[하우징헤럴드=봉재홍 변호사] 도시정비법에서는 조합설립동의를 위한 토지등소유자 산정에 있어 공유자들의 경우에는 그들을 대표하는 1인만이 토지등소유자로 산정토록 하고 있다.
그런데 각 상가호별로 구분이 가능하고, 상가호별로 개별적으로 독립해서 영업행위 등의 독립적인 이용이 가능한 상가 건물이 신축되었다고 가정해 보자.
이와 같은 건물은 원칙적으로 각 상가호별로 구분등기를 마치고 각 호별로 분양하거나 판매하는 것이 원칙이다.
그러나 일정한 사정으로 이 상가 건물을 최초로 분양할 때 상가호별로 분양계약을 체결하고도, 구분건물로 등기하지 못하고 일반건축물로 건물 전체에 대하여만 등기를 마친 경우가 있을 수 있다.
이와 같은 경우라면 각 상가호별로 분양계약을 체결하고 분양을 받은 자들은 부득이 이 상가건물 전체에 대해 공유등기를 하게 될 것이다. 이 경우 이들은 몇 명의 토지등소유자로 산정되어야 할까?
일단 등기부등본의 기재만으로는 이들은 1동의 상가건축물을 공유하고 있을 뿐이므로 도시정비법 시행령 제33조 제2항 가목에 따라 1인의 토지등소유자로 산정되어야 한다는 주장이 있을 수 있다.
그러나 건물의 각 부분에 구조상·이용상 독립성이 인정될 수 있을 정도로 구분되어 있고, 이와 같이 구분된 건물부분을 각각 구분소유권의 객체로 하려는 구분행위가 있다면, 이 건물은 구분건물로서 대장 정리가 이루어지지 않거나 구분건물로 등기가 마쳐지지 않더라도 구분소유가 성립한다는 것이 대법원이 기존에 밝혀온 법리이다.
그리고 도시정비법은 구분소유에 대해 별도로 정의규정을 두고 있지 않으므로 구분소유 성립요건에 관한 위 법리는 도시정비법에도 적용된다고 보아야 할 것이다.
이상의 사정을 고려하면 위 상가건물의 구분 부분을 분양받은 자들은 각 자신들이 분양받은 부분에 대해 구분소유를 하고 있다고 볼 것이고, 이들은 각자가 별도의 토지등소유자로 산정되어야 할 것이다.
이에 대해 대법원은 2019.11.15 선고 2019두46763 판결을 통해 “공동주택 또는 복리시설에 해당하는 1동의 건물(공동주택 등) 중 구분된 건물부분이 구조상ㆍ이용상 독립성을 갖추고 있고, 물리적으로 구획된 건물부분을 각각 구분소유권의 객체로 하려는 구분행위가 있는 경우에는 공동주택 등이 등기부에 구분건물로 등기되지 않았더라도 구분소유가 성립한다고 보아야 한다.
또한 공동주택 등이 구분건물이 아닌 일반건물로 등기되어 있는 관계로 구분소유자들이 구분등기를 마치지 못하고 형식상 공유등기를 마쳤더라도 그러한 이유만으로 구분소유의 성립을 부정할 것이 아니다.
한편 구 도시정비법 제16조 제2항, 제17조 제1항, 제3항의 위임에 따라 구 도시정비법 시행령(2018.2.9. 대통령령 제28628호로 전부 개정되기 전의 것) 제28조 제1항 제2호 (가)목(이하 '이 사건 시행령 조항'이라고 한다)은 '재건축사업의 경우 소유권 또는 구분소유권이 여러 명의 공유에 속하는 경우에는 그 여러 명을 대표하는 1명을 토지등소유자로 산정할 것'이라고 규정하고 있다.
이 사건 시행령 조항은 여러 명이 부동산에 관하여 통상의 공유관계를 형성하고 있는 경우에는 그 공유 목적 부동산이 동일하기 때문에 조합설립 절차의 편의를 도모하는 관점에서 공유자들을 대표하는 1명의 동의 의사를 확인하여도 무방하다는 데 그 취지가 있다.
이를 고려할 때, 공동주택 등에 관하여 구분소유가 성립한 경우에는, 공동주택 등이 구분건물이 아닌 일반건물로 등기되어 있는 관계로 구분소유자들이 구분등기를 마치지 못하고 형식상 공동주택 등에 관하여 공유등기를 마쳤더라도 이 사건 시행령 조항을 적용하여 구분소유자들을 대표하는 1명만을 소유자로 산정하여 동의 요건 충족 여부를 가릴 것은 아니다.
구분소유자들은 구조상ㆍ이용상 독립성을 갖춘 별개의 부동산을 각각 소유하고 있기 때문이다”라고 판시했다.
앞에서 예시한 바와 같은 경우 상가건물 전체가 아닌 각 상가호수별로 토지등소유자를 산정해야 한다는 취지의 판결을 선고한 것이다.
이와 같은 점을 유념하여, 특히 상가건물의 경우에는 경계를 명확하게 식별할 수 있는 표지가 바닥에 견고하게 설치되어 있는지, 구분점포별로 부여된 건물번호표지가 견고하게 부착되어 있는지, 이 상가건물이 어떤 형태로 분양되거나 판매되었는지를 확인하여 토지등소유자의 수를 세어야 한다.
