[하우징헤럴드=봉재홍 변호사] 정비구역 내 소재하고 있는 종전의 토지 또는 건축물에 설정된 근저당권 등 제한물권은 정비사업의 시행으로 대지가 새롭게 조성되고 건축물이 신축될 경우 어떤 운명을 맞게 될까? 종전 건축물의 철거 등으로 근저당권의 목적물인 부동산이 소멸되는 시점에 근저당권 역시 소멸된다고 보아야 할 것인가?
만약 이와 같이 보아야 한다면 정비구역 내 소재하는 부동산에는 사실상 근저당권을 설정할 수 없어 토지등소유자의 재산권 행사에 막대한 지장을 초래하게 될 것이고, 조합원들의 이주시에도 이주비 등의 대출이 불가능해지거나 매우 어려워지는 부작용이 발생할 것이다.
이에 도시정비법은 제87조 제1항을 통해 “대지 또는 건축물을 분양받을 자에게 제86조 제2항에 따라 소유권을 이전한 경우 종전의 토지 또는 건축물에 설정된 지상권·전세권·저당권·임차권·가등기담보권·가압류 등 등기된 권리 및 주택임대차보호법 제3조 제1항의 요건을 갖춘 임차권은 소유권을 이전받은 대지 또는 건축물에 설정된 것으로 본다”라고 규정하여 종전 부동산에 설정된 근저당권 등이 정비사업의 시행으로 새롭게 조성되거나 신축된 대지 또는 건축물에 그대로 설정된 것으로 간주하고 있다.
그런데 위 도시정비법 제87조 제1항은 “대지 또는 건축물을 분양받을 자에게”라고 규정하여 분양대상자인 조합원 또는 토지등소유자가 자신 소유 종전부동산에 설정한 근저당권에 대하여만 규정하고 있고, “대지 또는 건축물을 분양받지 않은 자”가 소유하고 있던 부동산에 근저당권 등이 설정된 경우에 대하여는 그 처리 방법에 관해 명시적인 규정을 두고 있지 않다.
재개발사업 등 수용재결을 통해 현금청산자에 대한 보상을 하는 경우에는 토지보상법 제45조 제1항이 “사업시행자는 수용의 개시일에 토지나 물건의 소유권을 취득하며, 그 토지나 물건에 관한 다른 권리는 이와 동시에 소멸한다”라고 규정해 근저당권 등이 소멸함을 명시하고 있고, 협의보상의 방법으로 청산자에 대해 보상을 할 경우 협의시에 근저당권 등 제한물권에 대한 처리방법 등이 정해질 것이기 때문에 재건축사업에서 현금청산자가 발생할 경우에 주로 이와 관련된 문제가 발생할 수 있을 것이다.
예컨대 재건축사업에서 현금청산자가 된 자에 대해 정해진 현금청산금 또는 보상금이 1억원인데, 이 자가 소유하고 있던 부동산에 설정된 근저당권 등의 피담보채무액이 2억원이고, 조합이 해당 부동산의 소유권을 취득했으나, 이 현금청산자에게 다른 특별한 재산이 없어 근저당권의 피담보채무를 변제하지 못해, 이 근저당권이 이전고시 후까지도 말소되지 않고 있다면 이 근저당권은 어떻게 될 것인가?
조합이 이 현금청산자 소유 부동산의 소유권을 취득했고, 이를 일반에 분양하므로 이 근저당권은 일반분양자에게 분양된 공동주택 등에 설정된 것으로 보아야 할 것일까? 만약 이와 같이 본다면 일반분양 자체가 불가능해지는 등 일반분양을 둘러싼 법률관계가 해결하기 어려운 문제에 직면하게 될 것이다.
그런데 도시정비법은 제87조 제3항에서 “제79조 제4항에 따른 보류지와 일반에게 분양하는 대지 또는 건축물은 도시개발법 제34조에 따른 보류지 또는 체비지로 본다”라고 규정하고 있고,
도시개발법 제34조 제1항은 “시행자는 도시개발사업에 필요한 경비에 충당하거나 규약·정관·시행규정 또는 실시계획으로 정하는 목적을 위해 일정한 토지를 환지로 정하지 아니하고 보류지로 정할 수 있으며, 그 중 일부를 체비지로 정해 도시개발사업에 필요한 경비에 충당할 수 있다”라고 규정하고 있으며,
도시개발법 제42조 제1항은 “환지 계획에서 정하여진 환지는 그 환지처분이 공고된 날의 다음 날부터 종전의 토지로 보며, 환지 계획에서 환지를 정하지 아니한 종전의 토지에 있던 권리는 그 환지처분이 공고된 날이 끝나는 때에 소멸한다”라고 규정하고 있다.
따라서 현금청산자가 소유하고 있던 종전 부동산을 조합이 취득해 이를 일반에 분양한다면 이는 도시개발법상의 체비지에 해당하고, 이 체비지에 설정되어 있던 근저당권은 환지처분에 준하는 이전고시가 된 때에 소멸하는 것으로 볼 수 있을 것이고, 이와 같이 볼 경우 앞에서 예시한 상황과 같은 경우에서 말소되지 않은 근저당권이 일반분양자들에게 이전되는 등의 사태가 발생하지 않을 것이다.
대법원 역시 2018.9.28 선고 2016다246800 판결을 통해 “재건축사업에서 조합원이 분양신청을 하지 않거나 분양계약을 체결하지 않음으로써 청산금 지급 대상이 되는 대지·건축물의 경우에는, 특별한 사정이 없는 한 그에 관해 설정되어 있던 기존의 권리제한은 이전고시로 소멸하게 된다”라고 판시한 바 있다.
이상과 같이 종전의 부동산에 설정된 근저당권 등 제한물권은 조합원의 경우 해당 조합원이 분양받은 공동주택 등에 설정된 것으로 간주되고, 수용 등을 통해 보상금을 지급받은 자들의 경우 수용의 대상된 부동산에 설정된 근저당권 제한물권은 관련 법령에 의해 소멸하게 되며, 재건축사업에서 현금청산 소유였던 부동산에 설정된 근저당권 등은 이전고시로 소멸하게 된다고 할 것이다.
