[하우징헤럴드=봉재홍 변호사] 도시정비법 제65조 제1항은 “정비구역에서 정비사업의 시행을 위한 토지 또는 건축물의 소유권과 그 밖의 권리에 대한 수용 또는 사용은 이 법에 규정된 사항을 제외하고는 ‘공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률’을 준용한다. 다만, 정비사업의 시행에 따른 손실보상의 기준 및 절차는 대통령령으로 정할 수 있다”라고 규정하고 있다.
따라서 재개발조합은 일정한 사유로 현금청산자가 된 자들과 협의에 이르지 못할 경우 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하 ‘토지보상법’)에 따른 수용절차에 따라 보상금을 지급하고 현금청산자가 소유하고 있던 부동산의 소유권을 취득하여 사업을 시행하게 된다.
그리고 민법 제187조는 “상속, 공용징수, 판결, 경매 기타 법률의 규정에 의한 부동산에 관한 물권의 취득은 등기를 요하지 아니한다. 그러나 등기를 하지 아니하면 이를 처분하지 못한다”라고 규정하여 공용징수, 즉 수용에 의한 소유권의 취득은 등기를 필요로 하지 않는 것으로 규정하고 있다.
사업시행자가 수용에 의해 토지 등을 취득하는 경우에는 보상금의 지급을 정지조건으로 수용의 개시일에 토지 등의 소유권을 취득하며(토지보상법 제40조, 제42조 제1항, 제45조 참조), 그 토지 등에 관한 다른 권리는 소멸하게 된다(토지보상법 제45조 참조). 이 경우 등기는 사업시행자가 단독으로 신청할 수 있으며, 등기의 형태는 이전등기의 형식을 취하지만 수용에 의한 소유권의 취득은 원시취득이라고 할 것이다.
대법원 1991.5.10 선고 91다8654 판결은 “토지수용법 등에 의한 토지수용의 경우 기업자가 과실 없이 진정한 토지소유자를 알지 못해 등기부상 소유명의자를 토지소유자로 보고 그를 피수용자로 하여 수용절차를 마쳤다면 그 수용의 효과를 부인할 수 없으며 수용목적물의 소유자가 누구임을 막론하고 이미 가지고 있던 소유권은 소멸함과 동시에 기업자가 그 권리를 원시취득한다”라고 판시한 바 있다.
그런데 수용재결에서 정해진 보상금 등에 대해 이의가 있는 자는 중앙토지수용위원회에 이의를 신청할 수 있고(토지보상법 제83조 등 참조), 이의재결을 통해 보상금이 증액되는 경우 또한 많다.
이와 같이 이의재결을 통해 보상금이 증액된 경우 사업시행자인 조합의 소유권 취득 시기는 언제일까? 이의재결을 통해 증액된 보상금까지 모두 지급해야만 소유권을 취득하는 것일까?
이에 대해서는 토지보상법 제45조 제1항이 “사업시행자는 수용의 개시일에 토지나 물건의 소유권을 취득하며, 그 토지나 물건에 관한 다른 권리는 이와 동시에 소멸한다”라고 규정하고 있고, 토지보상법 제88조는 “제83조에 따른 이의의 신청이나 제85조에 따른 행정소송의 제기는 사업의 진행 및 토지의 수용 또는 사용을 정지시키지 아니한다”라고 규정하고 있다.
그러므로 이의재결에서 보상금이 증액되었다고 하더라도, 수용재결에서 정해진 보상금을 모두 지급했다면 사업시행자인 조합은 수용재결에서 정해진 수용의 개시일에 소유권을 취득한다고 할 것이다.
대법원 2017.3.30 선고 2014두43387 판결 역시 “사업시행자인 원고가 위 수용재결에서 정한 수용 개시일의 전날에 위 수용재결에서 정한 손실보상금을 공탁함에 따라, 위 수용 개시일인 2012.1.27.에 이 사건 토지의 소유권을 취득했다고 할 것이며, 그 후 중앙토지수용위원회의 이의재결에 의해 위 수용재결에서 정한 손실보상금이 증액되었다 하더라도 달리 볼 수 없다”라고 하면서 이의재결에서 증액된 보상금을 지급함으로써 비로소 수용대상인 토지 및 건물의 소유권을 취득한 것으로 판단한 원심을 파기하는 판결을 선고한 바 있다.
더불어 이와 같은 대법원 판례에 비추어 수용재결에 대해 이의신청을 하였다는 사정을 들어 조합의 인도청구에 대항할 수도 없다고 보아야 할 것이다.
