[하우징헤럴드=봉재홍 변호사] 도시정비법은 재건축사업의 경우 조합설립에 반대하거나 토지 또는 건축물만을 소유한 자 등에 대해서 조합이 매도청구권을 행사하는 방법으로 해당 소유자들에게 보상을 하고 사업시행을 위한 소유권을 취득하도록 하고 있다.
그리고 매도청구권은 민사소송을 제기하는 방법으로 행사되는 것이 전형적인 예일 것이다.
그런데 가령 A를 상대로 매도청구권 행사를 원인으로 하는 소유권이전등기 청구 등의 소송을 제기했는데 그 소송의 변론 종결 전에 A가 자신이 소유하고 있던 부동산을 B에게 양도할 경우 어떤 문제가 발생할까?
일반적인 민사소송의 경우라면 A를 상대로 하는 소유권이전등기 청구소송의 변론종결 전에 소유자가 변경되어 버리면 이 소송은 원고가 승소한다고 하더라도 집행을 할 수 없는 것이 되어 결과적으로 이 소송은 무위로 돌아갈 것이고, 이와 같은 상황에 이르는 것을 예방하기 위해 해당 부동산에 대해 처분금지가처분 절차를 진행하는 것이 통상적인 소송 방법일 것이다.
그런데 매도청구 소송의 경우 최고 절차를 매도청구 소를 제기하는 방법으로 하는 경우가 많고, 이 경우 피고가 조합설립에 동의하는 경우도 많아 소 제기 전 또는 소 제기와 동시에 처분금지가처분 신청을 하지 않는 경우도 많을 것이다.
그리고 이와 같이 처분금지가처분 절차를 진행하지 않더라도, 도시정비법 제129조가 “사업시행자와 정비사업과 관련하여 권리를 갖는 자(이하 ‘권리자’라 한다)의 변동이 있은 때에는 종전의 사업시행자와 권리자의 권리·의무는 새로 사업시행자와 권리자로 된 자가 승계한다”라고 규정하고 있으므로, 이 규정에 근거해 소송인수가 가능할 것으로 보는 견해가 있었다.
그런데 최근 대법원은 2019.2.28 선고 2016다255613 판결을 통해 “재건축 참가 여부를 촉구받은 사람이 재건축에 참가하지 않겠다는 뜻을 회답하거나 2개월 이내에 회답을 하지 않았는데 그 토지 또는 건축물의 특정승계가 이루어진 경우, 사업시행자는 승계인에게 다시 새로운 최고를 할 필요 없이 곧바로 승계인을 상대로 매도청구권을 행사할 수 있다고 보아야 한다.
그러나 위 규정은 승계인에게 매도할 것을 청구할 수 있다고 정하고 있을 뿐이고 승계인이 매매계약상의 의무를 승계한다고 정한 것은 아니다. 따라서 사업시행자가 매도청구권을 행사한 이후에 비로소 토지 또는 건축물의 특정승계가 이루어진 경우 이미 성립한 매매계약상의 의무가 그대로 승계인에게 승계된다고 볼 수는 없다.
구 도시정비법(2017.2.8. 법률 제14567호로 개정되기 전의 것) 제10조(이하 '권리·의무 승계조항'이라 한다)는 ‘사업시행자와 정비사업과 관련하여 권리를 갖는 자의 변동이 있은 때에는 종전의 사업시행자와 권리자의 권리·의무는 새로 사업시행자와 권리자로 된 자가 이를 승계한다’라고 정하고 있다.
여기에서 '정비사업과 관련하여 권리를 갖는 자'는 조합원 등을 가리키는 것이고, 사업시행자로부터 매도청구를 받은 토지 또는 건축물 소유자는 이에 포함되지 않는다. 따라서 매도청구권이 행사된 다음에 토지 또는 건물의 특정승계인이 이 조항에 따라 매매계약상의 권리·의무를 승계한다고 볼 수도 없다.
민사소송법 제82조 제1항은 ‘승계인의 소송인수’에 관해 ‘소송이 법원에 계속되어 있는 동안에 제3자가 소송목적인 권리 또는 의무의 전부나 일부를 승계한 때에는 법원은 당사자의 신청에 따라 그 제3자로 하여금 소송을 인수하게 할 수 있다’라고 정하고 있다.
토지 또는 건축물에 관한 특정승계를 한 것이 토지 또는 건축물에 관한 소유권이전등기의무를 승계하는 것은 아니다.
따라서 사업시행자가 조합 설립에 동의하지 않은 토지 또는 건축물 소유자를 상대로 매도청구의 소를 제기하여 매도청구권을 행사한 이후에 제3자가 매도청구 대상인 토지 또는 건축물을 특정승계했다고 하더라도, 특별한 사정이 없는 한 사업시행자는 민사소송법 제82조 제1항에 따라 제3자로 하여금 매도청구소송을 인수하도록 신청할 수 없다”라고 판시해 이와 같은 논란을 정리했다.
이제 매도청구 소송 중 이 소송의 피고가 타인에게 부동산을 양도할 경우, 양수인을 상대로 별소를 제기해야만 하고, 이 과정에서 최고기간이나 매도청구권 행사기간이 도과되어버릴 경우 자칫 재건축사업에 막대한 지장이 생길 수 있다는 점을 유념해 부동산 처분금지가처분 등 보전 절차를 반드시 진행해야 한다.
