조합탈퇴 요건에 관한 논란
조합탈퇴 요건에 관한 논란
  • 하우징헤럴드
  • 승인 2012.11.14 16:37
  • 댓글 0
이 기사를 공유합니다

홍봉주
변호사/H&P 법률사무소
www.parkhong.com


분양신청기간 내에 분양신청을 하지 않는 경우 현금청산자가 된다. 대법원은 이와 같은 현금청산자는 조합원이 아니라는 입장이다.


그러면 조합이 분양신청율이 저조한 경우 다시 분양신청기간을 정하여 분양신청을 받을 수 있을까. 그와 같은 분양신청기간을 반복하여 연장할 수 있을까. 나아가 조합이 정한 분양계약체결기간 내에 분양계약을 체결하지 않는 경우는 어떨까. 최근 주택경기가 불황을 맞아 미분양사태가 속출하면서 위와 같은 조합탈퇴 요건이 논란이 되고 있다.


먼저 도시 및 주거환경정비법은 분양신청기간에 대하여는 이를 명확히 규정하고 있다고 보아야 한다. 왜냐하면 도정법 제46조가 “분양신청기간은 그 통지한 날로부터 30일 이상 60일 이내로 하고, 다만 관리처분계획의 수립에 지장이 없다고 판단되는 경우 분양신청기간을 20일 범위 이내에서 연장할 수 있다”고 규정하고 있기 때문이다.


따라서 분양신청기간은 반복하여 정할 수 없다. 20일 범위 내에서 연장만 가능하다. 이 경우 연장방법이 문제될 수 있으나 도정법이 조합 탈퇴의 예측가능성을 보장하기 위해 분양신청기간의 범위를 직접 규정한 취지에 비추어 분양신청기간 만료 전에 연장이 고지된 경우에 한하여 적법한 연장이라 할 것이다. 대법원이 분양신청의 철회를 분양신청기간 내에서만 인정하고 있으므로 분양신청의 철회도 위와 같은 적법한 분양신청기간 내에서만 적법하다 할 것이다.

 

다음으로 조합이 정한 분양계약체결기간 내에 분양계약을 체결하지 않는 경우는 어떨까. 도정법은 분양계약 체결 자체 뿐만 아니라 분양계약을 체결하지 않는 경우의 법률효과에 관하여도 전혀 규정하고 있지 않다. 즉 도정법은 분양계약 없이도 정비사업에 따른 소유권이전이 가능하도록 규정하고 있다. 따라서 관리처분계획을 통해 조합원분담금을 납부하고 새로운 아파트를 분양받을 수 있다. 분양계약 체결을 통한 소유권이전은 조합정관에 따른 것이다. 만일 조합정관에서 이와 같은 분양계약 체결의무를 부과하면서 그 의무위반자에 대하여 청산절차를 규정하고 있지 않다면 조합원들은 도정법에서 정한 관리처분계획에 따라 신축아파트을 분양받아야만 한다.


결국 대법원도 입장을 밝힌 바와 같이 분양계약미체결자에 대한 청산절차는 조합이 조합원에게 베푼 시혜적 청산절차라 보아야 한다. 조합이 정한 분양계약체결기간 내에 분양계약을 체결하지 않는 자에 대한 현금청산절차를 조합의 시혜적 절차로 보는 한 분양계약체결기간을 조합이 반복적으로 정한다 하더라도 무방하다 할 것이다. 분양계약체결기간의 연장도 마찬가지다. 오히려 분양계약체결기간을 도정법상의 ‘분양신청기간’과 같이 해석하는 것이 더 큰 문제라 할 것이다. 그와 같은 해석은 정비사업의 리스크를 남아 있는 조합원에게 전가시키고 도덕적 해이현상을 유발할 수 있기 때문이다.


그렇다면 조합이 분양계약을 체결하지 않는 조합원에 대하여 반드시 신축아파트를 분양하는 것이 타당할까. 이는 분양대상자가 신축아파트에 대한 분양대금을 납부하지 않는 경우 어떻게 처리할 것인지의 문제와 관련된다. 분양대금 미납의 경우 도정법 제58조에 따라 지방세체납처분절차에 의하여 징수 할 수 있다. 따라서 분양대금 미납자가 충분한 재산이나 권리제한 없는 신축아파트를 분양받는다면 그와 같은 재산을 공매처분하여 분양대금을 징수할 수도 있다.


문제는 그와 같은 분양대금 미납자가 다른 재산이 없거나 기존 건축물에 대하여 선순위 저당권을 설정하고 있어 분양대금을 환수할 수 없는 경우다. 분양대금을 받지 못한 경우 그 조합원에 대하여는 소유권보전등기를 미룰 수도 있으나 재개발에 있어 이전고시에 따른 소유권보전등기는 일괄로 행해져야 하기 때문에 조합은 분양대금을 받지 못하였다 하더라도 소유권보존등기를 경료해 줄 수밖에 없다.


이 경우에는 차라리 청산절차를 밟는 게 낫다. 수용절차를 거쳐 청산하는 경우에는 선순위 근저당도 청산금 위에 존재하고 조합은 권리제한 없는 소유권을 취득할 수 있기 때문이다. 분양계약을 체결한 후 분양대금을 납부하지 않은 조합원도 마찬가지다.


요컨대 분양계약을 체결하지 않은 조합원에 대하여 무조건 신축아파트를 분양받도록 하는 것도 조합에 이익이 되지 않을 수 있다. 결국 분양계약 미체결자가 있는 경우 그들을 조합에서 탈퇴시킬 것인지 조합원으로 남게 할 것인지는, 조합이 당시의 분양상황이나 당해 조합원의 재산상황 등을 면밀히 살펴 그 중 어느 하나를 선택할 수 있도록 조합탈퇴 요건을 정할 수 있도록 해야 할 것이다.
 〈문의 : 02-584-2581〉


댓글삭제
삭제한 댓글은 다시 복구할 수 없습니다.
그래도 삭제하시겠습니까?
댓글 0
댓글쓰기
계정을 선택하시면 로그인·계정인증을 통해
댓글을 남기실 수 있습니다.