강정민
변호사/법무법인(유) 영진
1. 들어가며
2012년 10월 6일 신길14재정비촉진구역 주택재개발정비사업조합은 사업시행계획 수립을 위한 임시총회를 진행하였다.
△제1호 안건 조합임원(감사, 이사) 선임의 건 △제2호 안건 사업시행인가 신청을 위한 사업시행계획(안) 동의의 건 등 단 두 개의 안건에 불과했지만, 총회를 무사히 마치기 위하여 조합 임원들을 비롯한 협력업체들의 많은 노력과 치열한 고민이 있었다.
신길14구역 조합을 고민스럽게 한 것은 바로 〈도시및 주거환경정비법〉 제24조제6항 단서규정이었다.
도정법 제24조(총회개최 및 의결사항) ⑥ 제3항제9호의2(제30조에 따른 사업시행계획서의 수립 및 변경) 및 제10호(제48조의 규정에 의한 관리처분계획의 수립 및 변경)의 경우에는 조합원 과반수의 동의를 받아야 한다. 다만, 정비사업비가 100분의 10(생산자물가상승률분은 제외한다) 이상 늘어나는 경우에는 조합원 3분의 2 이상의 동의를 받아야 한다.
사업시행계획에 의할 경우 정비사업비가 조합설립동의서 징구 당시에 비하여 10% 이상 증액되어 조합원 3분의 2 이상의 동의를 득해야만 제2호 안건이 가결될 수 있는 상황이었다.
2. 총회일 변경(3주 연기)
신길14구역은 당초 9월 15일에 총회를 진행하려고 하였다. 그러나 조합원들이 정비사업비가 10% 이상 늘어난 점을 매우 부담스럽게 생각하고 있었고, 이로 인하여 총회 성원조차 장담할 수 없는 상황에 직면하게 되었다. 이에 조합임원들은 총회를 10월 6일로 연기하기로 결정하였다.
☞표준정관 제26조제6항은 “제2항 내지 제5항의 규정에 의하여 총회를 개최하거나 일시를 변경하는 경우에는 총회의 목적·안건·일시·장소·변경사유 등에 관하여 미리 이사회의 의결을 거쳐야 한다”고 규정하고 있는 바, 총회 일시를 변경하는 것은 이사회의 의결을 거쳐서 얼마든지 가능하다.
총회 안건을 변경하는 경우에는 총회상정 안건에 대한 사전심의 권한이 대의원회에 있기 때문에 대의원회를 거쳐야 하지만, 일시를 변경하는 경우에는 대의원회를 거칠 필요가 없다는 점을 기억해둘 필요가 있다.
3. 조합원수에 대한 고민
총회를 연기하면서까지 조합원들의 이해를 구했건만, 총회 직전까지 조합은 상당한 고민을 해야만 했다. 부동산 경기침체로 인하여 조합원들의 호응이 생각했던 것보다 저조하였기 때문이다. 자칫 잘못하면 조합원 3분의 2 이상의 동의를 얻지 못하여 사업시행계획 수립의 건이 부결될 수도 있는 상황이었다. 이에 조합으로서는 가능한 모든 경우에 대한 대비책을 검토해야만 했다.
그중에서 핵심이 되었던 부분은 바로 조합원수에 대한 고민이었다.
도정법 시행령 제28조제1항제4호는 “토지등기부등본·건물등기부등본·토지대장 및 건축물관리대장에 소유자로 등재될 당시 주민등록번호의 기재가 없고 기재된 주소가 현재 주소와 상이한 경우로서 소재가 확인되지 아니한 자는 토지등소유자의 수에서 제외할 것”이라고 규정하고 있는 바, 이러한 소재불명자들은 조합원수에서도 제외되어야 하는 것 아닌가라는 고민이 바로 그것이었다.
위 조항이 법 제24조의 총회 의결시 동의율 산정하는 경우를 포함하고 있지 않기 때문에 제기되는 문제이다. 이에 대해서는 다음과 같은 찬반양론이 있다.
가. 긍정설
① 가장 중요한 조합설립 동의율을 산정할 때에도 소재불명자를 계수에서 제외하는데, 이보다 덜 중요한 총회 의결정족수 산정시에 소재불명자를 계수에서 제외하지 않는다는 것은 균형이 맞지 않는다는 점.
② 조합원은 토지등소유자이어야만 하는데, 위 시행령 규정은 소재불명자는 토지등소유자에서 제외된다는 취지이고, 토지등소유자에서 제외되는 자는 당연히 조합원에서도 제외되어야 한다는 점.
나. 부정설
① 시행령 제28조가 법 제24조를 열거하고 있지 않다는 점.
② 재개발조합의 조합원은 강제가입주의를 채택하고 있어, 토지등소유자들은 조합설립동의여부를 불문하고 모두 조합원이 되므로 소재불명자를 조합원에서 임의로 제외할 수는 없다는 점.
사견으로는 소재불명자는 총회 동의율 산정시 조합원수에서 제외되어야 한다고 생각한다. 만약 소재불명자가 전체 조합원의 3분의 1 이상인 경우에는 도저히 3분의 2 이상의 동의를 득할 수 없게 되어 아예 사업을 추진할 수 없게 되는 불합리한 결과가 초래될 수 있다는 점을 생각해 보면 더욱 그러하다.
4. 결어
다행히 총회 당일 직접 출석한 조합원 상당수가 사업시행계획 수립에 찬성표를 던져 소재불명자를 포함하고도 조합원 3분의 2 이상의 동의를 얻을 수 있었다. 조합 임원들이 총회를 연기해서라도 조합원들을 이해시키려고 노력한 결과가 아닌가 싶다. 조합 상근 임원들은 추석 명절이 어떻게 지나갔는지도 몰랐다고 한다.
〈문의 02-552-7242〉
