재개발 현금청산자의 공익사업법 적용 범위
재개발 현금청산자의 공익사업법 적용 범위
  • 홍봉주 변호사 / H&P법률사무소
  • 승인 2019.09.04 11:06
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[하우징헤럴드=홍봉주 변호사] 구 도시정비법 제38조는 사업시행자는 정비구역 안에서 정비사업을 시행하기 위해 필요한 경우에는 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(공익사업법) 3조의 규정에 의한 토지·물건 또는 그 밖의 권리를 수용 또는 사용할 수 있다고 규정하고 있다.

40조 제1항 본문은 정비구역 안에서 정비사업의 시행을 위한 토지 또는 건축물의 소유권과 그 밖의 권리에 대한 수용 또는 사용에 관하여는 이 법에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 공익사업법을 준용한다고 규정하고 있다.

한편 구 도시정비법 제47조는 사업시행자로 하여금 토지등소유자의 분양신청 철회 등 현금청산의 사유가 발생한 다음 날부터 150일 이내에 대통령령으로 정하는 절차에 따라 그의 토지 등에 대해 현금으로 청산하도록 규정하고 있다.

그에 따라 구 도시정비법 시행령 제48조는 사업시행자가 법 제47조의 규정에 의해 토지등소유자의 토지·건축물 그 밖의 권리에 대해 현금으로 청산하는 경우 청산금액은 사업시행자와 토지등소유자가 협의해 산정한다. 이 경우 시장·군수가 추천하는 부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 감정평가업자 2인 이상이 평가한 금액을 산술평균하여 산정한 금액을 기준으로 협의할 수 있다고 규정하고 있다.

그리고 구 도시정비법 시행규칙 제9조는 사업시행자의 사업시행인가신청 시 첨부서류로 법 제38조의 규정에 의한 수용 또는 사용할 토지 또는 건축물의 명세 및 소유권 외의 권리의 명세서를 규정하고 있고(1항 제4), 시장·군수가 사업시행인가처분에 따라 지방자치단체의 공보에 고시할 사항으로 수용 또는 사용할 토지 또는 건축물의 명세 및 소유권외의 권리의 명세를 규정하고 있다[3항 제1()].

또한 구 도시정비법 제46조의 위임에 따른 같은 법 시행령 제47조는 사업시행자로 하여금 분양공고 절차로서 토지등소유자에게 분양신청기간 및 장소 분양대상 대지 또는 건축물의 내역 개략적인 부담금 내역 분양신청자격 분양신청방법 분양을 신청하지 아니한 자에 대한 조치 등의 사항을 통지하거나 일간신문에 공고하도록 규정하고 있다(1항 각호).

위와 같은 도시정비법령의 체계와 내용, 일반적인 공익사업과 구별되는 도시정비법상 정비사업의 절차진행의 특수성과 아울러, 도시정비법상 정비사업의 단계별 진행과정을 보면, 현금청산대상자와 사업시행자 사이의 청산금 협의에 앞서 사업시행인가 신청과 그 인가처분·고시 및 분양신청 통지·공고 절차가 선행하게 되는데, 이를 통해 수용의 대상이 되는 토지 등의 명세가 작성되고 그 개요가 대외적으로 고시되며, 세부사항이 토지등소유자에게 개별적으로 통지되거나 공고되는 점,

따라서 토지등소유자에 대하여는 위와 같은 도시정비법 고유의 절차와 별도로 공익사업법상 토지조서 및 물건조서의 작성(14)이나 보상계획의 공고·통지 및 열람(15)의 절차를 새로 거쳐야 할 필요나 이유가 없는 점,

공익사업법상 손실보상의 협의는 사업시행자와 토지등소유자 사이의 사법상 계약의 실질을 갖는다(대법원 2014.4.24. 선고 2013218620 판결 참조)는 점에서 도시정비법상 협의와 그 성격상 구별된다고 보기 어려운 점,

또한 도시정비법은 협의의 기준이 되는 감정평가액의 산정에 관해 별도의 규정을 두고 있으므로, 공익사업법상 감정평가업자를 통한 보상액의 산정(68)이나 이를 기초로 한 사업시행자와의 협의(16) 절차를 따로 거칠 필요도 없는 점 등에 비추어 보면,

공익사업법상 협의 및 그 사전절차를 정한 위 각 규정은 도시정비법 제40조 제1항 본문에서 말하는 이 법에 특별한 규정이 있는 경우에 해당하므로 도시정비법상 현금청산대상자인 토지등소유자에 대하여는 준용될 여지가 없다고 보아야 한다.

따라서 도시정비법상 정비사업인 재개발사업에 위 각 공익사업법상 절차규정이 그대로 준용되는 것은 아니므로, 그와 같은 절차를 거치지 않은 채 재결신청청구가 이루어졌다 하더라도 위법하다 볼 수 없다. 결론적으로 현금청산자에게는 공익사업법이 정한 협의나 사전절차의 적용은 안된다.


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