감정평가를 통한 법인세 절세(2)
감정평가를 통한 법인세 절세(2)
  • 이철현 / 하나감정평가법인 이사 감정평가사
  • 승인 2018.04.25 14:38
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2) 현물출자로 취득한 토지의 취득시기

이에 대해 국세청은 일관되게 조합설립인가일과 신탁등기접수일 중 빠른 날로 유권해석하고 있는데, 현 도정법 전의 구 도시재개발법 및 구 주택건설촉진법 적용 사안인 경우도 위와 마찬가지로 해석하고 있다.

따라서 실무상 신탁등기를 하지 않는 재개발사업은 조합설립인가일이, 대부분 신탁등기를 하는 재건축사업은 신탁등기접수일이 된다.

3)‘시가’의 결정방법

국세청 ‘법인세과-478(2013.9.6.)’의 사안은 2008.11월에 인가받은 재개발조합이 조합설립인가시점에서는 조합원의 토지에 대한 가액산정, 감정평가 등이 이루어지지 않아 시가가 불분명한 상태에서, 질의당시인 2013년에 현물출자받은 토지의 가액을 감정평가하고자 하는 경우 ①현물출자받은 토지의 취득시기 ②현물출자받은 토지의 취득가액은 어떻게 되는 것이며, 소급감정으로 취득가액을 산정할 수 있는지를 질의한 사안이다.

이 사안에 대해 국세청은 “재개발조합이 현물출자에 의해 취득한 자산의 취득가액은 법인세법시행령 제72조 제1항 제3호(2010.6.8. 대통령령22814호로 개정되기 전의 것) 규정에 의하여 장부에 계상한 출자가액(그 가액이 시가를 초과하는 경우에는 그 초과금액을 제외함)으로 하는 것이며, 이 때 시가가 불분명한 경우에는 같은법 시행령 제89조 제2항에 따라 감정평가법인이 감정한 가액에 의하고, 감정한 가액이 없는 경우에는 상속세 및 증여세법 제61조의 규정에 따라 평가한 가액으로 하는 것입니다. 이 경우 감정가액이란 그 거래당시에 당해 자산의 가액을 감정한 것을 말하는 것입니다”라고 회신한바 있다.

참고로 "장부가액이 시가를 초과하는 경우에는 그 초과금을 제외한다"는 규정은 2012.2.2. 대통령령 제23589호로 개정되어 삭제되었는데 이 개정규정은 2012.1.1.부터 시행되었다. 따라서 현물출자시기가 2012.1.1. 이후인 조합의 경우 ‘장부가액이 시가를 초과하는 경우에는 그 초과금을 제외한다’는 규정의 적용이 없다.

여기서 보듯이 ‘감정평가 및 감정평가사에 관한 법률’에 따른 감정평가업자의 감정평가액(2 이상의 감정평가액을 말한다)이 있는 경우에는 이를 우선 적용하고, 감정평가액이 없는 경우에는 상속세 및 증여세법 제61조 규정에 따른 시가를 적용하게 되는데 이는 곧 개별공시지가를 의미한다. 일반적으로 개별공시지가가 시가보다 낮다는 것은 널리 알려진 사실이므로 감정평가를 하지 않는 경우 시가가 제대로 반영되지 않아 그 만큼 법인세를 더 납부할 가능성이 매우 높아지므로 감정평가를 통해 이를 절세할 방법을 찾는 것이 유리하다.

4. 유의할 점

1) 서울특별시 정비사업 회계처리규정 세칙(이하 ‘서울시 세칙’)의 문제점

2014.6.19. 제정되고 2015.3.19. 일부개정된 ‘서울특별시 정비사업조합 등 표준 예산・회계규정’의 별표로 고시된 서울시 세칙 제16조 제1항은 재무상태표 작성시 자산의 금액은 해당 자산의 취득원가로 계상하되, 조합원 종전재산평가액은 관계 법령에서 정하는 가액을 취득원가로 한다고 규정하고 있다.

여기서 ‘관계 법령에서 정하는 가액’이라 함은 결국 도정법에 따른 관리처분계획 수립을 위한 종전자산감정평가액을 의미하는 것인데, 이를 건설용지의 취득원가, 즉 현물출자당시의 시가로 보는 것은 여러 문제가 있다.

왜냐하면 종전자산감정평가는 현물출자시점, 즉 조합설립인가일과 신탁등기접수일 중 빠른 날을 기준으로 하는 것이 아니라 사업시행인가의 고시가 있은 날을 기준으로 하는 것이므로 기준시점에서 상당한 차이가 발생한다.

또한 종전자산감정평가액은 관계규정의 해석과 그 동안의 실무가 당해 정비사업으로 인한 부동산가격변동, 즉 당해 정비사업으로 인한 개발이익을 일정한 수준에서 배제하는 반면(따라서 미실현개발이익을 포함해 형성되는 구역 내 실거래가격 수준과는 차이가 있다), 일반적으로 세법에서 말하는 ‘시가’는 ‘불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액’(상증세법 제60조 제2항)을 의미하는 것이므로 동일한 물건을 동일한 시점을 기준으로 감정평가한다고 해도 종전자산감정평가액과 세법에 따라 시가로 감정평가한 가액과는 차이가 있을 수 있기 때문이다.

다만 서울시 세칙이 엄연히 시행되고 있는 이상 이를 충분히 고려해야 할 것이므로 법인세 산정을 위한 현물출자자산 감정평가 실시 여부에 대해서는 조합의 세무담당자와 이러한 사정을 충분히 협의해 결정해야 할 것이다.

2) 소급감정평가의 문제

위에서 본 국세청 ‘법인세과-478(2013.9.6.)’는 “이 경우 감정가액이란 그 거래당시에 당해 자산의 가액을 감정한 것을 말하는 것입니다”라고 하여 원칙적으로 거래당시, 즉 현물출자 시점 당시에 감정평가한 것이라고 하고 있으며,

상속세 및 증여세법 규정에 따르면 감정평가기준시점 전후 6개월(증여의 경우는 3개월) 내에 감정평가해야 하며 이를 초과하는 소급감정은 원칙적으로 인정되지 않는다. 다만 ‘시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려해 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 신고한 금액으로서 관할국세청 평가심의위원회의 심의를 거친 경우’에는 6개월을 초과하여 2년까지의 소급평가도 인정될 수 있다.

따라서 법인세 산정을 위한 현물출자자산에 대해 현물출자시점을 기준으로 상당기간 소급해 감정평가하는 경우에는 감정평가액이 부인당할 가능성에 상당한 주의를 기울여야 한다.

그러나 현물출자 당시로 상당기간 소급한 감정평가액도 인정된 사례가 있고, 대법원 역시 상증세법 관련 사건에서 일관되게 공인 감정평가기관의 감정평가액이 감정평가 준칙에 부합하지 않는 등의 특별한 사정이 없다면 6개월 또는 2년을 초과하는 소급감정평가액도 ‘시가’로 인정하고 있으므로 이를 일률적으로 결정하기는 곤란하다.

따라서 이에 대해서도 역시 조합의 세무담당자와 충분히 협의해 결정해야 할 것이다.

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