[하우징헤럴드] 재건축조합 설립에 미동의한 자들에 대하여는 조합이 매도청구를 함으로써 그 재산권을 취득하게 된다. 그런데 일정한 소제기 기간을 놓치면 조합은 조합설립인가 절차를 전면적으로 다시 거쳐야만 매도청구할 수 있다.
매도청구에서 기각되면 그 미동의자의 토지와 건물을 취득하지 못하기 때문에 사업이 불가능해진다.
문제는 이러한 조합설립변경인가는 조합을 전면적으로 새로 설립하는 것과 동일한 정도의 절차를 거쳐야 한다는 것이다.
1. 대구지역의 매도청구 기각사례
2020년 초에 대구 달서구의 A재건축조합이 청산자들을 상대로 제기한 매도청구소송이 일제히 기각되는 판결이 선고된 바 있다.
위 재건축조합은 2013년 최초로 설립인가를 받았으나, 당시 여러 사정으로 사업이 표류하게 되어 조합설립 미동의자들에 대한 매도청구 소송을 제기하지 못했다. 그리고 3년이 지난 후 이들에 대한 매도청구권을 행사하고자 했으나, “조합설립인가 이후 지체 없이 행사하지 않은 매도청구권은 실효된다(상실된다)”는 대법원 판례가 확립되어 있었기에 조합은 새로운 방안을 모색해야 했다.
유일한 대안은 ‘새로운 조합설립인가’를 득하는 것이었다. 대법원은 실효된 매도청구권을 다시 확보하는 유일한 방안으로 ‘새로운 조합설립인가’를 판시하고 있다. 조합은 2016년 조합원총회를 열어 다시 재건축 결의를 하고 조합설립변경인가를 신청했고, 달서구청은 조합설립변경인가를 했다.
이후 조합은 2016년 조합설립변경인가를 근거로 2013년 최초 조합설립에 동의하지 않았던 자들에게 매도청구소송을 제기했다.
2. 매도청구권 발생을 위하여는 ‘새로운 조합설립인가’가 필요
본 변호사가 소속된 법무법인에서는 피고가 된 미동의자들을 대리하며 “매도청구권을 발생시키는 ‘새로운 조합설립인가’란 전체 토지등소유자들을 대상으로 다시금 조합설립동의서를 징구하고 도시정비법이 정하는 동의율을 충족한 상태에서 총회 결의를 득한 것을 의미하는데, 위 재건축 조합은 최초 인가 이후 토지등소유자들을 대상으로 조합설립동의서를 징구한 사실도 없을 뿐 아니라 2016년 변경인가의 내용을 보면 정관 및 대의원 수 변경이 전부이다.
따라서 2016년 조합설립변경인가는 최초 조합설립인가에 터잡은 단순 변경인가일 뿐 ‘새로운 조합설립인가’가 아니다”라고 주장했다.
위 재건축조합은 자신들은 2016년 변경인가 당시 새로 조합설립동의서를 징구했다고 반박했으나, 달서구청으로부터 온 사실조회서에는 ‘2016년 조합설립변경인가 신청 당시 구청에 제출된 조합설립동의서는 없다’는 내용이 기재되어 있었다.
이에 대구지방법원 서부지원은 위 피고측(미동의자) 주장을 받아들여 재건축조합이 수십명을 상대로 제기한 매도청구소송을 전부 기각하는 판결을 했다.
3. 조합설립(변경)인가가 단순 ‘변경인가’인지, ‘새로운 인가’인지는 구체적 증거에 의해 실질적으로 판단해야
특정 조합설립(변경)인가가 기존의 설립인가를 전제로 한 단순 변경인가인지, 새로운 조합설립 절차에 따라 이루어진 조합설립인가인지는 구체적 증거에 따라 실질적으로 판단해야 한다.
즉 조합설립 ‘변경인가’로 명시되어 있어도 전체 토지등소유자로부터 ‘동의서’를 징구하는 등 실질적으로 새롭게 조합을 설립하는 절차를 거쳤다면 이는 매도청구권이 발생하는 새로운 조합설립인가로 볼 수 있으나, 새로운 조합설립인가를 표방하고 있더라도 토지등소유자의 새로운 재건축 결의 절차가 부존재하다면 이는 실질적으로 ‘새로운 조합설립인가’로 볼 수 없다.
그러나 ‘새로운 재건축 결의’란 생각보다 쉽지 않다. 전체 토지등소유자들에게 다시 조합설립동의서를 징구하고 동의율을 확보한 후 총회를 결의를 거쳐 행정청에 인가신청을 해야 하는데, 그 과정을 거쳐 인가를 득하기 까지는 최소 6개월 이상의 시간이 소요된다.
그리고 인가 이후 매도청구소송을 제기해 1심 판결을 득하는 데까지 또 최소 6개월의 시간이 소요된다. 즉, ‘타이밍이 생명’인 재건축사업에서 1년의 공백이 생기게 되는 것이다.
