합원으로 보고 분양권이 주어진다.

다만, 조합설립인가를 받은 정비구역에서 ①토지의 소유권, 건축물의 소유권, 토지의 지상권의 합이 2 이상을 가진 토지등소유자로부터 2011년 1월 1일 전에 토지 또는 건축물을 양수한 경우이거나, ②2011년 1월 1일 전에 토지의 소유권, 건축물의 소유권, 토지의 지상권의 합이 2 이상을 가진 토지등소유자가 2012년 12월 31일까지 그 합이 2 이하를 양도하는 경우에는 그 여러 명을 조합원으로 보고 각각 분양권이 주어진다.

2) 투기과열지구 내 조합원 지위양도 금지

투기과열지구로 지정된 지역에서 재건축사업을 시행하는 경우에는 조합설립인가 후, 재개발사업을 시행하는 경우에는 관리처분계획인가 후 해당 정비사업의 건축물 또는 토지를 양수한 자는 법에서 정한 일정 조건 이외에는 조합원으로 인정되지 않는다.

다만, 재건축사업에 있어서는 2003년 12월 31일 전에 조합설립인가를 받은 정비사업의 토지등소유자(2003년 12월 31일 전에 취득한 자에 한함)로부터 건축물 또는 토지를 양수했거나, 재개발사업에 있어서는 2018년 1월 24일 이전에 사업시행인가를 신청한 경우에는 종전 규정에 따라 조합원 자격이 부여된다.

2. 재건축사업의 주택공급수 제한

정비사업에 있어서 1세대 또는 1명이 하나 이상의 주택 또는 토지를 소유한 경우 1주택 공급이 원칙이다. 반면, 재건축사업의 경우에는 수차례에 걸친 도시정비법 개정에 따라 다주택자에게 공급할 수 있는 주택의 수가 변경되었다.

특히, 2017년 10월 24일 개정 법률에 의할 경우, 투기과열지구 또는 조정대상지역에서 사업시행인가(최초)를 신청하는 재건축사업의 경우에는 1주택만 공급하도록 하고 있는 바, 기존에 다수의 주택을 소유하고 있는 경우라면 관련 규정의 적용 여부를 꼼꼼히 살펴보아야 한다. 재건축사업에 있어서 도시정비법 개정에 따른 주택공급수 제한 규정의 변천 내역을 살펴보면 <그림>과 같다.

3. 투기과열지구 내 분양신청(재당첨) 제한

현재 시행되고 있는 개정 법률중 가장 혼란을 빚고 사항이다. 개정 규정 시행(2017.10.24) 이후 투기과열지구의 정비사업에서 일반분양이나 조합원분양의 대상자 및 그 세대에 속한 자는 분양대상자 선정일부터 5년 이내에는 투기과열지구내 정비사업의 조합원분양 등을 신청할 수 없다. 다만, 상속·결혼·이혼으로 조합원 자격을 취득한 경우에는 분양신청을 할 수 있다.

또한, 개정 규정 시행(2017.10.24) 전에 투기과열지구의 토지등소유자는 종전의 규정에 따라 분양신청이 가능하나, ①법 시행후 투기과열지구의 정비사업구역에 소재한 토지 또는 건축물을 취득해 해당 정비사업의 관리처분계획에 따라 조합원분양 대상자로 선정된 경우, ②법 시행후 투기과열지구의 정비사업의 관리처분계획에 따라 일반분양 대상자로 선정된 경우에는 개정 법률 시행 이전부터 소유하고 있는 경우라 할지라도 조합원분양 신청을 할 수 없다.

주택법에 의한 일반분양을 받은 경우, 조합원분양과는 연계되지 않아 재당첨제한 규정이 적용되지 않으나, 정비사업 일반분양과는 연계되어 5년내 분양 신청이 불가하다. 관리처분계획인가를 받았거나 정비사업 일분분양에 당첨된 주택을 양수하는 경우, 정비사업 일반분양 미분양분 및 주택이 아닌 분양분을 양수하는 경우에는 재당첨 제한규정이 적용되지 않는다.

이상으로 개정 법률에 의거 새로 발생할 수 있는 현금청산 대상에 대해 살펴보았다. 이 중, 분양신청(재당첨) 제한은 그 경우의 수가 너무 많고 정보취득의 한계상 재당첨제한에 해당하는지 여부를 정확히 판단하는 것이 사실상 곤란하므로 선의의 피해자가 발생할 우려가 있다.

따라서 정부에서는 이에 대한 정보공개 수단을 마련할 필요가 있으며, 시장참여자는 정비사업 청약을 신청하거나 정비사업 대상인 주택을 구입하는 경우, 개별적 사안에 따른 분양신청 제한 여부를 반드시 살펴보아야 한다.

※상기 법률규정의 해석에 관한 사항은 그 해석에 있어 다소의 오류가 있을 수 있으므로 참고 자료로만 활용하시기 바라며, 개별적인 판단에 있어서는 반드시 법률전문가로부터 확인을 받으시기 바람.