[하우징헤럴드=서창호 대표] 부동산 시장을 분석할 때 수요와 공급간의 상호관계를 분석하는 것이 타당성분석의 핵심적인 요소이다.
수요란 일정한 시점을 기준으로 소비자가 특정 부동산을 구입 혹은 임차하려는 의도를 의미한다.
일반적으로 경제학자들은 고용(employment)을 부동산수요의 예측분석의 출발점으로 삼고 있는데, 고용과 수요와의 관계에 일정한 법칙이 있다는 가정을 통해 수요를 추정하는 대표적인 논리가 경제기반이론이다.
이러한 경제기반분석을 단계적으로 살펴보면 경제기반고용을 추정하고 경제기반승수(Economic base multiplier)를 계산하여 총고용인구를 추정하고 고용-인구비율을 파악하고 장래의 총인구 규모를 예측한 후 경제기반분석에 의한 수요예측 결과를 도출할 수 있다.
경제기반이론은 특정 도시 혹은 지역을 대상으로 특정 시점의 산업별 고용자 특성에 기초해 부동산의 수요를 분석하는데 미시적 관점이므로 거시적 관점에서 일정 기간의 추세를 파악하는데 곤란하다는 단점이 있다.
이러한 단점을 보완하기 위해 전이할당분석을 시행하기도 한다. 소매용부동산에 대한 수요는 지역 내에서 해당 재화를 구입하기 위해 지출하는 인구 혹은 가구당 금액과 인구 혹은 가구를 곱해 추정할 수 있다.
인구와 인구 당 해당 재화에 대한 지출비율을 곱해 상권 내에서 대상 재화를 구입하기 위해 지출되는 규모(explainable sale)를 계산한 이후에도 추가적인 보정이 필요하다. 왜냐하면 소매용 재화구입은 반드시 해당 지역 내에서 이루어지는 것이 아니기 때문이다.
상권 내 거주자가 다른 상권으로 이동해 해당 재화를 구입하는 경우와 상권 밖에 거주하는 사람이 당해 상권 내로 들어와 그 재화를 구입하는 경우까지 고려해야 분석의 신뢰성을 높일 수 있다.
세부적으로 살펴보면 상권 내 세대의 소득수준과 월별 가게지출항목을 분석하고, 상권 내 해당 업종의 경쟁구도를 분석하여야 하며, 도출된 업종별 총 구매력을 상권 내 흡수율로 나누고, 최종적으로 업종별 평효율로 나누면 각각의 업종에 배분할 적정한 면적을 추정할 수 있다.
일반적으로 소매용부동산의 수요추정은 해당부지에 얼마만큼 상업기능의 면적을 배분할 것인가에서 출발한다. 사업의 수익적 측면으로 접근하여 최대의 이익을 창출하기 위해 수요에 대한 검증이 없이 사업을 추진할 경우 상업면적의 과대로 인해 미분양의 장기화리스크가 존재한다.
사업수익은 실현가능한 수익이어야 하는 것이지 단순히 현금 흐름표상의 숫자에 현혹되어서는 안 될 노릇이다.
