[하우징헤럴드=홍봉주 변호사] 구 도시정비법 제38조는 “사업시행자는 정비구역 안에서 정비사업을 시행하기 위해 필요한 경우에는 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(공익사업법) 제3조의 규정에 의한 토지·물건 또는 그 밖의 권리를 수용 또는 사용할 수 있다”고 규정하고 있다.
제40조 제1항 본문은 “정비구역 안에서 정비사업의 시행을 위한 토지 또는 건축물의 소유권과 그 밖의 권리에 대한 수용 또는 사용에 관하여는 이 법에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 공익사업법을 준용한다”고 규정하고 있다.
한편 구 도시정비법 제47조는 사업시행자로 하여금 토지등소유자의 분양신청 철회 등 현금청산의 사유가 발생한 다음 날부터 150일 이내에 대통령령으로 정하는 절차에 따라 그의 토지 등에 대해 현금으로 청산하도록 규정하고 있다.
그에 따라 구 도시정비법 시행령 제48조는 “사업시행자가 법 제47조의 규정에 의해 토지등소유자의 토지·건축물 그 밖의 권리에 대해 현금으로 청산하는 경우 청산금액은 사업시행자와 토지등소유자가 협의해 산정한다. 이 경우 시장·군수가 추천하는 부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 감정평가업자 2인 이상이 평가한 금액을 산술평균하여 산정한 금액을 기준으로 협의할 수 있다”고 규정하고 있다.
그리고 구 도시정비법 시행규칙 제9조는 사업시행자의 사업시행인가신청 시 첨부서류로 ‘법 제38조의 규정에 의한 수용 또는 사용할 토지 또는 건축물의 명세 및 소유권 외의 권리의 명세서’를 규정하고 있고(제1항 제4호), 시장·군수가 사업시행인가처분에 따라 지방자치단체의 공보에 고시할 사항으로 ‘수용 또는 사용할 토지 또는 건축물의 명세 및 소유권외의 권리의 명세’를 규정하고 있다[제3항 제1호 (바)목].
또한 구 도시정비법 제46조의 위임에 따른 같은 법 시행령 제47조는 사업시행자로 하여금 분양공고 절차로서 토지등소유자에게 △분양신청기간 및 장소 △분양대상 대지 또는 건축물의 내역 △개략적인 부담금 내역 △분양신청자격 △분양신청방법 △분양을 신청하지 아니한 자에 대한 조치 등의 사항을 통지하거나 일간신문에 공고하도록 규정하고 있다(제1항 각호).
위와 같은 도시정비법령의 체계와 내용, 일반적인 공익사업과 구별되는 도시정비법상 정비사업의 절차진행의 특수성과 아울러, ①도시정비법상 정비사업의 단계별 진행과정을 보면, 현금청산대상자와 사업시행자 사이의 청산금 협의에 앞서 사업시행인가 신청과 그 인가처분·고시 및 분양신청 통지·공고 절차가 선행하게 되는데, 이를 통해 수용의 대상이 되는 토지 등의 명세가 작성되고 그 개요가 대외적으로 고시되며, 세부사항이 토지등소유자에게 개별적으로 통지되거나 공고되는 점,
②따라서 토지등소유자에 대하여는 위와 같은 도시정비법 고유의 절차와 별도로 공익사업법상 토지조서 및 물건조서의 작성(제14조)이나 보상계획의 공고·통지 및 열람(제15조)의 절차를 새로 거쳐야 할 필요나 이유가 없는 점,
③공익사업법상 손실보상의 협의는 사업시행자와 토지등소유자 사이의 사법상 계약의 실질을 갖는다(대법원 2014.4.24. 선고 2013다218620 판결 참조)는 점에서 도시정비법상 협의와 그 성격상 구별된다고 보기 어려운 점,
④또한 도시정비법은 협의의 기준이 되는 감정평가액의 산정에 관해 별도의 규정을 두고 있으므로, 공익사업법상 감정평가업자를 통한 보상액의 산정(제68조)이나 이를 기초로 한 사업시행자와의 협의(제16조) 절차를 따로 거칠 필요도 없는 점 등에 비추어 보면,
공익사업법상 협의 및 그 사전절차를 정한 위 각 규정은 도시정비법 제40조 제1항 본문에서 말하는 ‘이 법에 특별한 규정이 있는 경우’에 해당하므로 도시정비법상 현금청산대상자인 토지등소유자에 대하여는 준용될 여지가 없다고 보아야 한다.
따라서 도시정비법상 정비사업인 재개발사업에 위 각 공익사업법상 절차규정이 그대로 준용되는 것은 아니므로, 그와 같은 절차를 거치지 않은 채 재결신청청구가 이루어졌다 하더라도 위법하다 볼 수 없다. 결론적으로 현금청산자에게는 공익사업법이 정한 협의나 사전절차의 적용은 안된다.