재개발 관리처분계획 수립시 종교시설 처리방안
재개발 관리처분계획 수립시 종교시설 처리방안
  • 유재관 대표이사 / 법무사법인(유) 동양
  • 승인 2019.08.19 13:32
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[하우징헤럴드=유재관 법무사] 서울시 소재 A재개발조합의 관리처분계획의 내용을 살펴보면 “구역내 종교시설 부지는 협의된 내용에 따라 당해 권리자에게 분양하되, 분양을 희망하지 않거나 분양을 포기한 경우 대의원회 의결을 거쳐 일반에게 분양한다”라고 하여 ‘협의된 내용’에 따라 종교시설을 분양하는 것을 원칙으로 밝힌 후 이 사건 종교시설 부지가 B교회(원고)에게 분양된 것으로 기재하고 있다.

A재개발조합은 B교회가 보상요구를 하는 ‘교회이전에 따른 건축비, 이주비 등 기타의 손실보상’에 대한 협의를 마무리하지 못한 채 ‘종교부지에 해당하는 토지의 대토 위치 및 면적에 관한 협의’만으로 관리처분계획을 수립한 경우, 이러한 관리처분계획이 위법한지 여부를 살펴본다.

1. 서울특별시 ‘뉴타운지구 등 종교시설 처리방안’ 

서울특별시는 2009. 9월경 ‘뉴타운지구 등 종교시설 처리방안’을 마련하였는바, 종교시설의 이전이 불가피한 경우 존치에 준하는 이전계획을 수립하도록 하면서, 기존부지와 이전부지는 ‘대토’원칙, 건물 연면적에 상당하는 건축비용 조합부담, 임시장소 마련, 이전비용 등 조합 부담 등의 기준을 제시하고 있었다. 

그러나 이러한 지침이 곧바로 대외적인 구속력을 가지는가 여부에 대해 1심법원인 서울행정법원에서는 서울특별시장이 재정비촉진계획을 수립하기 위한 내부지침에 불과하다고 하여 그 구속력을 부정했고, 행정법상의 법률유보원칙에 비추어 그 직접적인 대외적 구속력을 인정하기는 어려워 보인다. 

2. 관리처분계획 수립시 조합의 재량권 인정 여부

재개발조합이 행정주체의 지위에서 수립하는 관리처분계획은 구속적 행정계획으로서 독립된 행정처분에 해당하고, 그 구체적인 내용 수립에 관하여는 이른바 계획재량행위에 해당해 상당한 재량이 인정된다고 할 것이나, 조합원의 지위나 권리·의무의 인정 자체에 대하여는 재량의 여지가 없다.

따라서 조합원의 권리취득과 비용분담에 관하여는 관리처분계획에 구체적이고 명확하게 기재되어야 하므로, 도시정비법 제74조 제1항에 정해진 사항이나 그에 준하는 사항 등이 누락되었다면 그 관리처분계획은 위법하다.   

3. B교회에 대한 관리처분계획 내용에 대한 검토

1) 협의의 정도

이 사건 종교시설 부지가 ‘협의’를 거쳐 원고에게 분양되었는지 여부는 이 사건 관리처분계획의 적법성을 판단하는 주요한 전제가 된다.

A재개발조합의 관리처분계획 내용상 종교부지에 대하여는 ‘협의’된 내용에 따라 당해 권리자에게 분양하도록 정하고 있는 바, 위 규정의 해석과 관련해 서울고등법원은 조합원의 분양신청 의사를 추단할 수 있을 정도의 합의에 이르러야 한다고 판단하고 있다. 

즉 단지 ‘종교부지에 해당하는 토지의 대토 위치 및 면적에 관한 협의’만으로는 부족하고 그 밖의 ‘분양대금이나 보상금액 등의 분양조건’등에 대한 협의도 이루어져야 한다고 설시하면서, 사안과 같이 토지의 위치 및 면적 이외 보상금 등에 관한 협의가 완료되지 않았다면, 조합과 교회간에 분양에 관한 협의가 완료되었다고 보기 어렵고, 위 교회가 보상금에 대한 합의없이 관리처분계획대로 본 사건 종교시설 부지를 분양받을 의사가 있었다고 보기도 어렵다고 판단했다.

2) 합리적 보상액에 관한 관리처분계획수립

신축건물 또는 토지를 분양받은 조합원의 경우 토지보상법에 따른 주거이전비 청구권을 가지는 것은 아니라 하더라도, 헌법이 정한 정당한 보상원칙이나 서울시의 교회 처리방안을 수립한 점, 조합이 원고와 보상액에 관해 여러 차례 협의를 하였던 점 등에 비추어 보면, B교회가 주장하는 금액 전부는 아니더라도 협의 등을 통해 산정한 나름의 합리적인 보상액은 관리처분계획에 포함시켜야 한다. 

따라서 조합이 원고에게 지급해야 할 이주 등에 대한 보상액은 관리처분계획에 따라 향후 부담해야 할 청산금액에 직접적인 영향을 미칠 뿐만 아니라 그 보상액은 종국적으로 나머지 조합원들에게 분담해야 하는 비용에 해당하므로, 그러한 보상액이 있다면 이 사건 관리처분계획 전에 협의가 이루어져 관리처분계획에 포함되어야 하고, 이에 관한 총회의 의결도 있었어야 한다.

4. 결론

이 사건 관리처분계획이 결의되어 인가받을 당시 원고가 이 사건 종교시설을 분양받을지 여부는 아직 확정되었다고 보기 어려우므로, 원고가 이 사건 종교시설 부지를 분양받는 것을 전제로 작성된 관리처분계획에는 중대한 오류가 있어 위법하다고 할 것이다.

B교회의 분양의사 유무나 보상내역이 어떻게 결정되는지에 따라 비례율, 권리가액 및 그 분담금액 등이 변경되므로 결국 이 사건 관리처분계획의 하자는 관리처분계획 전체에 영향을 미친다. 따라서 이 사건 관리처분계획은 그 전부가 취소되어야 한다.


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