재개발 준공시 조합 취득 임대아파트는 취득세 대상 아니다
재개발 준공시 조합 취득 임대아파트는 취득세 대상 아니다
  • 홍봉주 변호사 / H&P법률사무소
  • 승인 2019.03.13 10:46
  • 댓글 1
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[하우징헤럴드=홍봉주 변호사] 조합이 정비사업을 통해 건설하는 일반분양분 아파트나 임대주택은 준공인가 시 조합이 취득하게 되는데 이와 같이 취득하는 임대주택에 대해 조합은 취득세를 부담해야 할까.

구 지방세특례제한법 제74조 제1항은 정비사업 시행자가 취득하는 체비지 또는 보류지에 대해서는 취득세를 2019.12.31.까지 면제한다고 규정하고 있다.

이와 관련해 구 도시정비법 제55조 제2항 후문은 보류지와 일반분양분을 도시개발법상의 보류지 또는 체비지로 의제하고 있다. 따라서 일반분양분 아파트를 체비지로 보아 위 지방세특례제한법에 따라 취득세를 면제하는 것은 당연하다.

문제는 이와 같은 규정이 없는 임대아파트에 대해서도 취득세를 면제할 수 있는가 하는 점이다. 부동산 취득세는 재화의 이전이라는 사실 자체를 포착해 이에 담세력을 인정하고 부과하는 유통세의 일종이다. 부동산의 취득자가 그 부동산을 사용·수익·처분함으로써 얻어질 이익을 포착해 부과하는 것이 아니다.

위 지방세특례제한법이 이와 같은 토지와 건축물에 대한 취득세를 면제하는 입법 취지는 ①종전 부동산이 재개발사업 등의 시행으로 물리적인 변화가 있더라도 종전 부동산 소유자의 권리는 재개발사업 등의 시행에도 불구하고 변경이 없다고 볼 수 있는 측면이 있고, ②재개발사업 등의 원활한 수행을 세제적으로 뒷받침하려는데 있다.

한편, 국토교통부장관은 주택수급의 안정과 저소득 주민의 입주기회 확대를 위해 정비사업으로 건설하는 주택에 대해 전체 세대수 또는 전체 연면적의 100분의 30이하의 범위에서 임대주택 건설비율을 정해 고시할 수 있고, 사업시행자는 고시된 내용에 따라 주택을 건설해야 한다. 사업시행자는 사업시행계획에 임대주택 건설계획을 포함시켜야 하고, 임대주택을 관리처분계획에 포함시켜야 한다.

또한 구청장이 정비계획을 수립할 때에는 정비사업의 원활한 추진을 위해 시도 조례가 정하는 사항을 포함시켜야 하는데 일반적으로 도시정비조례는 임대주택의 건설에 관한 계획을 정비계획의 내용의 하나로 정하고 있다.

나아가 시도지사 등은 조합이 요청하는 경우 재개발사업의 시행으로 건설된 임대주택을 인수해야 하는데 위 도시정비조례는 사업시행자가 임대주택을 시장에게 처분하는 경우 매매가격은 관리처분계획인가시 결정된 금액으로 한다고 정하고 있다.

이와 같은 법령과 조례에 의하면, 재개발조합이 사업을 진행하기 위해서는 임대주택의 건설이 반드시 필요하다는 사실을 알 수 있다.

또한 재개발조합은 임대주택을 시도시자에게 매도하고 그 대금으로 사업에 필요한 비용(임대주택 부지와 건설비용 등)에 충당한다. 매각대금이 사업에 필요한 비용에 충당된다는 점에 있어서 임대주택은 일반분양분과 본질적으로 다르지 않다. 그럼에도 일반분양분은 체비지로 보아 취득세를 면제하면서 임대주택은 취득세를 면제하지 않는 것은 합리적 이유 없이 달리 취급하는 것이다.

지방세특례제한법의 입법 취지는 재개발사업 등의 원활한 수행을 세제적으로 뒷받침하려는데 있는데, 그러한 지원은 일반분양분뿐만 아니라 임대주택 역시 필요하다. 일반 분양분은 공익성보다는 사익성이 강한 반면, 임대주택은 주택수급의 안정, 저소득 주민의 입주기회 확대와 무주택 세입자들의 주거안정 도모 등 공익적인 측면이 더 크므로, 오히려 임대주택이 일반분양분보다 더욱 지원이 필요하다 할 수 있다.

따라서 임대주택도 지방세특례제한법 제74조 제1항이 적용되어 취득세가 면제된다고 보는 것이 입법취지에도 부합하는 해석이다.

관리처분계획에 임대주택을 체비지로 명시적으로 지정하지 않은 경우에는 취득세 면제 대상이 아니라는 주장이 있을 수 있다. 그러나 지방세특례제한법이 관리처분계획에 ‘체비지’라고 명시한 경우에 한하여 취득세 면제대상이라 정하고 있지 않다.

지방세특례제한법에 따라 취득세 면제대상이 되는 ‘체비지’인지 여부는 관련 법령 등 여러 사정을 종합해 취득하는 토지 또는 건축물이 체비지에 해당하는지 여부로 결정해야 하는 것이지, 관리처분계획에 ‘체비지’라고 기재해야만 면제 대상으로 볼 것은 아니다.

결국 임대주택은 지방세특례제한법 제74조 제1항의 취득세 면제 대상인 체비지에 해당하므로 취득세 부과대상이 아니라고 보는 것이 맞다.

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최낙삼 2022-10-01 16:45:26
대법원은 관리처분계획에 명시되어야만 감면대상이라고 판결함