재개발구역 건물철거 후 토지만 양수한 자의 분양대상자 여부
재개발구역 건물철거 후 토지만 양수한 자의 분양대상자 여부
  • 유재관 대표이사 / 법무사법인(유) 동양
  • 승인 2019.07.22 17:19
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[하우징헤럴드=유재관 법무사] 재개발구역의 조합원 A는 토지 및 위 지상주택을 소유하고 있는데 관리처분인가 이후 지상주택은 철거 및 멸실등기가 마쳐졌고, 그 후 A소유 토지(95㎡)에 관한 근저당권이 실행됨에 따라 B는 임의경매로 인한 매각을 원인으로 소유권이전등기를 마쳤다.

원고 B는 토지소유자로서 단독으로 분양신청을 하였으나 조합은 B를 분양대상자에서 제외하는 내용의 관리처분변경계획을 수립했다. 이 관리처분계획의 적법유무에 관해 서울행정법원 판례를 살펴본다.

1. 조합원 지위의 취득 조건

도시정비법 제2조 제9호 (가)목은 재개발사업의 경우 정비구역 안에 소재한 토지 또는 건축물의 소유자를 ‘토지등소유자’로 정의하고 있고, 법시행령 제30조 제2항은 조합의 설립인가 후 양도ㆍ증여ㆍ판결 등으로 인해 조합원의 권리가 이전된 때에는 조합원의 권리를 취득한 자를 조합원으로 본다고 규정하고 있다.

도시정비법 제39조 제1항 제3호는 정비사업의 조합원은 토지등소유자로 하되, 조합설립인가 후 1명의 토지등소유자로부터 토지 또는 건축물의 소유권이나 지상권을 양수해 여러 명이 소유하게 된 때에는 그 여러 명을 대표하는 1인을 조합원으로 본다고 규정하고 있다.

이러한 도시정비법령의 각 규정에 의하면 조합원이 자신이 소유하고 있는 토지 및 건물에 관한 권리를 제3자에게 양도한 경우에는 그 조합원의 지위도 이전된다고 보아야 하나, 조합설립인가 후 토지 또는 건물에 대한 권리 중 일부만을 양수한 사람의 경우 곧바로 조합원의 지위를 취득한다고 볼 수 없고 종전 권리자와 사이에 대표자에 해당하는 경우에 한하여 조합원 지위를 취득한다고 보아야 한다.

2. 토지소유권만을 양수한 B의 분양신청의 하자유무

관리처분계획 인가 이후에도 철거된 건물의 소유자는 조합원으로서의 자격과 권한을 유지한다고 봄이 상당하고, 이를 제3자에게 양도하는 방법으로 조합원의 지위를 이전시키는 것도 허용된다.

A의 토지에 대한 근저당권의 실행으로 그 소유권이 B에게 이전되었다고 하더라도 지상 건물에 대한 권리까지 취득했다고 할 수 없고, A와 B 사이에 대표조합원으로 선정되었다고 볼 만한 사정이 없으므로 B는 적법한 조합원의 지위에서 분양신청을 했다고 할 수 없다.

3. 종전 토지 총면적을 90㎡이상 소유한 B의 분양대상자 자격유무

도시정비법에 따라 분양신청기간이 만료되는 날 현재 부동산등기부에 따라 종전 토지 등의 소유자로서 소유하고 있는 종전 토지의 총 면적이 90㎡ 이상인 분양신청자에 해당해 서울시 정비조례 제36조 제1항 제2호에 따라 분양대상자에 해당하는지도 쟁점이 된다.

위의 규정은 B가 ‘조합원’의 지위를 취득했다는 점을 전제로 구체적인 ‘분양대상자’의 요건을 규정한 것으로서, B가 조합원의 지위를 취득했다고 할 수 없는 이상 적법한 분양대상자에 해당한다고 볼 근거가 될 수 없다. 

따라서 B가 경매절차를 거쳐 동일인 소유에 속하던 토지와 건축물 중 토지에 대한 소유권만을 취득한 것만으로는 조합원의 지위를 취득하는 것이 아니므로 조합원임을 전제로 하는 분양대상자로 볼 수 없다. 서울시 정비조례 제36조 제2항 제5호는 “하나의 대지범위 안에 속하는 동일인 소유의 토지와 주택을 건축물 준공 이후 토지와 주택을 각각 분리하여 소유한 경우”여러 명이 모두 분양신청하는 것을 전제로 여러 명의 분양신청자를 1인의 분양대상자로 보고 있으므로 어느 모로 보나 B는 단독으로 적법하게 분양신청을 했다고 할 수 없다.

4. 사례의 정리

B는 종전 권리자와 사이에 대표자에 해당하는 경우에 한하여 조합원 지위를 취득한다고 보아야 하므로 정당한 분양대상자에 해당한다고 할 수 없다. 따라서 B를 분양대상자에서 제외하는 내용의 관리처분변경계획은 적법하다고 할 것이다.


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