[하우징헤럴드=서창호 대표] 최근 신규로 공급되는 상업시설을 살펴보면 연도형으로 가시성을 극대화하거나, Malling을 통한 체류시간 극대화 또는 업종 구성을 특화하는 전략들이 눈에 띄게 나타나고 있다.
처분 방법 또한 일률적인 분양방식에서 활성화를 중시하는 통합운영관리방식으로 서서히 확대되고 있는 추세이다.
라이프 스타일의 변화에 따라 소비의 패턴도 급격히 변화하고 있는 상황에서 보면 전통적인 근린상가 혹은 단지 내 상가들의 입지가 좁아지고 있는 것이 현실이다.
이러한 상가들의 경우 근린형 소비에 맞춘 규모와 업종구성으로 그 한계가 명확해지고 있으며, 이용객도 극히 제한적일 수밖에 없다.
앞서 언급했던 바와 같이 무조건 크게, 또는 사업성에 맞춰 기획하는 것은 향후 매각 리스크를 증폭시키는 결과만 초래할 뿐이다. 사업 대상지의 상권 범위와 인구분포, 소득 수준, 경쟁시설 등 많은 변수들을 철저히 분석해서 기획해야 한다.
초기 철저한 분석을 마쳤다면, 상업시설의 개발 기획단계에서 가치 극대화 전략으로 건축 설계의 효율성을 극대화해야 한다. 이는 곧 사업성 제고에도 영향을 미친다.
예를 들면 이용객의 편의 측면에서 살펴보면 주차 공간 및 효율적인 주차동선 확보는 필수이다. 자가운전을 통한 쇼핑이 보편화 되어 있는 현실을 고려하면 지극히 당연한 이야기이다.
그럼에도 불구하고 우리 주변에서는 주차장 혹은 주차 공간이 협소한 시설을 흔히 접할 수 있다. 사업성 제고의 측면에서 보면 전용면적 증대와 전면성 확보, 이형점포 최소화, 동선의 편의성, 간섭구간 최소화, 효율적 수직동선 확보, 점포구획 등 수 많은 요소들을 고민해야 한다.
이는 사업성 증대와 직결되는 사항으로 반드시 전문가의 의견을 수렴해 설계에 반영해야 한다. 모 조합의 경우 이러한 컨설팅을 통해서 150억원 이상의 사업성 증대를 실현한 사례도 있다.
개발 기획단계에서 염두해야 할 가장 중요한 두 가지는 이용객의 편의와 사업성의 증대방안이다. 가끔 이 두 가지 사항이 간섭될 때도 있다.
예를 들면 이벤트 공간 혹은 보행통로 폭, 주차동선 등 이용객의 편의는 증대되지만 사업성은 저하되는 요인들이다. 이러한 경우 어떤 요소에 중점을 두어야 할까? 사업성을 현저히 저하시키지 않는 범위 안에서 이용객의 편의에 비중을 두어야 한다.
잠재고객이 방문 후 불편하다면 재방문을 하지 않을 것이고, 이용객이 적을 경우 시설가치는 상상 이상으로 하락하게 되기 때문이다.
