조합원입주권 양도·증여되나
조합원입주권 양도·증여되나
  • 이우진 대표세무사 / 세무법인이레
  • 승인 2020.08.12 10:14
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Q. 조합원 입주권도 양도 가능한가?

A. 도시정비법 제39조 조합원의 자격 등에서 투기과열 지구로 지정된 지역에서 재건축사업을 시행하는 경우에는 조합설립인가 후, 재개발사업을 시행하는 경우에는 관리처분계획인가 후 해당 정비사업의 건축물 또는 토지를 매매·증여 그 밖의 권리변동을 수반하는 일체의 행위를(상속·이혼의 경우는 제외) 한 경우 조합원 될 수 없다. 다만 다음과 같은 몇가지 예외 사항이 있다.

1) 세대원의 근무상, 생업상, 질병치료, 취학, 결혼으로 세대원이 모두 해당 사업구역에 위치하지 아니한 특별시·광역시·특별자치도·시 또는 군으로 이전하는 경우.

2) 상속으로 취득한 주택으로 세대원 모두 이전하는 경우.

3) 세대원 모두 해외로 이주하거나 세대원 모두 2년 이상 해외에 체류하려는 경우.

4) 1세대 1주택자로서 양도하는 주택이 소유기간 10년 중 거주기간이 5년 이상인 경우.

5) 조합설립 인가일로부터 3년 이상 사업시행인가 신청이 없는 경우, 사업시행 인가일부터 3년 이내 착공하지 못한 경우 또는 착공일부터 3년 이상 준공되지 아니한 경우로서 재건축 건물을 3년 이상 계속 보유하고 사업시행 신청 전, 착공 전에 양도하는 경우.

Q. 조합원 입주권 양도시 양도소득세 계산은?

A. 상기 조합원 입주권이 양도가 가능한 경우로서 원 조합원이 1세대1주택 비과세되는 경우를 제외하고 과세되는 경우 기본적인 양도차익은 양도가액에서 종전 부동산의 취득가액 및 필요경비, 분담금을 차감한 금액이다.

이를 좀 더 세부적으로 구분하면 관리처분 인가 전 양도차익과 관리처분 인가 후 양도차익으로 구분하여 계산하며 이를 구분하는 이유는 인가 전 양도차익에 대해서는 장기보유특별공제를 적용하고 인가 후 양도 차익에 대하여는 적용하지 않기 때문이다.

Q. 조합원 입주권도 일부 증여가 가능한가?

A. 투기과열지구에서 양도 가능한 예외를 제외하고 일부 지분 증여는 가능하고 조합원 자격이 그대로 유지된다. 예를 들면 부부간의 공동명의나 자녀에게 일부 지분 증여 등이 있으며 종합부동산세에 있어서 부부공동 명의인 경우 각각 6억원이 공제되고 양도세 계산시 누진 세율 적용에 있어서 유리한 측면이 있으나, 증여 등기시 취득세 4%를 납부해야 하고 종부세에 있어서 1세대1주택의 장기보유 및 연령에 대한 세액공제를 받지 못하는 등 일부 불리한 점이 있다.

Q. 조합원 입주권 일부 증여시 증여자산의 평가 방법은?

A. 증여일 전 6개월에서 증여일 후 증여 신고일까지 유사 매매사례가 있을 시 그 가격으로 평가를 하며, 유사 매매사례가 없을 시 권리가액에 분담금 및 프리미엄 가격을 더한 금액에 증여 비율을 곱하여 조합원 입주권 증여가액으로 평가한다.


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