[하우징헤럴드=서창호 대표] 앞서 연재했던 내용 중에서 당해 사업지의 상업시설 적정 면적을 산출하는 내용 및 공실률과 흡수율에 대해 자세히 들여다 보도록 하자.
과도한 공급은 공실을 초래하기 마련인데 공실이란 시장에 출시된 부동산의 재고중에서 공간사용자의 입주가 이루어지지 않은 빈공간을 의미한다.
따라서 공실은 특정 시점에 해당 용도의 부동산 수요자가 원하면 언제든 입주할 수 있는 공간을 말하며, 통상 백분율로 표시하고 이를 공실률(Vacancy rate)이라 한다. 미국의 경우 소매용 부동산의 자연공실률(입주를 위한 일정 수준의 여유)을 8~12%수준으로 파악하고 있다.
공실은 수요와 공급의 상호작용을 측정하는 중요한 가늠자이다. 즉 공실이 높다는 것은 시장에서 공급이 수요를 초과하고 있다는 것이며, 반대의 경우는 수요가 공급을 초과하고 있다는 것을 의미한다. 이러한 상호작용은 임대료와 가격을 결정하는 주요한 요인이 된다.
흡수율(Absorption rate)이란 일정기간 동안 입주면적의 증가분을 말하는데 일정기간이란 통상 1년 단위를 말하며 흡수면적은 연말입주면적에서 연초 입주면적을 빼는 방식으로 계산된다.
차이분석(Gap analysis)이란 수요와 공급간의 차이를 분석하여 해당 부동산시장에 투자기회 혹은 공급여력이 존재하는지를 파악하는 분석방법이다.
수요에서 공급을 제하여 양수가 될 경우, 즉 수요초과가 될 경우에는 해당 용도의 부동산 공급여력이 있다는 것을 의미하고 그 반대의 경우에는 공급여력의 기회가 없는 경우이므로 건축계획 과정에서 차이분석은 대단히 중요한 의미를 갖는다.
차이분석은 지리적 범주에서 두가지로 분석할 수 있는데 하나는 도시적 차원에서 차이분석이고, 다른 하나는 상권 혹은 입지에 대한 차이분석이다.
여기에서는 상권에 대한 차이분석에 대해서만 간략히 언급하기로 한다. 하나의 도시에 시장자료(인구, 소득, 수요면적 등)를 기반으로 현재와 개발 완료시점의 수요면적과 공급면적의 차이를 계산하여 해당 부지의 적정 개발 면적을 산정하는 방식이다.
주의할 점은 현재의 차이보다 개발 완료시점의 차이가 더 클수록 개발이 양호하다고 판단할 수 있다는 점이다. 상업시설의 경우에는 더더욱 이러한 적정 공급면적산정 절차없이 개발을 진행하다보면 미분양으로 인해 초기의 사업수익이 줄어들게 되고, 입주시점 이후까지 공실이 이어질 경우 상가의 가치하락은 자명하다.
부동산 개발 주체는 반드시 이러한 적정 수요면적 산정의 절차를 거쳐 개발계획을 수립하여야 한다. 그래야만 지역의 명소가 될 튼튼한 초석이 만들어진 것이다.
