[하우징헤럴드] 주택단지 재건축을 추진하다 보면 가끔 아파트를 분양했던 분양회사가 분양당시 자신의 대지지분을 남겨두고 수분양자에게 분양했다는 사실을 알게 된다. 업무상 착오로 인한 것인지 어떤 목적을 가지고 남겨둔 것인지는 알 수 없다.
분양시 이와 같은 사실을 고지했더라도 분양받은 아파트를 다시 매수하는 사람은 위와 같은 내용을 알 수 없기 때문에 고지의 사실 여부는 중요치 않다. 다시 말해 분양당시 분양회사의 지분이 남겨진 사실을 수분양자에게 알리든 알리지 않든 상관없다는 얘기다.
최근 이와 관련해 아파트단지내 분양회사의 토지 지분의 소유권이 누구에게 귀속되는지를 두고 법적 논란이 일고 있다.
우선, 분양회사의 지분을 포함할 경우 소유지분의 분자가 분모를 초과하게 되다면 원인무효의 등기가 될 수 있고 원인무효 등기의 경우 말소의 대상이 된다는 것이 확립된 법리이기 때문에 쉽게 소유권을 찾을 수 있을 것이다. 이 경우 조합은 조합원들을 대위해 소유권이전등기의 말소를 구하면 된다.
문제는 실제로 분양회사의 토지지분이 남아 있는 경우 이것이 시효 취득할 수 있는가 하는 점이다. 취득시효에 기해 소유권이전등기를 청구하기 위해서는 점유사실과 자주점유가 인정되어야 한다.
이와 같은 사안의 경우 먼저 점유사실과 관련해 공유지분형태로 남아 있는 분양회사의 공유지분을 아파트단지 조합원들이 점유하고 있었다고 볼 수 있는지 문제된다. 대법원은 공유지분에 대해서는 점유를 인정하고 있지 않기 때문이다.
다음으로 아파트단지 조합원들의 점유가 인정된다고 하더라도 그 점유가 소유의 의사를 가지고서 이루어졌는지 문제된다. 자주점유에 관한 쟁점이다. 분양회사의 공유지분은 등기부를 통해 확인이 가능하기 때문에 소유의 의사가 없었다고 볼 수 있기 때문이다.
우선 점유사실과 관련해 관련법리를 통해 본 사안을 검토하면, 대법원은 “1동의 건물의 구분소유자들은 전유부분을 구분소유하면서 공용부분을 공유하므로 특별한 사정이 없는 한 건물의 대지 전체를 공동으로 점유한다. 이는 집합건물의 대지에 관한 점유취득시효에서 말하는 ‘점유’에도 적용되므로, 20년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 집합건물을 구분소유한 사람은 등기함으로써 대지의 소유권을 취득할 수 있다. 이와 같이 점유취득시효가 완성된 경우에 집합건물의 구분소유자들이 취득하는 대지의 소유권은 전유부분을 소유하기 위한 대지사용권에 해당한다”라고 판시한 바 있다.
그러므로 1필지의 대지 위에 건축되어 있는 공동주택 등의 구분소유자 전원은 대지 전체를 공동으로 점유하고, 이 점유는 점유취득 시효 요건으로서의 점유에 해당한다고 할 것이다.
다음으로 자주점유 쟁점에 관련한 법리를 살펴보면, 대법원은 “취득시효의 요건이 되는 자주점유의 내용인 소유의 의사는 점유권원의 성실에 따라 가려져야 할 것이나, 다만 점유의 성실이 분명하지 아니한 때에는 점유자는 소유의 의사로 점유한 것으로 추정되므로, 타주점유를 주장하는 분양회사에게 이를 입증할 책임이 있다”는 입장이다.
따라서 본 사안의 경우 사업시행자인 분양회사로부터 분양을 받은 사안이므로 원칙적으로 위 대법원판례에 따라 점유권의 성질이 자주점유에 해당하므로 타주점유라는 사실은 분양회사측에서 입증해야 한다.
하지만 위 대법원판례에서 보듯이 그 입증은 매우 어려워 보인다. 수분양자가 분야회사 지분을 남겨두고 분양받았다는 사실이 증거를 통해 명백히 인정되지 않는 한 위 자주점유 추정은 번복될 가능성이 거의 없다.
또한 최초 수분양시 그와 같은 사실을 알고 분양 받았다고 하더라도 이후 소유권변동(매매등) 과정에서도 그와 같은 사실이 알려진 채로 거래가 이루어졌다는 사실도 입증되어야 하는데, 이는 사실상 불가능에 가까운 것으로 보인다.
분양회사측은 공유지분이 등기되어 있으므로 수분양자나 이후 매수자가 분양회사의 공유지분을 알고 있었다고 주장할 수 있으나 등기는 소유권의 표상하는 것에 불과하고 이와 같은 주장을 인정하는 경우 사실상 취득시효를 부정하는 결과가 되므로 수용하기 매우 어려울 것으로 보인다.
결국 대법원의 위와 같은 관련법리에 따를 때 점유사실과 자주점유가 모두 인정될 것으로 보이므로 아파트분양당시 남겨진 분양회사지분은 충분히 시효 취득이 가능할 것으로 보인다.
홍봉주 대표변호사 / H&P법률사무소
