상업시설 활성화-⑧재무분석(Financial Analysis)
상업시설 활성화-⑧재무분석(Financial Analysis)
  • 서창호 / 유일그룹 대표이사
  • 승인 2018.07.25 16:29
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[하우징헤럴드=서창호 대표] 재무분석은 사용자의 입장, 투자자의 입장, 개발주체의 입장에서 각각 관점에 따라 상이한 차이가 있다.

일반적으로 재무분석이라 함은 재무적 수익률을 계산해서 타당성을 평가하는 방법이라 할 수 있다. 조합은 개발 주체의 입장이므로 그 관점에서 살펴보면 위험에 대한 고려가 다른 주체들 보다 상대적으로 크다.

그 이유는 건축이라는 공정의 특성상 현금유입이 일어나는 시기에 대한 불확실한 사업구조를 가지고 있으며, 건축과정에서 예기치 못한 비용을 추가적으로 지불해야 하는 경우가 발생하기 때문이다.

따라서 개발 주체는 첫째 예상되는 장래의 현금흐름을 계산해 완성된 건축물의 가치를 추정해야 하고, 둘째 건축과정에서의 제비용과 준공 후 필요한 제비용을 추정해야 하며, 셋째 가치(준공 후 건물의 가격)에서 비용을 차감한 이익을 추정해야 한다.

일반적으로 기업의 가치평가 시 사용되는 현금흐름할인법(Discount Cash Flow Method)을 부동산에 적용해 재무분석을 하는데, 이는 운영기간 전체의 세후현금흐름과 매각 시 얻게 되는 매각수익까지 고려하고, 매기의 현금은 기간에 따라 할인함으로써 분석의 신뢰도를 높이는 분석방법이다.

DCF방식에서 가장 중요한 요소는 할인율인데 할인율은 장래의 일정금액과 동일한 가치를 갖는 현재시점의 가치를 계산하기 위해 적용하는 비율이다. 일반적으로 인플레이션 및 리스크 프리미엄을 고려한 이자율 혹은 자본비용을 이용하며 요구수익률 이상으로 설정하는 것이 바람직하다.

최적의 대안 선택 혹은 사업수익을 판단하는 방법으로 순현가법(Net Present Value)과 내부수익률법(Internal Rate of Return), 그리고 자본축적비교법(Capital Accumulation Comparison)이 있다.

NPV란 사업의 채택과 기각이라는 선택적 의미의 지표이다. 매기에 발생한 현금유입액을 현재가치로 할인해 이를 모두 더한 것에서 초기비용을 제한 것을 말한다.

장래에 기대되는 세후현금흐름의 현재가치의 합계에서 초기비용을 제한 순현가가 0보다 크면 채택하고, 0보다 작으면 기각한다. NPV가 양수라면 그 금액만큼 초기 비용을 추가되더라도 요구수익률을 달성할 수 있다는 것을 의미한다.

IRR이란 순현가를 0으로 만드는 할인율을 말한다. 이를 활용해 타당성을 판단하는 방법은 투자에 대한 내부수익률과 투자자가 원하는 요구수익률을 비교해서 투자여부를 결정하는 방법이다. 내부수익률이 요구수익률보다 크면 채택하고, 그 반대의 경우 기각한다.

이 방법에서 유의할 점은 내부수익률이 두 개 이상 발생할 수 있기 때문에 NPV법과 상호 보완적으로 검토해야 한다.

일반적으로 조합은 회계법인과 감정평가법인을 고용해 사업성을 판단하는데, 그 재무적 타당성을 꼼꼼히 살펴 누락된 항목은 없는지, 비용이 적절하게 Cash Flow에 적용되어 있는지, 매출이 과도하게 계산되어 있는지, 사업의 준공이후까지 발생될 수 있는 리스크에 대한 예비비 혹은 대책비는 충분히 고려되어 있는지 등 꼼꼼히 살펴 조합원의 비례율을 도출해야 한다.

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