[하우징헤럴드=박순신 대표] 도시정비법에서는 재개발사업에 대한 규모의 제한을 두고 있지 않다. 즉, 재개발사업규모의 상한선과 하한선을 두고 있지 않다는 것이다.
그러나 재건축사업의 경우에는 최소면적기준 즉, 하한선을 두고 있다. 재건축사업을 시행하기 위해서는 구역면적이 1만㎡ 이상 또는 기존의 세대수가 200세대 이상 되어야 한다. 이는 도시정비법 시행령 <별표1. 정비계획의 입안대상지역> 제2호에서 정하고 있다.
이렇게 법률에서는 재개발사업 구역에 대한 하한을 정하고 있지 않으나 대부분의 시도에서는 조례로서 재개발사업도 구역면적이 1만㎡ 이상으로 최소 구역면적의 하한선을 정하고 있다.
‘빈집 및 소규모 주택정비에 관한 특례법’에서는 소규모정비사업으로 가로주택정비사업, 자율주택정비사업, 소규모재건축사업을 두고 있다. 이런 소규모정비사업의 하나로 왜 소규모재개발사업은 두고 있지 않은지에 대한 의문이 있을 수 있고, 실제로 사업을 시행하고자 하는 토지등소유자의 입장에서는 구역면적을 대폭 축소해 소규모로 재개발사업을 하는 경우 가능할 수 있을 것인데 왜 안되는 것인지에 대한 불만도 있는 것으로 보인다. 앞에서 이미 설명했듯이 재개발사업의 구역면적에 대한 규정이 법률에서는 없다는 것이다.
소규모재개발사업이 필요한 것인가에 대해 한번쯤 논의해 볼 만한 가치는 있다고 본다. 재건축사업의 경우에는 다세대 혹은 연립주택을 대상으로 하는 소규모 재건축사업이 가능한 것에 비추어 보면 충분히 소규모재개발사업도 가능할 것이라고 볼 수 있기 때문이다. 소규모재개발사업에 대한 논의의 출발점은 소규모재건축사업으로 보는 것 보다는 우리 도시에서 대규모로 진행되는 재개발사업의 문제들이 무엇인지를 살펴보는 것이 필요하다.
이미 재개발사업에 대한 여러 문제는 수없이 제기되어 왔고, 그중에서도 사업에 찬성하지 않는 사람들을 강제로 수용하는 것에 대한 갈등과 반발이 크다는 것이었다. 그래서 사업에 동의하지 않거나 혹은 사업에 동의한 후에 관리처분계획 수립단계 등에서 반대하기로 마음을 바꾸시는 분들이 많은 경우에는 극심한 갈등이 초래되었던 것이다.
이런 갈등을 해소하는 방법으로 사업을 중단할 수 있도록 하는 제도를 도입했고 사업중단 제도를 이용해 적지 않은 정비사업구역이 해제되는 과정을 거친 것도 사실이다. 그런데 정비구역에서 해제된 대규모 재개발사업구역에서는 그 구역의 일부분이라도 재개발사업이 불가피한 지역이 있고, 아울러 이런 지역에서 거주하는 토지등소유자는 규모를 축소해서라도 재개발사업을 하는 것이 더 합리적이라고 판단하는 경우도 종종 있다고 알려지고 있다.
하지만 한번 재개발구역에서 해제된 지역을 소규모로 축소해 사업이 재개되었다는 사례는 알려진 바가 없다. 그것은 시도조례로 재개발구역에 대한 최소 구역면적을 두고 있는 경우가 일반적이기 때문에 불가능한 사업이다.
그러나 소규모정비사업이 도입되어서 도시내 주거지역에서 주거환경을 개선하고자 하는 토지등소유자가 있는 경우에는 주민들의 합의가 비교적 쉬운 소단위의 사업을 구상해 볼 수 있다. 그런 맥락에서 소규모로 재개발사업을 하는 것도 가능할 수 있다. 소규모로 재개발사업을 하는 경우에는 주민들의 합의가 비교적 수월할 수 있으며, 주민들의 사업에 대한 눈높이가 조정되어 현실적인 개발과 재정착 등에 보다 유리할 수 있기 때문이다.
소규모재개발사업은 시도조례로 재개발사업의 최소 규정을 두고 있는 경우에 이를 폐지하거나 혹은 최소 면적기준을 축소하면 시작할 수 있다. 특별히 도시정비법을 당장 개정할 필요도 없는 것이다.
다만, 일선 시도에서 사업절차에 대해 기존의 대규모 재개발사업보다는 제도를 유연하게 운영할 필요가 있다. 정비기본계획의 반영과 정비계획 수립 등의 절차에 있어서 특히 유연한 제도의 운영이 필요한 부분이다.
구역지정과 관련한 일정과 내용을 조금만 유연하게 운영한다면 소수의 토지등소유자가 참여하는 조합의 설립과 사업시행인가 등은 기존의 대규모 재개발사업에 비해서 비교적 신속하게 추진될 수 있을 것이다. 소규모재개발사업이 가능하다면 문재인정부가 추진하는 도시재생뉴딜사업도 상당한 성과를 보이게 될 가능성이 높다고 할 수 있다.
