재개발구역 위법건축물 평가와 관리처분수립의 하자
재개발구역 위법건축물 평가와 관리처분수립의 하자
  • 유재관 대표이사 / 법무사법인(유) 동양
  • 승인 2019.09.24 11:10
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[하우징헤럴드=유재관 법무사] A재개발구역의 조합원 甲은 자신 소유 건물면적의 현황측량 결과에 의하면 107㎡임에도 재산세과세대장상 면적인 88㎡를 기초로 건물 부분의 종전자산평가액을 산정했고, 또한 같은 구역 내 주변 다른 건물 감정평가액에 비해 현저히 낮은 수준이다.

따라서 甲소유 건물부분에 대한 종전자산평가액은 잘못된 감정평가를 기초한 것으로서 관리처분계획 중 甲에 대한 부분은 위법하다고 주장하면서 관리처분계획 취소소송을 제기했다. 서울행정법원의 인용여부를 살펴본다.

1. 현황대로 평가하지 않은 위법의 인정 여부

서울시 도시정비조례 제34조 제3호는 종전 건축물의 소유면적은 관리처분계획기준일 현재 소유건축물별 건축물 대장을 기준으로 하되, 법령에 위반하여 건축된 부분의 면적은 제외하도록 했다. 

다만 정관 등이 따로 정하는 경우에는 재산세과세대장 또는 측량성과를 기준으로 할 수 있도록 규정하고 있다. 

이에 관해 조합정관 제46조 제2호도 건축물대장을 기준으로 종전 건축물의 소유면적을 산정하도록 하면서도 건축물 관리대장에 등재되어 있지 아니한 종전 건축물에 대하여는 재산세과세대장 또는 측량성과를 기준으로 할 수 있도록 하고, 이 경우 위법하게 건축된 부분의 면적(무허가 건축물의 경우에는 기존 무허가 건축물에 추가된 면적을 말한다)은 제외하도록 규정하고 있다. 

이에 따르면 이 사건 건물 부분의 현황인 107㎡ 중 재산세과세대장에 기재된 88㎡를 초과하는 부분은 위법하게 건축된 부분의 면적으로서 서울시 정비조례, 정관에 따라 관리처분계획을 수립함에 있어서 건물 부분의 소유면적에서 제외돼야 한다. 

그러므로 이 사건 관리처분계획이 이를 제외한 88㎡만을 건물부분으로 인정해 이를 기초로 종전자산평가액을 산정한 것이 위법하다고 할 수 없다.

2. 잘못된 감정평가를 기초로 한 것으로서 위법한지 여부

재개발사업은 그 추진과정에서 다수 이해관계가 어긋날 수밖에 없어 토지등소유자의 개별적·구체적 이익 전부를 만족하게 할 수는 없다. 

특히 재개발사업의 관리처분계획은 사업시행에 있어 법률상 반드시 수립해야 하는 행정계획으로서 그 내용 중 토지등소유자의 지위나 권리·의무의 인정 등에 대하여는 재량의 여지가 없으나 그 밖의 사항은 상당한 범위의 계획재량이 인정된다.

따라서 토지등소유자 사이에 다소 불균형이 초래된다고 하더라도 그것이 특정 토지등소유자의 재산권을 본질적으로 침해하는 것이 아닌 한 그 관리처분계획이 위법하다고 할 수 없다.

또한 재개발사업의 관리처분계획을 작성하기 위한 종전자산에 대한 평가는 조합원들 사이에 분양 또는 분배의 기준이 되는 권리가액 산정에 주된 목적이 있고, 토지보상법에 의한 평가는 공익사업을 시행함에 있어 정당한 보상액을 정하는 데에 주된 목적이 있으므로 양 평가 사이에는 그 목적 등에 상당한 차이가 있다. 

따라서 감정평가업자가 관리처분계획의 수립을 위해 토지등을 평가하면서 특정한 토지 등에 관해 관계 법령에서 정한 평가방식을 위반했거나 그와 같은 평가가 조합원들 사이에 형평성을 잃게 할 정도로 부당하게 된 경우라면 이를 위법하다고 할 것이나, 그렇지 아니하다면 종전 권리가액에 관한 감정평가 및 그에 따라 수립된 관리처분계획이 위법하다고 할 수 없다.

위 법리에 비추어 보면, 사업구역 내 다른 건물의 감정평가액을 비교할 때 그 건물의 구조, 사용자재, 마감상태, 부대설비, 관리상태 및 개보수의 정도 등 제반 사정을 참작해 개별적으로 평가해야 하므로, 단순히 같은 사업구역 내 다른 건물의 단위면적당 감정평가액보다 적다는 이유만으로 다른 조합원들과의 관계에서 형평성을 잃었다고 할 수 없다. 

따라서 이 사건 관리처분계획 중 원고에 대한 부분이 위법하다고 할 수 없다.


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