재건축조합이 조합원으로부터 신탁등기받은 토지 중 일반분양분 토지에 대한 취득세는 비과세 대상이라는 대법원의 확정판결이 나왔다.

 

대법원 제2부(재판장 박시환)는 지난 2월 15일 구로구 남부아파트 재건축조합이 구로구청장을 상대로 제기한 ‘취득세 등 부과처분 취소’ 소송에서 “제110조제1호 단서의 ‘신탁재산 취득’은 조합과 조합원 사이의 모든 신탁재산의 이전을 의미하는 게 아니다”며 “제105조제10항에 의해 조합원이 취득하는 것으로 간주되는 신탁재산의 이전만을 의미하는 것으로 봄이 상당하다”고 해석했다.

 

이에 따라 대법원은 “수탁자인 주택조합이 위탁자인 조합원 소유의 부동산을 조합주택용 부동산으로 취득하면서 주택조합 명의로 신탁등기를 완료하는 경우 당해 조합원용에 해당하는 부분은 제105조제10항에 의해 해당 조합원이 이를 취득한 것으로 의제되기 때문에 취득세부과대상이 되지 않는다”며 “조합원용에 해당하지 않는 부분 역시 제110조제1호 본문에 의해 취득세부과대상이 되지 않는 것으로 봐야 한다”고 판결했다.

 

대법원 제2부는 또  “〈지방세법〉 제110조제1호 단서는 수탁자인 주택조합과 위탁자인 조합원 사이에 이뤄지는 신탁재산에 관한 형식적인 소유권이전행위 등을 취득세부과대상으로 전환할 목적으로 신설된 것이 아니다”며 “당시 신설된 제105조제10항에 의해 주택조합이 취득하는 조합주택용 부동산 중 조합원이 취득한 것으로 간주되는 부동산의 경우 더 이상 제110조제1호에 의한 비과세대상으로 유지할 필요가 없어졌다는 이유에서 신설된 것”이라고 설명했다.

 

이에 따라 이미 취득세를 부과했거나 부과통지를 받은 재건축조합에서 유사소송이 줄을 이을 것으로 예상된다.

 

또 전날인 2월 14일 대법원 제1부(재판장 전수안)도 은평구 문화연립재건축조합이 은평구청장을 상대로 제기한 ‘취득세 부과처분 취소’ 소송에서 같은 내용으로 판결한 바 있다. 대법원 제1부는 “주택조합이 조합원 소유의 토지를 조합주택용 부동산으로 신탁에 의해 취득하면서 등기를 병행하는 경우 그 중 조합원용에 해당하는 부분은 그 조합원이 취득하는 것으로 간주되기 때문에 주택조합에 대해 취득세를 부과할 수 없다”며 “조합원용이 아닌 부분은 제105조제10항이 규정하는 경우가 아니므로 제110조제1호의 단서에도 해당하지 않아 그 본문이 적용되는 결과 이 또한 취득세 부과대상이 되지 않는다”고 밝혔다.

 

▲남부아파트 재건축조합=남부아파트재건축조합은 지난 2001년 1월 구 〈주택건설촉진법〉 제44조에 의해 설립된 주택조합이다. 이후 2001년 4월 4일 조합원들로부터 토지를 신탁받은 다음 조합명의로 신탁등기를 마치고 아파트 240세대 및 부대복리시설을 완공했다. 2003년 12월 4일 구청으로부터 사용검사를 받았는데 당시 구 토지에 관해 새로운 지번이 부여되면서 새로운 토지로 전환되는 내용으로 구획정리가 이뤄졌다. 이에 조합에서는 2003년 12월 24일 새로운 토지에 대한 대지권등기를 함과 동시에 조합원용 아파트 187세대에 대해서는 각 조합원 명의로 소유권보존등기를, 일반분양분 아파트 53세대 및 상가건축물에 대해서는 조합 명의의 소유권보존등기를 완료했다.

 

이에 구청에서는 새로운 토지 중 일반분양분 건물의 대지권의 목적이 된 부분에 대해 조합에게 취득세납부의무가 있다고 보고 2004년 7월 12일 취득세(가산세 포함) 및 농어촌특별세를 부과하는 처분을 내린 바 있다.

 

▲문화연립재건축조합=문화연립재건축조합은 2000년 8월 7일 구청으로부터 사업계획승인을 받은 다음 같은해 9월 조합원들 소유의 토지에 대해 신탁을 원인으로 해 이전·취득했다. 아울러 제3자로부터 토지를 추가로 매입해 그 지상에 105세대의 아파트를 건축한 뒤 2004년 6월 29일 사용검사를 받았다. 이후 조합은 일반분양분 아파트의 부속토지에 관해 제3자로부터 매입한 토지를 제외한 나머지 면적(1천562㎡)을 신탁재산처분으로 취득했음을 신고하고 같은 해 9월 24일 취득세를 납부한 바 있다. 이에 조합에서는 “조합이 신고납부한 취득세는 조합원으로부터 신탁에 의해 취득한 토지 중 조합원이 아닌 자에게 처분되는 일반분양분 토지의 취득을 과세대상으로 하는 것이 분명하다”며 “지방세법 제110조제1호 본문에 의해 취득세 과세대상이 되지 않는다”며 소송을 제기했다.

 

 

 

 

일반분양분 취득세 부과 처분 취소라는 대법원 판결을 이끌어 낼 수 있었던 데는 조합, 건설사, 세무사의 끈질긴 노력으로 가능했다. 김준규 남부아파트 조합장과 이영일 신성건설 부장, 주흥렬 세무사의 합작품이었다는 평가를 받고 있다.

 

김준규 남부아파트 조합장은 “신탁으로 인한 신탁재산의 취득에 대해 취득세를 부과하지 않는다고 규정하면서도 구청에서는 단서조항을 이유로 합리적인 근거도 없이 취득세를 과세했다”며 “이는 부동산개발업자에 비해 불리하게 차별하고 있는 것으로 헌법상 평등원칙에 위반된다고 생각해 끝까지 소송을 수행하게 됐다”고 회고했다. 이어 “구청이 공권력을 이용해 재산압류 압박까지 했을 땐 더욱 더 화가 났다”며 “소송을 끝까지 잘 마칠 수 있도록 도와준 신성건설 이영일 부장과 주흥렬 세무사에게 감사드린다”고 말했다.
주흥렬 세무사는 이번 판결과 관련 “〈지방세법〉 제110조제1호 단서규정의 내용을 ‘주택재건축조합과 조합원간의 신탁재산 중 조합원용 재산의 취득을 제외한다’라는 식으로 규정했더라면 최근 수년간의 혼란은 없었을 것”이라며 아쉬워했다.

 

이영일 신성건설 주택관리부 부장은 “취득세 납부는 대부분 자진납부의 형식을 취하지만 실제로는 사업추진상 애로와 추가적인 가산세 부담의 우려에 기인한 타의에 의한 납부였다”며 “조합의 억울한 사정을 해소하는데 신성건설이 일조했다는 자부심을 느낀다”고 말했다.

 

한편 취득세를 납부한 조합이나 혹시 소송을 제기했다가 포기한 조합들도 부당이득반환 청구를 통해 구제가 가능할 것으로 보인다. 이 경우 소를 제기할 수 있는 기간은 신고일 또는 고지서 수령일로부터 5년이다. 또 현재 행정심판이나 행정소송이 진행중인 조합에서는 이번 대법원 판결에 따라 절차대로 진행하면 승소가 거의 확실시되고 있다

 

 

 

 

일선 지자체가 재건축조합에 신탁을 원인으로  취득한 토지 중 일반분양분에 대한 취득세를 부과하게 된 것은 〈지방세법〉 제110조 단서조항이 근거가 됐다. 〈지방세법〉 제110조제1호는 “다만 주택건설촉진법 제44조의 규정에 의한 주택조합과 조합원 간의 신탁재산 취득을 제외한다”라고 규정하고 있는데 결국 ‘제외’라는 부분을 지자체가 확대해석했다는 게 법원의 판단이다.

 

취득세를 부과한 지자체들은 “조합들이 재건축사업이 종료될 무렵 구 토지에 대한 신탁관계를 종료하고 새로운 토지 중 일반분양분 토지를 실질적으로 취득한 것으로 과세대상으로 한 것”이라며 “새로운 토지는 종전 구 토지와 형태, 모양, 토지지분 등이 전혀 다른 새로운 물건으로 창설된 것이고 조합이 대지권의 형태로 새로운 토지 중 일반분양분 토지를 원시취득했기 때문에 과세처분은 적법하다”고 주장했다.

 

이에 대해 1심에서 조합 승소 판결을 내린 서울행정법원 제14부(재판장 신동승)는 “대지권 등기에 의해 종전 토지 소유권과는 별개의 권리로서 대지권이 창설되는 것은 아니다”며 “집합건물에 대해 대지권 등기를 한 것이 종전 토지 소유권과는 별개의 권리를 취득한 것으로써 〈지방세법〉 제105조제1항 상의 ‘부동산의 취득’에 해당한다고 할 수 없다”고 판결했다.

 

법원은 또 “〈지방세법〉 제110조제1호에 따라 주택조합이 조합원으로부터 토지를 신탁받은 경우 취득세 납세의무가 성립되지만 일반분양분 집합건물의 대지권 등기시 다시 취득세를 부과할 수 있다면 주택조합은 재건축과 관련해 동일한 토지에 대해 2회에 걸쳐 취득세를 납부해야 한다”며 “조합이 재건축사업이 종료될 무렵 조합 앞으로 일반분양분 토지에 관해 마친 대지권 등기는 실질적으로 구 토지에 관한 신탁 목적의 소유권이전등기와 동일한 것”이라고 설명했다. 대지권 등기가 신탁관계의 종료와 함께 새로이 권리를 취득한 것으로 보면 안된다는 게 법원의 판단이다.

 

나아가 법원은 “조합이 조합원들로부터 구 토지에 관해 토지신탁을 받은 것에는 구 토지상의 집합건물을 건축하고 그 중 일부를 일반에 분양해 그 수익금을 사업비의 일부에 충당한다는 뜻이 포함돼 있기 때문에 해당 집합건물 대지권의 처분권한까지 신탁받았다고 할 것”이라며 “조합이 집합건물의 일부 구분소유권을 일반에 분양할 때 그 대지권에 관해 이미 신탁받은 처분 권한 이외에 다른 권리를 취득할 필요가 없다”며 새로운 권리취득으로 보고 과세대상으로 삼은 과세처분의 위법성을 설명했다.