[하우징헤럴드=유재관 법무사] 건축 및 부대시설공사비를 확정하지 아니하고 3.3㎡당 OO만원으로 추산한 경우와 설계가 확정되지 아니한 경우 관리처분계획이 위법한지 여부에 대한 서울행정법원의 지난해 판결을 분석해 본다.
1. 관리처분계획의 성격
재개발·재건축사업은 다수의 이해관계가 상충되어 토지등소유자들의 개별적이고 구체적인 이익 전부를 만족시킬 수는 없다.
관리처분계획은 정비사업을 시행함에 있어 반드시 수립해야 하는 법률이 정한 행정계획으로서 토지등소유자의 지위나 권리·의무의 인정 자체에 관하여는 재량의 여지가 없다. 다만 그 구체적인 내용의 수립은 이른바 계획재량행위에 해당하여 상당한 재량이 인정된다.
따라서 적법하게 인가된 관리처분계획이 토지등소유자들 사이에 다소의 불균형을 초래한다고 하여 그것이 특정 토지등소유자의 재산권을 본질적으로 침해하는 것이 아닌 한 그러한 사정만으로 그 관리처분계획을 위법하다고 볼 수 없다(대법원).
2. 공사비 미확정으로 인한 관리처분계획의 무효여부
정비사업의 완료시까지는 정비사업비 액수가 구체적으로 확정될 수 없다.
사업시행자로서는 관리처분계획을 수립하는 단계에서 개략적인 비용을 추산할 수 있을 뿐이다. 그러므로 도시정비법 제74조 제1항 제6호는 이를 감안해 사업시행자가 ‘정비사업의 추산액’이 포함된 관리처분계획을 수립해야 한다고 정하고 있다.
따라서 사업시행자는 관리처분계획을 수립할 당시까지의 사업진행 현황 등을 기준으로 정비사업비를 합리적인 범위 내에서 추정해 산정하면 족하다.
관리처분계획 이후 철거 및 건축 등이 진행되는 이상 개략적인 비용의 추산만이 가능하고, 구체적인 공사비 등의 확정은 불가능한 점을 고려하면, 관리처분계획에서 건축 및 부대시설공사비를 3.3㎡당 OO만원으로 추산한 부분이 위법하다고 보기 어렵다.
3. 설계 미확정으로 인한 관리처분계획의 무효여부
관리처분계획에서는 설계가 확정되어야 하는데, 일부분에 대한 설계의 변경이 예정되어 있었던 상황이었으므로 관리처분계획의 효력이 무효라는 주장에 대하여 검토한다.
도시정비법에 의하면 분양신청기간이 종료된 때에는 그 분양신청의 현황을 기초로 분양설계, 분양대상자의 성명 등이 포함된 관리처분계획을 수립하도록 규정하고 있고 관리처분계획 중 분양설계에 관한 계획은 분양신청기간이 만료되는 날을 기준으로 하여 수립한다(도시정비법 제76조 제1항 제5호).
여기서 ‘분양설계’라 함은 분양대상자별로 분양예정위치를 정하고 적정분양가격을 산정하는 설계를 말하는 것으로서 건축설계와는 그 의미를 달리한다(대법원).
사례의 경우 관리처분계획에서는 신축건축물의 설계개요에 있어 전체 건축개요, 주택과 부대 복리시설에 대한 면적별 설계를 했고 그와 같은 설계개요를 토대로 신축건축물의 분양 기준에 따라 주택과 근린생활시설의 분양대상자를 정했으며 신축건축물의 적정 분양가격, 즉 종후자산평가액도 산정된 점, 추후 설계가 일부 변경될 것이 예정되어 있었다는 것은 건축설계와 관련한 사항에 불과한 것으로 보이는 점 등을 종합해 보면 이 사건 관리처분계획에 분양설계에 관한 하자가 있다고 보기 어렵다(분양설계와 건축설계의 차이를 명확히 구분해야 한다).
따라서 관리처분계획에 어떠한 위법이 있다고 볼 수 없다.
