임대차 3법 공동체 위해 빨리 정착돼야
임대차 3법 공동체 위해 빨리 정착돼야
  • 홍봉주 대표변호사 / H&P법률사무소
  • 승인 2020.09.10 10:39
  • 댓글 1
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[하우징헤럴드] 계약갱신청구권과 전월세상한제 도입을 담은 주택임대차보호법(임대차법)이 지난달 시행됐다.

계약갱신청구권은 임차인이 희망하는 경우 1회 계약 갱신을 청구할 수 있는 권리로, 임차인의 안심 거주기간이 2년 더 늘어난 셈이다.

계약 갱신시 임대료 상한도 5% 범위 내로 제한되어 임차인들이 임대료 급등으로 인한 걱정에서 어느 정도 벗어날 수 있게 됐다.

하지만 일부에선 임대차 3법의 시행으로 전세값이 뛰고 저소득층 월세 부담이 가중되며 전세값을 세입자가 정하게 하는 황당·졸속 임대차법이라는 주장도 제기되고 있다.

또 임대인이 전세대출에 동의하지 않을 것이기 때문에 이 법이 성공하지 못할 것이고, 오히려 임대인과 임차인간 분쟁을 유발하고 나아가 소급입법으로 위헌이라고까지 주장하고 있다. 

임대차법 시행으로 전세값이 뛰고 월세 부담이 가중된다는 주장은, 임대인은 4년간 임차인에게 임대해 주어야 하기 때문에 전월세를 올리지 않으면 손해를 보게 된다는 점을 근거로 한다.

하지만 매매시장은 내키지 않는 가격에 팔지 않더라도 소유자의 입장에서 크게 손해 볼 게 없지만 임대차시장은 다르다. 가격이 맞지 않아 공실이 생길 경우 곧바로 손해가 발생하게 되고 더 낮추어 임대한 것만 못한 경우가 있을  수 있다. 

이처럼 매매시장과 임대차시장은 그 작동원리가 다르기 때문에 새로운 제도의 시행으로 인해 일시적으로 가격이 오르더라도 충분히 조정이 될 수 있어 임대차법 시행으로 인한 일시적 전월세 상승은 임차인의 주거안정을 해치는 근본적 부작용이라 보기 어렵다. 만일 계속해서 전월세 가격이 오른다면 그것은 다른 보완정책을 통해 막아야 할 문제이다. 

전세값을 세입자가 정하게 될 것이라는 주장은 전월세를 증액할 때 임차인이 동의해야 한다는 점을 근거로 한다.

하지만 임대료 증액청구권은 형성권이다. 따라서 임대인이 증액을 요구하면 임대료는 세금이나 이자 등 객관적 부담 증가분 만큼은 당연히 증액이 이루지는 것이지 그 증가분을 임차인이 동의해야만 증액되는 것이 아니다. 

다음으로 임대인이 전세대출에 대해 동의를 하지 않아 계약갱신청구권을 무력화시킬 것이라는 주장은 전세대출에 임대인의 동의가 필수적 요건임을 전제로 한다.

하지만 전세대출은 질권설정을 통해 이루어지므로 임대인의 동의없이 내용증명에 의한 통지로도 비슷한 효과를 볼 수 있다. 만일 대출은행이 임대인의 동의를 대출의 조건으로 요구한다면 이는 시정해야할 대출조건인 것이지 임대차법이 잘못 만들어졌기 때문이 아니다.      

마지막으로 임대차법은 소급입법으로 위헌이고 임대차시장에 혼란을 초래할 것이라는 주장은 형식논리적이고 유예기간의 취지를 오해한 것이다.

우선 임대차법은 장래 계약갱신시에 적용되기 때문에 진정한 소급입법이라 보기 어렵다. 이와 같은 부진정 소급입법의 경우 서로의 이익을 비교해 한쪽의 이익이 현저히 침해되는 경우에 한해 위헌이라 볼 수 있다.

임차인의 계약갱신청구권 행사로 임대인이 피해를 보는 정도는 임대료를 더 증액하지 못한다는 것에 불과하고 그것도 새로운 임차인을 적시에 구할 것을 전제로 한 가상적 손해에 불과하다. 임대인의 그와 같은 기회비용 상실에 비해 임차인의 주거권이 더 보장되어야 한다는 점은 누구나 쉽게 수긍할 수 있을 것이므로 이를 두고 위헌이라 할 수는 없다. 

오히려 임대차법 시행에 유예를 두거나 현재 존속 중인 임대차에는 적용하지 않게 되면 임대인이 현재의 임대차를 종료시키고 임대료를 올려 새로운 임대차를 맺고자 할 것이다. 이렇게 되면 임차인의 주거안정이 새로운 임대차법 시행 때문에 크게 깨질 수밖에 없다. 따라서 유예기간을 두지 않고 기존 임대차에도 즉시 적용되도록 한 것이 임차인 주거안정을 위해 맞다.

임대차 보호법은 임차인에게 주거안정을 통해 인간다운 생활을 보장해 줌으로써 우리 헌법상의 인간으로서의 존엄과 가치를 실현시켜 우리 공동체를 튼튼하게 하기 위함이 그 입법취지이다.

주거안정을 기초로 한 인간다운 생활을 할 권리는 우리 공동체를 유지하는 근간으로서 핵심적 헌법적 가치다. 주거 안정은 이와 같은 인간다운 생활을 하기 위한 필수 불가결한 요소이기 때문에 임대인과의 관계에서 보다 균형 잡힌 권리관계로 정립할 필요가 크다.

임대인이나 임차인이나 우리 공동체의 구성원으로서 균형잡힌 권리관계가 설정될 때 모두의 삶을 질을 높일 수 있으므로 공동체를 위해 임대차3법이 빨리 정착되길 바란다.

홍봉주 대표변호사 / H&P법률사무소


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박나도 2020-09-16 16:55:56
부진정소급입법은 한쪽 이익이 현저히 침해되는 경우에만 위헌이라고 하셨는데 세입자의 갱신으로 실거주 매수자에게 집을 적시에 못팔아 양도세를 부담하게된 일시적2주택 집주인의 경우에는 그 이익이 현저히 침해되는것 아닌가요