추진위 승인일 기준 부담금 적용은 다른 사업과 형평 안맞아
부담금 산정때 개시·종료시점 인근시세 따져 평균치 적용해야

 

Ⅰ. 논의의 배경

용산구 한남동 한남연립 재건축조합이 제기한 헌법소원 소송과 관련해 헌법재판소는 ‘재건축초과이익 환수에 관한 법률’일부 조항에 대해 재산권 침해, 평등의 원칙, 과잉금지의 원칙 등 헌법에 위반되지 않는다고 결정했다(2014헌바381, 2019.12.27.).

그리고 2018년 이후 재건축사업장이 준공되어 재건축부담금이 실제 적용되는 단지는 없으나 재건축부담금 예정금액이 통지됨으로 사회적 이슈화가 되었다. 이에 당해 법률 적용상의 개선방안을 제시하고자 한다. 

Ⅱ. 재건축부담금 산정방법

1. 재건축초과이익 산정

재건축초과이익이란 재건축사업으로 인해 정상주택가격상승분을 초과한 이익이 조합 또는 조합원에 귀속되는 것을 의미한다.

ⅰ) 개시시점 : 추진위원회 설립승인일

ⅱ) 종료시점 : 재건축사업 준공인가일

ⅲ) 개발 비용 : 공사비, 설계감리비, 조합운영비, 제세공과금 등

2. 재건축부담금 산정

재건축초과이익 중 ‘재건축초과이익 환수에 관한 법률’이 정한 부과율을 적용해 산정된 금액을 말한다. 

Ⅲ. 재건축부담금 제도의 개선방안

1. 부과개시시점의 적정성 문제

현행 법률 규정에서는 부과개시시점으로 최초의 추진위원회 승인된 날로 규정하고 있으나, 이는 두 가지 측면에서 사업계획의 인가를 받은 날로 개정하는 것이 타당하고 보여진다. 

첫째, 추진위원회는 재건축에 관한 권리의무의 주체가 되지 아니하므로 재건축사업의 조합설립추진위원회의 승인일로부터 개시하는 것은 불합리하기 때문이다. 

둘째, 재건축부담금 제도와 개발부담금 제도의 도입배경, 목적, 적용방식이 유사함에도 개발부담금 제도는 부과개시시점을 개발사업의 인가 등을 받은 날로 규정하고 재건축부담금 제도는 추진위원회 승인일 기준으로 적용하는 것은 다른 사업과 형평을 이루지 못한 입법이라고 할 수 있다.

2. 합리적인 기준금액과 요율 문제

‘재건축초과이익 환수에 관한 법률’제12조(부과율)는 2006년 5월 제정(법률 제7959호) 이후 14년 동안 물가상승률과 부동산가격이 크게 변동되었음에도 이에 대한 감안이 없는 바, 이는 법률이 현실적인 상황을 반영하지 못하는 문제가 있다.

이에 당해 법률 제정(2006년 5월) 이후 전국 평균주택가격상승률(종합주택가격지수 적용)이 약 44%수준이며, 실제 서울의 아파트가격 상승률 등을 감안해 기준 금액을 조정할 필요성이 있다. 

재건축부담금제도와 법률의 제정 목적, 기준 등이 유사한 개발부담금 제도의 부과율, 주택가격 상승률 등을 감안해 5천만원까지는 면제하며, 5천만원을 초과하는 경우에는 하향 조정해 일률적인 부과율(약 20~30%, 예시적 비율임)을 적용하는 것이 타당하다고 판단된다.

3. 정상주택가격상승분 산정의 문제

정상주택가격상승분 산정시 개시시점 주택가액에 종료시점까지의 정기예금이자율과 시·군·구의 평균주택가격상승율 중 높은 비율을 곱해 산정하도록 되어 있다. 

이는 종료시점의 주택가액 산정시에는 아파트매매가격지수를 적용하지만, 정상주택가격상승분 산정시에는 종합주택매매가격지수를 적용하도록 규정하고 있으므로 재건축초과이익이 과다 계상되는 문제점이 있다. 

이에, 감정평가정보체계(KAIS)에서는 매매가격지수를 단독, 연립·다세대, 아파트 3가지 형태로 공표하며, 종합매매가격지수도 공표하고 있으므로 재건축 사업장이 ⅰ)단독주택 재건축사업장(단독, 연립·다세대, 아파트 혼재함)의 경우는 정기예금이자율과 종합매매가격지수를 적용한 평균주택가격 상승률 중 높은 것을 적용하며, ⅱ)아파트 재건축사업장의 경우는 정기예금이자율과 아파트 매매가격지수를 적용한 평균주택가격 상승률 중 높은 것을 적용하는 것이 타당하다고 판단된다.

이는 재건축초과이익이 불합리하게 과다 계상되는 문제를 해결할 수 있으며, 재건축사업장의 특성에 부합하는 것으로 판단된다.

4. 공시가격 시세반영률 적용방법 문제

개시시점의 주택가액은 ‘부동산 가격공시에 관한 법률’에 따라 공시된 주택가액 총액으로, 종료시점의 조합원 주택가액 역시 원칙은 공시된 주택가액으로 적용하도록 규정(재건축초과이익 환수에 관한 법률 제9조 제1항, 제2항)하고 있다.

즉 적용 주택가액은 공시지가의 시세반영률에 따라 재건축부담금의 부과 금액이 달라진다. 이는 재건축부담금이 정부정책에 따라 높아지는 불합리한 사유가 발생하고 있으므로 보안 방안이 필요하다. 

이에, 재건축부담금 산정시에는 개시시점과 종료시점의 공시가격 시세반영률을 동일하게 적용하는 것이 타당하고 보여진다. 또한 재건축부담금 예정금액 산정시 개시시점과 종료시점의 시세 반영률을 평균해 적용하는 것이 정부의 정책에 따라 재건축부담이 달라지는 불합리한 요소를 배제할 수 있을 것으로 보인다. 

5. 종전 상가조합원의 개시시점 주택가액 적용 문제

종전 상가조합원이 종후에 아파트조합원으로 분양받는 경우에는 종료시점의 주택가액은 공동주택 공시가격을 적용하면 된다. 하지만 개시시점의 주택가액은 종전자산이 상가주택 또는 상가조합원인 경우에는 법률에 규정이 없으므로 재건축부담금의 과다계상의 문제 및 상가와 아파트 조합원간의 불평등이 초래하게 된다.

이에, 상가주택이나 집합상가의 경우 개시시점의 기준가액이 없으므로 다음과 같은 방법으로 해결하는 것이 타당하다고 보여진다.

첫째, 국세청 등 과세표준을 산정하는 방식을 적용한다. ⅰ)상가주택의 경우 토지부분은 국토교통부장관이 고시하는 ㎡당 개별토지공시지가를 상가부분(전체 토지면적에서 개별주택공시가격 공시시 적용되는 주택부분 토지면적을 공제함)에 해당하는 토지면적(㎡)을 적용해 산정하며, 건물부분은 상가부분 건물면적에 시가표준액이나 기준시가 산정 방식을 적용해 산정하는 것이 가능하다. ⅱ)집합상가의 경우 국세청장이 고시하는 오피스텔 및 상업용건물 기준시가를 조회해 적용 가능하다.

둘째, 상가주택이나 집합상가의 경우 개시시점에 부동산시세 감정평가를 하여 개시시점의 공동주택 공시가격 현실화율을 동일하게 적용해 개시시점의 가액을 산정하는 방법이다. 

6. 재건축부담금 조합원별 분담기준 및 비율의 문제

‘재건축초과이익 환수에 관한 법률’ 제6조(납부의무자)에서는 재건축부담금의 납부의무자를 원칙적으로 조합으로 규정하고, 재건축부담금 납부의무가 있는 조합은 조합원별 분담기준 및 비율을 결정해 관리처분계획에 명시하도록 규정하고 있다. 동법률 대통령령으로 조합원별 순이익 기준으로 배분하도록 하고 있다.

하지만 순이익 기준의 구성요소인 종료시점의 주택가액, 개시시점의 주택가액과 청산금은 공시가격과 감정평가액이라는 차이로 인한 불합리성이 있다. 또한 조합원이 종전 같은 평형대의 소유자인 경우 종후에 큰 평형대의 조합원 분양을 신청한 자가 작은 평형대의 조합원 분양을 신청한 자에 비해 재건축 부담금 부과측면에서 유리한 면이 있으므로 당해 규정은 불합리한 기준으로 보여 진다. 

이에, 조합원별 배분비율을 ‘조합원별 순이익 =종료시점의 주택 가격–개시시점의 주택 가격 –청산금’에서 ‘조합원별 권리가액(종전자산* 비례율) 비율’로 나타내는 게 더 타당하고 보여진다.

즉, 동법률에서 언급한 종전자산에 초점을 둔 규정에 적합하고 또한 조합원이 종후자산 조합원 분양 평형대의 크기에 따라 각 조합원은 재건축분담금을 부담하게 되는 바 이는 조합원이 선택에 따른 분담금이므로 재건축부담금에서 별도의 고려가 필요하지 않다고 생각한다.

7. 실수요자에 대한 예외 인정 문제

재건축초과이익환수 제도는 재건축에 의한 부동산시장의 교란과 투기적 수요를 막기 위해서 도입되었다. 하지만 장기보유자와 실수요자에 대한 예외규정이 없어 과도한 재산권 침해의 문제가 있으므로 보완이 필요하다. 

이에, 1가구 1주택이며 10년이상 장기 보유한 소유자이며, 그 보유기간 중 거주기간이 5년이상인 조합원에 한해 해당 부담금을 감면(대략 50%)하는 것이 타당하다고 판단된다(예시적임 기간과 비율임).

Ⅳ. 마치며

재건축부담금 제도가 현실 적용상 여러 가지 문제점이 있으므로 개인의 재산권 보호 측면에서 보다 합리적인 적용 방법이 필요하다고 보여진다.

이성호 / 삼창감정평가법인 감정평가사