[하우징헤럴드=서창호 대표] 우리가 흔히 “입지가 좋아야 한다”라고 말하는 입지는 사업을 하고자 하는 부지 및 주변의 범위까지 포함된다.
입지의 타당성분석은 토지이용계획의 핵심적인 부분으로 토지의 최유효이용 혹은 최고·최선의 이용의 문제이다. 이는 크게 두 가지 측면에서 접근할 수 있는데, 특정한 부지를 가지고 그 부지에 가장 적합한 용도를 분석하는 것과 특정한 용도를 염두하고 그 용도에 가장 알맞은 부지를 물색하는 방법이다.
재개발·재건축 현장에서는 이미 부지가 특정되어 있으므로 전자와 관련된 입지론적 측면에서 다뤄보고자 한다. 최적의 용도를 분석하는데 있어서 고려해야 할 것은 부지의 법적, 물리적, 경제적 제반여건이 해당용도로의 활용 목적에 부합되어야 한다는 것이다. 일반적으로 4가지 단계의 조건을 충족하는지 검토하며, 조건이 충족되지 않을 경우 해당용도를 제외하고 다음 단계로 분석을 진행하게 되는데,
첫째, 법적으로 허용이 가능한가.
둘째, 물리적으로 활용이 가능한가.
셋째, 재무적으로 실행의 실익이 있는 용도인가.
넷째, 최대의 수익을 실현할 수 있는 용도인가를 반드시 검토해야 한다.
물리적 조건에 대한 분석은 주요 항목들을 기준으로 부지평가표를 작성해서 계량적인 방식을 사용하는 것이 좋다. 예를 들면, 가장 중요하다고 생각되는 항목에 가중치를 적용하고 평가점수를 가중치 합산으로 나누는 방식이다. 평가항목은 접근요소, 부지요소, 규제요소, 관리요소, 건물특성, 임대차요소, 비용측면 등 다양하다.
위에서 언급한 4단계를 하나씩 살펴보자.
첫째로 법적 허용 가능성이다. 당해부지에 적용되고 있는 건축관련 행위규제, 용도지역지구 등 공법적 제한과 계약관계, 조합원, 상린관계 등 사법적 제한과 환경관련, 교통관련 법규에 의한 용도제한을 고려해 법적 요건을 충족하지 못하는 용도들은 분석에서 제외시킨다.
둘째, 물리적 활용가능성은 법적인 조건이 충족되는 용도들을 대상으로 당해 부지가 가지는 토지의 물리적인 제반 조건을 감안할 때 활용 가능한 용도들을 추출해 내는 과정이다. 부지의 규모, 형태, 지형, 지세, 접근성 등 사업주체가 고려하고자 하는 모든 요소를 첨가할 수 있다.
셋째, 재무적 타당성은 법적, 물리적으로 도입 가능한 용도들을 대상으로 당해부지에 적합한 시설을 건축해 해당 용도로 활용할 경우 투입되는 비용과 회수되는 수익을 분석해서 적정 이윤을 확보할 수 있는 요도를 분석해 내는 과정이다. 따라서 경제적 측면에서 손실을 초래하는 용도는 대상에서 제외시킨다.
마지막으로 최대 수익성을 분석하는 단계는 재정적 실현가능성이 있는 잠재용도들 가운데 최대의 수익을 창출할 수 있는 용도를 결정하는 단계이다. 여기에서 중요한 것은 실현가능성이다. 최대 수익성을 창출할 수 있는 용도라도 과도한 규모 혹은 용도간의 상충 등의 고려가 없으면 실현 불가능한 수익으로 판단해야 한다.
현금흐름표의 솔깃한 숫자보다 실현가능한 수익이 반드시 선행 검토돼야만 공염불이 아닌 진정한 개발사업이 될 수 있다.
